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股票代碼：600704 股票簡稱：
物產中大編號：2012—029 浙江
物產中大元通集團股份有限公司 關於公司全資子公司浙江物產元通汽車集團有限公司增資擴股引進財務投資者的進展公告 本公司董事會及全體董事保證本公告內容不存在任何虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏，並對其內容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶責任。 浙江
物產中大元通集團股份有限公司（以下簡稱：「公司」）全資子公司浙江物產元通汽車集團有限公司（以下簡稱：「元通汽車」）增資擴股引進財務投資者事項經公司第六屆董事會第五次會議和2011年度股東大會審議通過，公司於2012年4月17日將該事項的具體方案予以披露（詳見公司公告2012－003），該方案於2012年9月24日獲得浙江省國資委批覆【浙國資企改［2012］19號】。目前，元通汽車已經完成工商變更登記手續，本次交易已經全部完成。現就事項進展的詳細情況公告如下： 一、本次增資擴股涉及的國有產權交易方式 在浙江省國資委指定的產權交易所統一組織下，邀請了12個符合條件的意向財務投資者在本次10億元的增資金額範圍內進行競價，通過公平、公正競價，最後由華能貴誠信託有限公司、四川信託有限公司、交銀國際信託有限公司競得。 二、本次增資擴股新增股份的認購價格 本次增資擴股由天健會計師事務所（特殊普通合夥）審計，坤元資產評估有限公司評估，以2011年12月31日為基準日。 採用資產基礎法評估，元通汽車股東全部權益帳面價值為1,255,555,330.98元，評估價值為2,552,511,173.00元，評估增值為1,296,955,842.02元，增值率為103.30%。 採用收益法評估，元通汽車股東全部權益價值評估值為2,676,230,000.00元，評估增值為1,420,674,669.02元，增值率為113.15%。 公司以資產基礎法評估結果作為參考，選取收益法評估結果作為本次評估結論，增資的每股價格確定為2.51元/股，並經浙江省國資委審核確認。 三、本次增資擴股完成後的註冊資本及股權結構 元通汽車已經完成工商變更登記手續，註冊資本由1,064,718,155元人民幣增加到1,462,560,701元人民幣。公司持有元通汽車總股本的比例由100%變為72.80%，仍為元通汽車的控股股東。增資擴股完成後,元通汽車各股東的持股比例為： 序號 股東 出資金額 持有股本 佔比 1 浙江
物產中大元通集團股份有限公司 1,064,718,155.00 1,064,718,155.00 72.80% 2 華能貴誠信託有限公司 500,000,000.00 198,921,273.00 13.60% 3 四川信託有限公司 300,000,000.00 119,352,764.00 8.16% 4 交銀國際信託有限公司 200,000,000.00 79,568,509.00 5.44% 合計 2,064,718,155.00 1,462,560,701.00 100.00% 四、資金用途 本次增資資金將用於元通汽車的汽車經銷、後服務網絡、電子商務、汽車金融服務建設項目。項目實施後，將加快推進元通汽車的轉型升級，進一步鞏固在汽車流通領域的行業位勢與核心競爭力。 五、其他約定 1、本次增資擴股完成後，元通汽車修改了其《公司章程》中關於利潤分配的條款：元通汽車每年進行利潤分配，且以現金形式分配的利潤不應少於元通汽車當年實現的可分配利潤的百分之四十；利潤分配具體方案由元通汽車董事會提出，元通汽車股東會審議決定。 2、財務投資者持股滿五年後，公司有權受讓財務投資者持有的全部股權，股權轉讓的價格按認購價格加上競價結果確定的預期年收益率計算。 六、備查文件 1、關於浙江物產元通汽車集團有限公司增資擴股引進財務投資者方案的批覆【浙國資企改［2012］19號】 2、浙江物產元通汽車集團有限公司擬增資擴股涉及的股東全部權益價值評估項目資產評估報告【坤元評報[2012]210號】 3、國有資產評估項目備案表【備案編號［ZJ12015］】 4、公司六屆五次董事會決議暨召開2011年度股東大會的通知公告（2012-003） 5、公司2011年度股東大會決議公告（2012-009） 浙江
物產中大元通集團股份有限公司董事會 二○一二年十一月二十六日 浙江物產元通汽車集團有限公司擬增資擴股涉及的 股東全部權益價值評估項目 資 產 評 估 報 告 坤元評報〔2012〕210號 坤元資產評估有限公司 二〇一二年九月二十五日 目 錄 註冊資產評估師聲明.............................................................................................1 資產評估報告·摘要.............................................................................................2 資產評估報告·正文.............................................................................................5 一、 委託方(被評估單位)及評估報告使用者.....................................5 二、 評估目的...............................................................7 三、 評估對象和評估範圍.....................................................7 四、 價值類型及其定義.......................................................9 五、 評估基準日............................................................10 六、 評估假設..............................................................10 七、 評估依據..............................................................11 八、 評估方法..............................................................13 九、 評估過程..............................................................30 十、 評估結論..............................................................34 十一、 特別事項說明........................................................35 十二、 評估報告使用限制說明................................................39 資產評估報告·附件 一、經濟行為文件...........................................................40 二、被評估單位基準日資產負債表.............................................42 三、委託方法人營業執照.....................................................43 四、委託方和被評估單位的承諾函.............................................44 五、籤字註冊評估師承諾函...................................................45 六、評估機構資格證書.......................................................46 七、評估機構法人營業執照...................................................47 八、籤字註冊評估師資格證書.................................................48 九、評估業務約定書.........................................................50 十、評估對象涉及的主要權屬證明資料.........................................54 評估結果匯總表及明細表（另冊裝訂） 註冊資產評估師聲明 一、我們在執行本資產評估業務中，遵循有關法律法規和資產評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則，根據我們在執業過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，並對評估結論合理性承擔相應的法律責任。 二、評估對象涉及的資產、負債清單等由委託方申報並經其籤章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委託方和相關當事方的責任。 三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關係；與相關當事方沒有現存或者預期的利益關係，對相關當事方不存在偏見。 四、我們按照有關準則的要求對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行了必要的現場調查；我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗。但評估報告不能作為對評估對象及相關資產的法律權屬的確認和保證。 五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。 浙江物產元通汽車集團有限公司擬增資擴股涉及的 股東全部權益價值評估項目 資產評估報告 坤元評報〔2012〕210號 摘 要 以下內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當認真閱讀評估報告正文。 一、委託方和被評估單位及評估報告使用者 本次資產評估的委託方和被評估單位均為浙江物產元通汽車集團有限公司(以下簡稱「物產元通集團」)。 根據《資產評估業務約定書》，本評估報告使用者為委託方、被評估單位和法律、法規規定的評估報告使用者。 二、評估目的 根據浙江省人民政府國有資產監督管理委員會下發的《關於浙江物產元通汽車集團有限公司增資擴股引進財務投資者方案的批覆》（浙國資企改[2012]19號文），物產元通集團擬增資擴股，為此需要聘請評估機構對該經濟行為涉及的物產元通集團股東全部權益價值進行評估，為該經濟行為提供物產元通集團股東全部權益價值的參考依據。 三、評估對象和評估範圍 評估對象為涉及上述經濟行為的物產元通集團的股東全部權益。 評估範圍為物產元通集團的全部資產及相關負債，包括流動資產、非流動資產（包括長期股權投資、投資性房地產、建築物類固定資產、設備類固定資產、在建工程、無形資產、長期待攤費用、遞延所得稅資產、其他非流動資產）及流動負債、非流動負債。按照物產元通集團提供的天健會計師事務所2012年4月14日出具的天健審﹝2012﹞3999號無保留意見審計報告反映，經審計後，物產元通集團資產的帳面價值合計為3,636,615,749.01元，負債合計為2,381,060,418.03元，股東權益為1,255,555,330.98元。 四、價值類型及其定義 本次評估的價值類型為市場價值。 市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。 五、評估基準日 評估基準日為2011年12月31日。 六、評估方法 根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分別採用資產基礎法和收益法進行評估。 七、評估結論 1．資產基礎法評估結果 在本報告所揭示的假設前提條件基礎上，物產元通集團的資產、負債及股東全部權益的評估結果為： 資產帳面價值3,636,615,749.01元，評估價值4,910,354,117.73元，評估增值1,273,738,368.72元，增值率為35.03%； 負債帳面價值2,381,060,418.03元，評估價值2,357,842,944.73元，評估減值23,217,473.30元，減值率為0.98%； 股東全部權益帳面價值1,255,555,330.98元，評估價值2,552,511,173.00元，評估增值1,296,955,842.02元，增值率為103.30%。 2．收益法評估結果 在本報告所揭示的假設前提條件基礎上，採用收益法對物產元通集團股東全部權益價值的評估結果為267,623.00 萬元。 3．兩種方法評估結果的比較分析和評估價值的確定 物產元通集團股東全部權益價值採用資產基礎法的評估結果為2,552,511,173.00元，收益法的評估結果為267,623.00 萬元，兩者相差12,371.88 萬元，差異率為4.85%。 我們認為，以企業提供的資產負債表為基礎採用資產基礎法評估企業價值，在評估中很難考慮那些未在財務報表上出現的項目如企業的人力資本、管理效率、自創商譽、銷售網絡等，且資產基礎法以企業單項資產的再取得成本為出發點，有忽視企業的獲利能力的可能性，由此導致資產基礎法與收益法兩種方法下的評估結果產生差異。以收益法得出的評估值更能科學合理地反映企業股東全部權益的價值。 因此，本次評估最終採用收益法評估結果267,623.00 萬元作為物產元通集團股東全部權益的評估值。 八、評估結論的使用有效期 本評估結論的使用有效期為一年，即自評估基準日2011年12月31日起至2012年12月30日止。 浙江物產元通汽車集團有限公司擬增資擴股涉及的 股東全部權益價值評估項目 資產評估報告 坤元評報〔2012〕210號 浙江物產元通汽車集團有限公司： 坤元資產評估有限公司接受貴公司的委託，根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，分別採用資產基礎法和收益法，按照必要的評估程序，對貴公司擬增資擴股涉及的股東全部權益在2011年12月31日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下： 一、委託方(被評估單位)及評估報告使用者 (一) 委託方(被評估單位)概況 一) 企業名稱、類型與組織形式 1. 名稱：浙江物產元通汽車集團有限公司(以下簡稱「物產元通集團」) 2. 住所：杭州市延安路511號 3. 法定代表人：張飈 4. 註冊資本：壹拾億陸仟肆佰柒拾壹萬捌仟壹佰伍拾伍元 5. 公司類型： 有限責任公司（法人獨資） 6. 企業法人營業執照註冊號：330000000008632 7. 發照機關：浙江省工商行政管理局 8. 經營業務範圍：許可經營項目：糧油及製品、汽車(含小轎車)的銷售，汽車維修，保險兼業代理(範圍詳見《保險兼業代理業務許可證》，有效期至2012年5月11日)。 一般經營項目：機電設備、摩託車和助動車及其配件的銷售、裝潢；金屬材料、化工原料(不含危險品)、木材、建築裝飾材料、五金交電化工、辦公自動化設備、紡織品的銷售；組織物資市場的進場交易並為進場單位提供相關服務，協作串換政策允許範圍內的商品；裝飾裝潢；各類動產、不動產的租賃；汽車出租；倉儲服務；裝卸服務；物業管理；進出口業務(詳見經貿部[1998]外經貿政審函字第2958號批覆)。(上述經營範圍不含國家法律法規規定禁止、限制和許可經營的項目。) 9. 歷史沿革：物產元通集團系經浙江省財政廳和浙江省國有資產管理局批准，由原浙江省機電設備公司基礎上整體改制設立，原股東為浙江省物產集團公司、浙江物產元通機電(集團)有限公司工會和浙江元通機電發展有限公司。公司於1998年12月1日經浙江省工商行政管理局登記註冊，取得了註冊號為330000000008632的《企業法人營業執照》，註冊資本6,000萬元。經歷次股權變更後，公司現為浙江
物產中大元通集團股份有限公司的全資子公司，註冊資本為1,064,718,155元。 二) 被評估單位前3年及截至評估基準日的資產、負債狀況及經營業績見下表(合併報表口徑)： 單位：人民幣元 項目名稱 2008年 2009年 2010年 2011年 資產總額 6,422,891,741.747,114,737,705.666,782,299,024.35 9,088,899,048.35負債 5,467,962,287.365,806,765,263.625,223,753,710.20 6,785,493,016.62所有者權益 954,929,454.381,307,972,442.041,558,545,314.15 2,303,406,031.73營業收入 22,002,136,991.3520,829,636,802.1125,169,185,785.18 28,866,682,250.38營業成本 21,054,235,768.7819,808,362,090.7724,019,945,814.80 27,413,596,968.87利潤總額 195,047,550.79287,292,803.09417,923,609.12 471,112,303.47淨利潤 126,583,642.01205,129,075.59312,538,849.21 330,491,976.56歸屬母公司所有者的淨利潤 60,879,412.52109,021,737.98206,109,905.50 187,977,943.63上述年度及基準日財務報表均已經註冊會計師審計，且均出具了無保留意見的審計報告。 被評估單位下設本部和浙江物產元通汽車集團有限公司進出口分公司、浙江物產元通汽車集團有限公司汽車分公司、浙江物產元通汽車集團有限公司國貿分公司、浙江物產元通汽車集團有限公司計程車分公司4家分公司，企業會計報表由上述二級核算單位的報表匯總並經合併抵銷得出。 三) 公司經營概況 物產元通集團是世界500強企業浙江省物產集團公司的成員企業之一；2009年整體注入浙江
物產中大元通集團股份有限公司(600704.SH)，2011年更名為浙江物產元通汽車集團有限公司。自1998年註冊「元通」品牌，物產元通集團不遺餘力地推行品牌戰略，至今「汽車之路，元通相伴」、「買汽車，到元通」等已成為眾多消費者的共識。 近年來，物產元通集團積極把握市場發展趨勢，創新實施了「一牌兩網、三級集成、四方聯動、五大體系」的商業模式，經營規模持續擴大，先後被45個國內外知名汽車品牌授權為特許經銷商，立足浙江、精耕浙江市場，省外重點擴張長三角珠三角等經濟發達地區及中西部經濟起飛地區，在浙江、福建、江蘇、四川、青海等省共擁有汽車網點150多家，加盟汽車連鎖網點700多家，實現了以杭州為中心、輻射浙江全省的營銷服務網絡布局。 通過創新實踐商業模式，物產元通集團實現了從貿易到服務、從單店經營到集成服務兩大轉型。 物產元通集團通過不斷提高的服務品質，齊備的網絡布局，塑造了具備較強影響力的「元通」服務品牌，品牌形象已經得到了社會各界的廣泛認同。物產元通集團在未來將創新實施商業模式，優化完善管理模式，打造汽車服務藍籌股，努力創建成為國內一流的汽車綜合服務集成商。 (二) 評估報告使用者 根據《資產評估業務約定書》，本評估報告使用者為委託方及法律、法規規定的評估報告使用者。 二、評估目的 根據浙江省人民政府國有資產監督管理委員會下發的《關於浙江物產元通汽車集團有限公司增資擴股引進財務投資者方案的批覆》（浙國資企改[2012]19號文），物產元通集團擬增資擴股，為此需要聘請評估機構對該經濟行為涉及的物產元通集團股東全部權益價值進行評估，為該經濟行為提供物產元通集團股東全部權益價值的參考依據。 三、評估對象和評估範圍 評估對象為涉及上述經濟行為的物產元通集團的股東全部權益。 評估範圍為物產元通集團的全部資產及相關負債，包括流動資產、非流動資產（包括長期股權投資、投資性房地產、建築物類固定資產、設備類固定資產、在建工程、無形資產、長期待攤費用、遞延所得稅資產、其他非流動資產）及流動負債、非流動負債。按照物產元通集團提供的天健會計師事務2012年4月14日出具的天健審﹝2012﹞3999號無保留意見審計報告反映，經審計後，物產元通集團資產的帳面價值合計為3,636,615,749.01元，負債合計為2,381,060,418.03元，股東權益為1,255,555,330.98元。 金額單位：元 項 目 帳面價值 一、流動資產 2,196,778,904.08 二、非流動資產 1,439,836,844.93 其中：長期股權投資 793,174,967.38 投資性房地產 6,054,103.14 固定資產 161,714,916.71 在建工程 4,961,486.00 無形資產 440,404,343.77 其中：無形資產——土地使用權 439,947,331.52 長期待攤費用 9,430,286.80 遞延所得稅資產 1,299,404.06 其他非流動資產 22,797,337.07 資產總計 3,636,615,749.01 三、流動負債 2,331,235,508.92 四、非流動負債 49,824,909.11 其中：遞延所得稅負債 9,260.00 負債合計 2,381,060,418.03 股東權益合計 1,255,555,330.98 其中： 列入清查範圍的存貨帳面餘額17,493,723.31元，存貨跌價準備16,923.09元，主要系元通集團國貿分公司的鋼材。 列入清查範圍的投資性房地產帳面價值6,054,103.14元，建築面積6,626.77平方米，系杭州市南復路38號商鋪。 列入清查範圍的建築物類固定資產合計帳面原值222,555,328.09元，帳面淨值150,492,138.33元，主要分布在杭州、寧波、北京、鄭州等地，建築物的詳細情況如下表所示： 編號 科目名稱 項數 建築面積帳面價值（元） (平方米) 原值 淨值 1 房屋建築物 16 96,715.68212,403,390.05 142,416,945.082 構築物及輔助設施 9 10,151,938.04 8,075,193.25其中：位於杭州市區內的房屋建築物共13項，包括位於延安路511號的機電商場(元通大廈)、位於凱旋路441號的物貿中心、位於沈半路245號的綜合立體車庫、位於石祥路166號的汽車維修中心、位於紹興路402號的申通汽修中心、位於石橋路296號的石橋物流中心等。 位於外地的建築物類固定資產共3項，包括位於寧波小港開發區內的5套辦公房、位於鄭州市的金水花園東區辦公房及位於北京市宣武區廣安門外大街甲180號的辦公房。 列入清查範圍的設備類固定資產合計帳面原值40,274,463.08元，帳面淨值11,222,778.38元，主要包括電腦、空調、印表機等辦公設備及車輛等，主要分布於杭州市延安路511號的元通大廈內，在評估基準日的詳細情況如下表所示： 編 科目名稱 計量 數量 帳面價值(元) 號 單位 原值 淨值 1 固定資產—機器設備 臺(套) 401 33,705,722.54 8,155,135.402 固定資產—車輛 輛 19 6,568,740.54 3,067,642.983 減值準備 0.00列入清查範圍的在建工程帳面價值4,961,486.00元，包括土建工程4,733,636.00元，設備安裝工程227,850.00元。土建工程包括石橋路296號石橋物流中心的土建工程、沈半路245號綜合立體車庫的改造工程和嘉興元之捷4S店的土建工程。設備安裝工程系嘉興元之捷4S店的安裝工程。 列入清查範圍的無形資產——土地使用權帳面價值439,947,331.52元，共12宗，土地面積合計87,021.10平方米，以上土地分別位於杭州市延安路511號、凱旋路441號、石橋路296號、紹興路402號、沈半路245號、石祥路168號、湖墅南路286、288號、武林新村103號及南復路36、38號。 委託評估對象和評估範圍與上述經濟行為涉及的評估對象和評估範圍一致。 四、價值類型及其定義 1．價值類型及其選取：資產評估價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值（投資價值、在用價值、清算價值、殘餘價值等）兩種類型。經評估人員與委託方充分溝通後，根據本評估項目的評估目的、評估對象的具體狀況及評估資料的收集情況等相關條件，選取適宜的價值類型，並與委託方就本次評估的價值類型達成了一致意見，最終選定市場價值作為本評估報告的評估結論的價值類型。 2．市場價值的定義：本評估報告書所稱市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。 五、評估基準日 本項目評估基準日是2011年12月31日。 由於資產評估是對某一時點的資產提供價值參考，選擇會計期末作為評估基準日，能夠全面反映評估對象資產的整體情況；同時本著有利於保證評估結果有效地服務於評估目的，減少和避免評估基準日後的調整事項，準確劃定評估範圍，準確高效地清查核實資產，合理選取評估作價依據的原則，選擇距評估目的計劃實現日較接近的基準時間，由委託方確定本次評估基準日為2011年12月31日。 六、評估假設 1．交易假設：假設評估對象已經處在交易過程中。 2．公開市場假設：假設評估對象擬進入的市場為一個充分發達與完善的市場，即公開市場，評估對象在公開市場上實現的交換價值隱含著市場對該評估對象在當時條件下有效使用的社會認同。 3．持續經營假設：假設被評估單位按照原來的經營目的、經營方式持續地經營下去。 4．被評估單位的經營管理人員守法盡職，所提供的資料真實、完整、合法，歷史財務資料所採用的會計政策在重要方面基本一致。被評估單位的經營管理人員守法盡職，所提供的資料真實、完整、合法，歷史財務資料所採用的會計政策在重要方面基本一致。 七、評估依據 (一) 經濟行為依據 《關於浙江物產元通汽車集團有限公司增資擴股引進財務投資者方案的批覆》（浙國資企改[2012]19號文）； (二) 法律法規依據 1．國務院1991年11月16日91號令《國有資產評估管理辦法》； 2．國務院國有資產監督管理委員會第12號令《企業國有資產評估管理暫行辦法》； 3．國務院國有資產監督管理委員會國資委產權[2006]274號《關於加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》； 4．2008年10月28日第5號主席令公布的《中華人民共和國企業國有資產法》； 5．《公司法》、《合同法》；稅收相關法律法規等； (三) 評估準則依據 1．財政部以財企[2004]20號文發布的《資產評估準則--基本準則》和《資產評估職業道德準則--基本準則》； 2．中國註冊會計師協會以會協[2003]18號文發布的《註冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》； 3．中國資產評估協會以中評協[2004]134號文發布的《企業價值評估指導意見》； 4．中國資產評估協會以中評協[2007]189號文發布的《資產評估準則—評估報告》、《資產評估準則—評估程序》、《資產評估準則—業務約定書》、《資產評估準則—工作底稿》、《資產評估準則—不動產》、《資產評估準則—機器設備》； 5．中國資產評估協會以中評協[2008]218號文發布的《企業國有資產評估報告指南》； 6．《房地產估價規範》GB/T50291-1999； 7．《城鎮土地估價規程》GB/T18508-2001； (四) 權屬依據 1．元通集團提供的企業法人營業執照、公司章程和驗資報告； 2．與資產及權利的取得及使用有關的經濟合同、協議、資金撥付證明(憑證)、會計報表及其他會計資料； 3．徵地文件、國有土地使用權出讓合同、國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、房屋所有權證、車輛行駛證、發票等權屬證明； 4．其他產權證明文件。 (五) 取價依據 1．資產所在地的工程定額標準； 2．建建發[2010]224號文《關於頒發浙江省建設工程計價依據（2010版）的通知》，《浙江省建設工程計價規則》（2010版）、《浙江省建築工程預算定額》（2010版）、《浙江省安裝工程預算定額》（2010版）、《浙江省建設工程施工費用定額》（2010版）等各地建設工程計價依據相關文件； 3．浙江省人民政府第171號令《浙江省新型牆體材料開發利用管理辦法》； 4．有關工程的原始資料、竣工決算資料、工程承包合同、業務合同、詢價記錄等； 5．資產所在地的房地產市場價格的調查資料； 6．《機電產品報價手冊》、《全國資產評估價格信息》、《全國汽車報價及評估》、《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》及其他市場價格資料、詢價記錄； 7．大型設備的購貨合同、發票、付款憑證；有關設備的近期檢測、維修、保養報告；向生產廠家或其代理商的詢價記錄； 8．財政部財稅[2008]170號《國家稅務總局關於全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》；國務院令第538號《中華人民共和國增值稅暫行條例》；財政部、國家稅務總局令第50號《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》；其他稅收相關法規； 9．《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規； 10．浙江省人民政府及相關政府部門頒布的有關政策、規定、實施辦法等法規文件； 11．主要庫存商品市場銷價情況調查資料； 12．被評估單位的歷史生產經營資料、經營規劃和收益預測資料； 13．汽車流通行業統計資料、市場發展及趨勢分析資料、類似業務公司的相關資料； 14．汽車流通行業及市場容量、市場前景、定價策略及未來營銷方式等資料； 15．從「Wind資訊」終端查詢的相關數據； 16．中國人民銀行公布的評估基準日外匯匯價表及貸款利率； 17．企業會計準則及其他會計法規和制度、部門規章等。 18．評估專業人員對資產核實、勘察、檢測、分析等所搜集的佐證資料； 19．其他資料。 八、評估方法 (一) 評估方法的選擇 依據現行資產評估準則及有關規定，企業價值評估的基本方法有資產基礎法、市場法和收益法。 由於國內極少有類似的交易案例，故本次評估不宜用市場法。 物產元通集團汽車業務已經逐步趨於穩定，在延續現有的業務內容和範圍的情況下，未來收益能夠合理預測，與企業未來收益的風險程度相對應的收益率也能合理估算，結合本次資產評估的對象、評估目的和評估師所收集的資料，確定分別採用資產基礎法和收益法對委託評估的物產元通集團的股東全部權益價值進行評估。 在上述評估基礎上，對形成的各種初步價值結論依據實際狀況充分、全面分析，綜合考慮不同評估方法和初步價值結論的合理性後，確定其中一個評估結果作為評估對象的評估結論。 (二) 資產基礎法簡介 資產基礎法是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估方法。它是以重置各項生產要素為假設前提，根據委託評估的分項資產的具體情況選用適宜的方法分別評定估算各分項資產的價值並累加求和，再扣減相關負債評估值，得出股東全部權益的評估價值。計算公式為： 股東全部權益評估價值=Σ各分項資產的評估價值-相關負債 主要資產的評估方法如下： 一) 流動資產 1．貨幣資金 在貨幣資金評估中，對於人民幣銀行存款和其他貨幣資金，以核實後帳面值為評估值；對於外幣存款，按核實後的外幣存款數和基準日外幣匯率折合人民幣金額作為評估值。 2．交易性金融資產 系物產元通集團為交易目的而持有的期貨合約，因其已按評估基準日的市場價計價，故以核實的帳面價值為評估價值。 3．應收票據 應收票據以核實後的帳面值為評估價值。 4．應收利息 應收利息以核實後的帳面值確定為評估值。 5．預付款項、其他應收款和相應壞帳準備 應收帳款和其他應收款的評估：無充分證據表明款項期後無法收回，故以其核實後的帳面餘額為評估值。 預付款項經評估人員核實，除將發票未到而掛帳的費用評估為零外，其餘款項期後能夠實現其相應的資產或權益，以核實後帳面值為評估值。 企業按財務制度規定計提的壞帳準備評估為零。 6．存貨 存貨均系庫存商品，銷售毛利率較低，對其採用逆減法估算後的餘額與其帳面成本接近，故以核實後的帳面餘額為評估值。 同時將計提的存貨跌價準備評估為零。 二) 非流動資產 1．長期股權投資 (1) 對於全資子公司、控股子公司及實質上具有控制權的參股公司(不含下述5家期後已處置股權的公司及港通國際(香港)有限公司)，本次按同一標準、同一基準日進行現場核實和評估，詳見評估說明附件一～附件五十三，以該家子公司評估後的股東權益中物產元通集團所佔份額為評估值。 (2) 對浙江元通機電工貿有限公司、浙江元通不鏽鋼有限公司、台州物產元通工貿有限公司、浙江元通機電經貿有限公司、浙江元通齊達貿易有限公司等5家公司的長期股權投資，由於物產元通集團對上述公司的長期股權投資評估基準日後已處置，本次評估根據期後實際處置價確定評估值。 (3) 對於浙江元通電子技術有限公司、浙江物通股份有限公司及杭州市工商信託投資股份公司等3家公司的長期股權投資，系參股公司，以其評估基準日的經審計後的會計報表反映的股東權益中物產元通集團所佔份額為評估值。 4) 對於港通國際(香港)有限公司，系物產元通集團在香港設立的全資子公司，因香港實施註冊資本申報制，故長期股權投資帳面餘額為零。考慮到該公司成立時間短，基本無業務，以其評估基準日的會計報表反映的股東權益中物產元通集團所佔份額為評估值。 本次評估未考慮可能存在的控股權溢價或少數股權折價對長期投資評估價值的影響。 2．投資性房地產 列入評估範圍的投資性房地產當前租賃期限不長，協議租金基本符合目前市場租金水平，故本次評估時未考慮相關租賃事項對評估結果的影響；由於同類房產當地交易較為活躍，故本次評估採用市場法。 市場法是指在掌握與被評估房地產相同或相似的房地產（參照物）的市場價格的基礎上，以被評估房地產為基準對比分析參照物並將兩者的差異量化，然後在參照物市場價格的基礎上作出調整和修正，確定待估房地產評估價值的評估方法。具體評估步驟如下： (1) 參照物的選定 一般選擇三宗以上近期交易的類似結構、同類地段、相同用途的物業作為參照物，再將上述參照物的交易價格統一調整為成交日一次付款、單位建築面積上的人民幣買賣交易價格。 (2) 因素修正調整計算 根據待估物業與參照物的交易情況、交易日期、位置及房屋裝修、層次、朝向等個別因素的不同，對參照物的價格進行修正，得出比準價格。具體修正因素可分為3類：交易情況修正、交易日期修正、不動產狀況修正。修正計算公式為： 待估物業比準價格＝參照物交易價格×交易情況修正係數×交易日期修正係數×不動產狀況修正係數 1) 交易情況修正，通過對交易案例交易情況的分析，剔除非正常的交易案例，測定各種特殊因素對正常建築物價格的影響程度，從而排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。 2) 交易日期修正，採用房地產價格指數的變動率來分析計算期日對房屋價格的影響，將交易價格修訂為評估基準日的價格。 3) 不動產狀況修正，是將參照物狀況下的價格修正為評估對象狀況下的價值，具體分為區域狀況修正、權益狀況修正和實物狀況修正。區域狀況修正時考慮的因素主要有地區的繁華程度、交通條件、周圍環境等。權益狀況修正考慮的因素主要有土地使用權的取得方式、房地產的合理使用年限及其他房地產權利方面的影響因素。實物狀況修正修正考慮的因素主要有外觀、內部裝修、設備設施、層次、面積、形狀、物業管理條件等。 (3) 評估價值的確定 對於各參照物測算所得的比準價格，在分析其合理性的基礎上經比較後確定評估價值。本次評估按算術平均值加計相應契稅確定評估價值。 上述方法得出的投資性房地產評估值中包含了相應土地使用權的評估價值。 3．建築物類固定資產 根據待估建築物的用途、類似建築物的市場情況和收益情況等，採用不同的評估方法。由於列入本次評估範圍的建築物類固定資產包括汽車銷售及維修建築、倉儲用房、市區內的寫字樓、商業用房等，待估建築物的類別存在較大差異，因此根據待估建築物的用途、類似建築物的市場情況和收益情況等，本次採用不同的評估方法。 (1) 對於位於蕭山的倉庫、辦公樓等，由於該房產及其所佔土地權屬不明，使用性質及期限具有不確定性，故本次評估對這部分房產暫保留帳面價值。 (2) 對於上塘倉庫庫房、草庵村倉庫、紹興路倉庫、汽車維修中心樓、申通汽修中心、綜合立體車庫、石橋物流中心等建築物，因其系汽車銷售及維修建築、倉儲用房，市場上直接交易的案例很少，而同類建築建設市場價格信息豐富，故本次評估選用成本法。該類建築物的評估值中不包含相應土地使用權的評估價值。 成本法是通過用現時條件下重新購置或建造一個全新狀態的待估建築物所需的全部成本，減去待估建築物已經發生的各項貶值，得到的差額作為評估價值的評估方法。本次評估採用成新折扣的方法來確定待估建築物已經發生的各項貶值。因此，本次評估中成本法的基本公式為： 評估價值＝重置價值×成新率 1) 重置價值的評估 重置價值一般由綜合造價、前期及其它費用、建築規費和資金成本（包括利息與開發利潤）組成，結合評估對象具體情況的不同略有取捨。 (A) 綜合造價 綜合造價包括建築工程、鋼結構工程、裝飾工程、安裝工程等多個單項項目的造價，根據具體評估對象不同項目有取捨。 本次評估根據有關部門頒發的建築工程預算定額和有關調價文件、取費標準等結合近期市場建材信息價格測定了評估基準日相對於評估對象建設時期的價格調整係數。 對產權持有單位能提供完整的竣工決算資料的造價項目，我們通過價格調整係數對工程竣工決算結果進行調整確定工程造價；對產權持有單位不能提供完整的竣工決算資料的造價項目，我們以近期建造同類建築物的造價指標為基礎，結合造價資料，採用類比法進行修正得到工程造價；將各單項項目的工程造價合計後經綜合分析確定綜合造價。 (B) 前期費用和其他費用 結合基本建設的有關規定和委託方的實際發生情況，按綜合造價的6.20%計取。 (C) 建築規費 建築規費按建築面積計取，標準如下： 費用名稱 收費標準 發展新型牆體專項基金 10 元/平方米 白蟻防治費 2 元/平方米 合計 12 元/平方米 (D) 資金成本指籌資成本，即應計利息和開發利潤。應計利息計息周期按正常建設工期，利率取金融機構同期貸款利率，資金視為在建設期內均勻投入。開發利潤指投資者在建設期的合理回報，本次評估的開發利潤率取定為8%。 2) 成新率 (A) 價值量大的建築物分別按年限法、完損等級打分法確定的成新率，經加權平均，確定綜合成新率。 a. 年限法 本次評估按直線法確定，年限法的基本公式為： 成新率(K1) ＝（經濟耐用年限－已使用年限）/經濟耐用年限×100% 對不同結構類型的建築物的估計經濟耐用年限按下述年限確定： 建築物類別 非生產用 生產用 鋼混結構 60年 50年 磚混結構 50年 40年 磚木結構 30年 25年 簡易房 10年 構築物 15～30年 b. 完損等級打分法 即將建築物分為結構、裝飾和設備等部分，按具體建築物確定其造價比例，然後將每部分中具體項目結合標準打分，綜合打分情況確定每一部分成新，最後以各部分的成新和所佔造價比例加權得出整幢建築物的成新率，用公式表示如下： 完損等級評定係數(K2)＝結構部分比重×結構部分完損係數＋裝飾部分比重×裝飾部分完損係數＋設備比重×設備完損係數 打分標準參照《有關城鎮房屋新舊程度（成新）評定暫行辦法》的有關內容。 c. 成新率的確定 將上述兩種方法的計算結果取加權平均值確定綜合成新率。 K ＝ A1×K1＋A2×K2 其中A1、A2分別為加權係數，本次評估對A1、A2各取0.5。 (B) 其他建築物的成新率以年限法為基礎，結合其實際使用情況、維修保養情況和評估專業人員現場勘查時的經驗判斷綜合評定。 (3) 對於米市巷供應站營業樓、米市巷供應站二層樓房、機電商場(元通大廈)、物貿中心主樓、武林新村103號房產及位於外地的房產，主要為市區內的辦公寫字樓及商業用房，同類房產市場交易案例較多，故本次評估選用市場法。該類建築物的評估值中包含了相應土地使用權的評估價值。 市場法是指在掌握與被評估房地產相同或相似的房地產（參照物）的市場價格的基礎上，以被評估房地產為基準對比分析參照物並將兩者的差異量化，然後在參照物市場價格的基礎上作出調整和修正，確定待估房地產評估價值的評估方法。 具體評估步驟如下： 1) 參照物的選定 一般選擇三宗以上近期交易的類似結構、同類地段、相同用途的物業作為參照物，再將上述參照物的交易價格統一調整為成交日一次付款、單位建築面積上的人民幣買賣交易價格。 2) 因素修正調整計算 根據待估物業與參照物的交易情況、交易日期、位置及房屋裝修、層次、朝向等個別因素的不同，對參照物的價格進行修正，得出比準價格。具體修正因素可分為3類：交易情況修正、交易日期修正、不動產狀況修正。修正計算公式為： 待估物業比準價格＝參照物交易價格×交易情況修正係數×交易日期修正係數×不動產狀況修正係數 (A) 交易情況修正，通過對交易案例交易情況的分析，剔除非正常的交易案例，測定各種特殊因素對正常建築物價格的影響程度，從而排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。 (B) 交易日期修正，採用房地產價格指數的變動率來分析計算期日對房屋價格的影響，將交易價格修訂為評估基準日的價格。 (C) 不動產狀況修正，是將參照物狀況下的價格修正為評估對象狀況下的價值，具體分為區域狀況修正、權益狀況修正和實物狀況修正。區域狀況修正時考慮的因素主要有地區的繁華程度、中央商務區附近、交通條件、周圍環境等。權益狀況修正考慮的因素主要有土地使用權的取得方式、房地產的合理使用年限、出租等他項權利限制及其他房地產權利方面的影響因素。實物狀況修正修正考慮的因素主要有外觀、內部裝修、設備設施、層次、面積、形狀、物業管理條件等。 3) 評估價值的確定 對於各參照物測算所得的比準價格，在分析其合理性的基礎上經比較後確定評估價值。本次評估按算術平均值加計相應契稅確定評估價值。 (4) 對於建築物類固定資產存在的特別事項，本次評估中我們按如下方法處理： 1) 列入在明細表中單列的整體建築物的改造、修理支出項目，本次不單獨評估，在整體建築物評估時一併考慮其評估價值。 2) 列入評估範圍的部分房屋建築物在評估基準日時已出租給外單位，考慮到這部分出租房屋當前租賃期限不長，協議租金基本符合目前市場租金水平，故本次評估時未考慮相關租賃事項對評估結果的影響。 3) 對於部分已拆遷的房屋，企業申報的建築面積系按照證載面積扣除列入拆遷範圍內的面積後計算得出，本次按企業申報面積進行評估，未考慮未來實際辦證後確定的面積與企業申報面積可能存在的差異。 4．設備類固定資產 根據本次資產評估的特定目的、相關條件和委估設備的特點，確定以重置成本法為主的評估方法，採用重置成本法進行評估是指首先估測在評估基準日重新建造一個與評估對象相同的資產所需的成本即重置成本，然後估測被評估資產存在的各種貶值因素,並將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的方法。重置成本法的基本公式為： 評估價值＝重置價值×綜合成新率 另外，對於評估基準日後已處理的車輛，按實際處理價格確定評估值；「元通大廈13樓屋面空調主機管道改造」價值已在建築物類固定資產中元通大廈評估價值中統一考慮，此處評估為0。 (1) 重置價值的評定 重置價值由設備現行購置價、運雜費、安裝調試費、建設期管理費和資本化利息以及其他費用中的若干項組成。 1) 現行購置價 A.專用設備通過直接向生產廠家詢價為主，查詢《中國機電產品報價目錄》、《全國資產評估價格信息》等為輔獲得現行購價。獲得市場信息後，進行必要的真實性、可靠性判斷，並將參照物有關信息與標的物進行分析、比較、修正，最後評定現行購置價格； B.通用機器設備主要查詢《中國機電產品報價目錄》等獲得現行購價；對不能直接獲得市價的設備，則先取得類似規格型號設備的現行購價，再用功能成本係數法、技術先進性係數法及價格指數法等方法對其進行調整； C.對電腦、空調及其他辦公設備等則通過查閱《信息與產業》或向銷售商詢價，以當前市場價作為購置價。 D.車輛：通過上網查詢、查閱《全國汽車報價及評估》等資料確定現行購置價。 E.2009年1月1日起，按《中華人民共和國增值稅暫行條例》和財稅[2008]170號文件等現行稅法的有關規定，對於2009年1月1日以後投資購入的生產設備的增值稅可用於抵扣而不必資本化。故對於2008年12月31日後購入的機器設備評估時，現行購置價內不包含增值稅；而對於2008年12月31日前購入、截至評估基準日帳面淨值仍然較大的設備，適當考慮該設備帳面淨值中尚餘增值稅由於稅前抵扣因素可能產生的影響。 2) 相關費用 根據設備的具體情況分別確定如下： A.運雜費：以設備現行購置價為基數，一般情況下，運雜費費率參照北京科學技術出版社出版的《資產評估常用數據與參數手冊》中的機器設備國內運雜費率參考指標，結合設備體積、重量及所處地區交通條件和生產廠家距離安裝地點的遠近而評定具體費率；對現行購置價內已包含運費的設備，則不再另計運雜費。 B.安裝調試費：以設備現行購置價為基數，根據設備安裝調試的具體情況、現場安裝的複雜程度和附件及輔材消耗的情況評定費率。對現行購置價內已包含安裝調試費的設備或不用安裝即可使用的設備，不再另計安裝調試費。 C.建設期管理費：包括工程管理費、設計費、聯合試車費等，根據被評估單位的實際發生情況和《浙江省工程建設其他費用定額》，並結合相似規模的同類工程項目的管理費用水平，確定該設備的建設期管理費率。 D.資金成本：包括應計利息。應計利息計息周期按正常建設期，利率取金融機構同期貸款利率，資金視為在建設期內均勻投入。 應計利息=（購置價＋運雜費+安裝費+管理費）×利率×1/2×建設工期 E.車輛費用：汽車的相關費用包括車輛購置附加稅和一定的證照雜費，根據車輛具體情況確定。 3) 重置價值 重置價值＝現行購置價＋相關費用 (2) 成新率的確定 根據各種設備特點及使用情況，確定設備成新率。 1) 對價值較大、複雜的重要設備採用綜合分析係數調整法確定成新率。 綜合分析係數調整法，即以使用年限法為基礎，先根據被評設備的構成、功能特性、使用經濟性等綜合確定經濟耐用年限N，並據此初定該設備的尚可使用年限n；再按照現場勘查的設備技術狀態，運行狀況、環境條件、工作負荷大小、生產班次、生產效率、產品質量穩定性、維護保養水平以及技術改造、大修等因素加以分析研究，確定以下各係數，作進一步調整，綜合評定該設備的成新率： 根據以往設備評估實踐中的經驗總結、數據歸類，本公司測定並分類整理了各類設備相關調整係數的範圍，成新率調整係數範圍如下： 設備利用係數B1 (0.85-1.15) 設備負荷係數B2 (0.85-1.15) 設備狀況係數B3 (0.85-1.15) 環境係數B4 (0.80-1.00) 維修保養係數B5 (0.90-1.10) 則：綜合成新率 K=n/N ×B1×B2×B3×B4×B5×100% 2) 對於價值量較小的設備，以及電腦、空調等辦公設備,主要以使用年限法為基礎，結合設備的使用維修和外觀現狀，確定成新率。對更新換代速度、功能性貶值快的電子設備，考慮技術更新快所造成的經濟性貶值因素。 年限法計算公式＝尚可使用年限/經濟耐用年限×100% 3) 車輛的成新率以使用年限法為基礎，並考慮車輛的已行駛裡程、維護保養情況等綜合評定。 5．在建工程 經了解，各項目支出合理，工程進度正常，主要設備、材料的市場價值變化不大，故以核實後的帳面值為評估價值。 6．無形資產--土地使用權 (1) 土地使用權的價值內涵 根據土地估價技術規程及產權持有單位提供的資料和現場查勘資料，結合本次評估的相關假設，設定待估宗地土地使用權的價值內涵為：待估宗地的評估價值是指在用途設定為國有土地使用證中登記的用途和土地開發程度設定為宗地紅線外「五通」（即通路、供電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內「場地平整」條件下，於評估基準日2011年12月31日，土地使用年限按權證設定的權利期限確定的出讓土地使用權價值。 (2) 評估方法的選擇 根據《城鎮土地估價規程》(GB/T 18508—2001)，通行的評估方法有市場法、收益還原法、假設開發法、成本法、基準地價係數修正法等。評估方法的選擇應按照地價評估的技術規程，結合評估師收集的有關資料，根據地產市場情況並結合評估對象的具體條件、用地性質及評估目的等，選擇適當的評估方法。 對石橋路296號、紹興路402號、石祥路164、166號、長濱路2號、沈半路245號等5宗杭州市區範圍內的工業用地使用權(即D-H宗地)，由於杭州市區範圍內同類工業用地市場成交案例很少，採用成本法評估，並在評估結果中考慮契稅因素的影響。 對杭州市石祥路168號和嘉興汽車商貿城等2宗土地使用權(即C、L宗地)，由於當地同類用地成交案例較多，採用市場法評估，並在評估結果中考慮契稅因素的影響。 對延安路511號、凱旋路441號、南復路36、38號、湖墅南路286、288號、武林新村103號等5宗土地(即A、B、I、J、K宗地)，其價值已在相關房屋評估時統一考慮，故此處評估為0。 (3) 選用的評估方法簡介及參數的選取路線 1) 市場法 市場法的基本含義是：在求取一宗待評估土地的價格時，根據替代原則，將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，並依據後者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區域、個別因素、使用年期、容積率等差別，修正得出待估土地的評估基準日地價的方法。 市場法估價的基本公式：V=VB×A×B×C×D×E 式中： V：待估宗地使用權價值； VB：比較案例價格； A：待估宗地交易情況指數/比較案例交易情況指數 B：待估宗地期日地價指數/比較案例期日地價指數 C：待估宗地區域因素條件指數/比較案例區域因素條件指數 D：待估宗地個別因素條件指數/比較案例個別因素條件指數 E：待估宗地使用年期指數/比較案例使用年期指數 (A) 市場交易情況修正，通過對交易案例交易情況的分析，剔除非正常的交易案例，測定各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，從而排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。 (B) 期日修正，採用地價指數或房屋價格指數的變動率來分析計算期日對地價的影響，將交易價格修訂為評估基準日的價格。 (C) 區域因素修正，區域因素包括的內容主要有地區的繁華程度、交通狀況、基礎設施狀況、區域環境條件、城市規劃、土地使用限制、區域產業集聚程度等。由於不同用途的土地，影響其價格的區域因素也不同，區域因素修正的具體內容根據評估對象的用途分別確定。 (D) 個別因素修正，個別因素是指構成宗地的個別特性（宗地條件）並對其價格產生影響的因素。個別因素比較的內容，主要有宗地（地塊）的位置、面積、形狀、宗地基礎及市政設施狀況、地形、地質、臨街類型、臨街深度、臨街位置、宗地內開發程度、水文狀況、規劃限制條件等，根據交易案例中土地的個別因素與評估對象的差異進行修正。 (E) 土地使用年期修正，土地使用年期是指土地交易中契約約定的土地使用年限。土地使用權年期的長短，直接影響可利用土地並獲相應土地收益的年限，也就是影響土地使用權的價格。通過土地使用權年期修正，將交易案例中土地使用權年期修正到評估土地使用年期，消除由於使用期限不同所造成的價格上的差別。 2) 成本法 成本法，也稱成本逼近法，以成本法評估土地使用權價格，成本一般包括土地取得費、土地開發費、利息、利潤及土地增值收益，具體公式如下： 待估土地使用權價格 = （土地取得費＋土地開發費＋利息＋利潤＋土地增值收益）×個別因素修正係數×使用年限修正係數 土地取得費包括農地取得費和徵地稅費，根據當地現行的徵地標準結合現時徵地工作實際支付水平評定。 土地開發費包括宗地內部的開發費和市政配套費。宗地內部開發費包括內部場地平整和內部水、電等管線的架設等費用；市政配套費包括宗地外圍道路、電力、上下水、通訊等市政設施的建設及接入宗地的有關費用。 開發期應計的利息，計算公式為： 利息= (土地取得費+市政配套費)×利息率×開發期+內部開發費×利息率×[(開發期-建設期)×1/2+建設期] 利潤即開發利潤，對土地而言，投資也同樣應獲得相應的利潤，本次評估的土地開發利潤率取定為12%。 土地增值收益一般包括土地用途改變帶來的增值和土地開發帶來的增值兩部分。土地增值收益率按上述四項的25%計取，則 土地增值收益 =(土地取得費+土地開發費+利息+利潤)×土地增值收益率 個別因素修正：根據委評宗地在區域內的位置和宗地條件等，對以上積算價格進行個別因素修正。 使用年限修正：用以上重置成本積算的地價屬無限年使用權地價，待估地塊的在評估基準日剩餘使用年限根據相關權證地記載可以確定，計算公式為： 使用年限修正係數= 1-1/（1+r）n 式中： r：土地還原利率，本次評估取7% n：土地剩餘使用年限 (4) 對於在清查中發現的土地使用權存在的特別情況，本次評估中我們按如下方法處理： 對於部分已列入拆遷範圍的土地使用權，企業申報的土地面積系按照土地證上面積扣除列入拆遷範圍內的面積後計算得出，本次按企業申報面積進行評估，未考慮未來實際辦證後確定的面積與企業申報面積可能存在的差異。 7．無形資產—其他無形資產 系外購通用軟體，經了解其近期購置價與帳面值接近，故以核實的帳面值為評估值。 8．長期待攤費用 汽車廣場裝修費在相關建築物評估時已經考慮，此處評估為0；其餘款項，經覆核原始發生額正確，攤銷合理，期後尚存在對應的價值或權利，以核實後的帳面價值為評估價值。 9．遞延所得稅資產 資產基礎法評估時，由於難以全面準確地對各項資產評估增減額考慮相關的稅收影響，故本次評估時對遞延所得稅資產以核實後的帳面值為評估值。 10．其他非流動資產 其他非流動資系代管資產。因該項資產期後存在對應的價值或權利，故以核實後的帳面價值為評估價值。 三) 負債 負債為流動負債和非流動負債，包括短期借款、應付票票、應付帳款、預收款項、應付職工薪酬、應交稅費、應付利息和其他應付款等流動負債，及長期應付款、專項應付款、遞延所得稅負債等非流動負債。通過核對明細帳與總帳的一致性、對金額較大的發放函證、查閱原始憑證等相關資料進行核實。另外對外幣借款以評估基準日外幣帳面金額和匯率進行覆核。經核實，除專項應付款系收入性質評估為零外，其餘負債均為實際應承擔的債務，以核實後的帳面值為評估值。 (二) 收益法簡介 收益法是指通過將被評估資產的預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估方法。它是根據資產未來預期收益，按適當的折現率將其換算成現值，並以此收益現值作為委託評估資產的評估價值。 一) 收益法的的應用前提 1. 投資者在投資某個企業時所支付的價格不會超過該企業(或與該企業相當且具有同等風險程度的同類企業)未來預期收益折算成的現值。 2. 能夠對企業未來收益進行合理預測。 3. 能夠對與企業未來收益的風險程度相對應的收益率進行合理估算。 二) 收益法的模型 結合本次評估目的和評估對象，採用折現現金流法確定企業自由現金流價值，並分析公司溢餘資產、非經營性資產的價值，對企業自由現金流價值進行修正確定公司的整體價值，並扣除公司的付息債務確定公司的股東全部權益價值。計算公式為： 股東全部權益價值=企業整體價值-付息債務 企業整體價值=企業自由現金流評估值+非經營性資產價值+溢餘資產價值-少數股東權益價值 t1(1)1)nnnntttCFFPrr........企業自由現金流評估值（ 式中：n——明確的預測年限 tCFF——第t年的企業現金流 r——加權平均資本成本 t——未來的第t年 nP——第n年以後的連續價值 三) 收益期與預測期的確定 本次評估假設公司的存續期間為永續期。採用分段法對公司的收益進行預測，即將公司未來收益分為明確的預測期間的收益和明確的預測期之後的收益，其中對於明確的預測期的確定綜合考慮了行業產品的周期性和企業自身發展的周期性，因為近年汽車流通行業持續快速發展，市場需求量大，根據評估人員的市場調查和預測，該價格、成本及市場需求變動趨勢還將持續，取2016年作為分割點較為適宜。 四) 未來收益的確定 (1) 生產經營模式與收益主體、口徑的相關性 根據公司戰略規劃，物產元通集團將以汽車業務作為公司核心業務，爭做國內一流的汽車綜合服務集成商。物產元通集團近年來相繼對公司及下屬子公司的一系列非汽車業務進行了剝離和調整，2011年10月，公司名稱由浙江物產元通機電(集團)有限公司更改為浙江物產元通汽車集團有限公司。 考慮到物產元通集團目前及未來的核心業務為汽車銷售及相關業務，故本次收益法評估時，我們假設物產元通集團本部及物產元通集團控制的下屬正常經營汽車相關業務的124家子公司(含一級、二級子公司)共同形成收益主體。我們對該收益主體按匯總口徑來估算其基準日的價值。 另外，我們將物產元通集團(含下屬子公司)對外投資的參股公司(不具有控制權)或經營非汽車業務子公司以及雖經營汽車業務但處於非正常經營狀態的子公司界定為非經營性資產，剔除出收益主體。 本次評估預期收益採用企業自由現金流，計算公式如下： 企業自由現金流=息前稅後利潤＋折舊及攤銷－營運資金增加額－資本性支出 息前稅後利潤＝營業收入－營業成本－營業稅金及附加+其他業務利潤－管理費用－營業費用－財務費用＋營業外收入－營業外支出－所得稅 五) 折現率的確定 1. 折現率計算模型 在企業價值評估中，評估值對應的是企業所有者的權益價值和債權人的權益價值，對應的折現率是企業資本的加權平均資本成本(WACC)。 ..1edEDWACCKKTEDED........ 式中：WACC——加權平均資本成本； Ke——權益資本成本； Kd——債務資本成本； T——所得稅率； D/E——企業資本結構。 債務資本成本採用現時的平均利率水平，權數採用企業同行業上市公司平均債務構成計算取得。 dK權益資本成本按國際通常使用的CAPM模型求取，計算公式如下： ..efcfmfKRBetaMRPRRBetaRRR......... 式中：Ke——權益資本成本 Rf——目前的無風險利率 Rm——市場回報率 Beta——權益的系統風險係數 MRP——市場的風險溢價 Rc——企業特定風險調整係數 2. 模型中有關參數的計算過程 (1) 無風險報酬率的確定。 國債收益率通常被認為是無風險的，截至評估基準日，我們查閱了部分國債市場上長期(超過5年)國債的交易情況，並取平均到期年收益率XX為無風險報酬率。 (2) 資本結構 通過「萬得資訊情報終端」查詢滬、深兩市相關同行業上市公司至評估基準日資本結構，參照上述資料，可得公司目標資本結構的取值。 (3) 企業風險係數Beta 通過「萬得資訊情報終端」查詢滬、深兩地行業上市公司近3年含財務槓桿的Beta係數後，通過公式=÷[1+(1-T)×(D÷E)](公式中，T為稅率，為含財務槓桿的Beta係數，為剔除財務槓桿因素的Beta係數，D÷E為資本結構)對各項beta調整為剔除財務槓桿因素後的Beta係數。 uβlβlβuβ(4) 計算市場的風險溢價 證券交易指數是用來反映股市股票交易的綜合指標，我們分別選用上證綜指和
深證成指為上交所和深交所的股票投資收益的指標，為了計算股市投資回報率，我們收集了1991年末到2011年12月末上述兩證交所的年度指數，分別計算上證綜指和
深證成指的年收益率。由於幾何平均值更能恰當地反映年度平均收益率指標，我們選用幾何平均值，根據基準日兩證券市場市值比例加權平均計算市場的風險溢價。 (5) Rc—企業特定風險調整係數的確定 在分析公司的產品、市場、經營、管理等方面風險及對策的基礎上綜合確定公司的特定風險。 (6) 加權平均成本的計算 1) 權益資本成本的計算 eK..fmfsKeRBetaRRRR...... ..-fmfRBetaRRR.... 2) 債務資本成本計算 dK債務資本成本採用基準日一年期貸款利率。 dK3) 加權資本成本計算 ..1edEDWACCKKTEDED........ 五) 非經營性資產、負債和溢餘資產評估價值的確定 非經營性資產、負債是指對主營業務沒有直接「貢獻」或暫時不能為主營「貢獻」的資產、負債。 物產元通集團未來將以汽車業務作為核心業務，本次將與非汽車業務相關的資產、負債以及目前非正常經營的資產、負債作為非經營性資產、負債考慮。 溢餘資產是指生產經營中不需要的資產，如多餘現金、有價證券、與預測企業收益現金流不相關的其他資產等。經分析，截至評估基準日，物產元通集團不存在溢餘資產。 對非經營性資產、負債，根據資產基礎法中相應資產的價值確定評估值。 九、評估過程 本項資產評估工作於 2012年4月15日開始，2012年9月25日出具評估報告。整個評估工作分五個階段進行： (一) 接受委託階段 2012年4月15日，物產元通集團增資擴股項目啟動，由物產元通集團正式確定坤元資產評估有限公司為本項目的評估機構，明確了評估業務基本事項，並確定了評估目的、評估對象與評估範圍、評估基準日，在此基礎上簽訂評估業務約定書，以明確雙方的責任和義務。 (二) 前期準備階段 2012年4月15日至17日，評估人員進入物產元通集團開展現場調查、前期調研工作，並與審計等機構協調，為減輕企業的工作負擔，製作統一的現場調查表格和統一的調查所需資料清單。 1. 準備培訓材料及擬定評估方案 針對本項目資產量大、資產種類較多、獨立核算單位多、地域分布廣、涉及的評估人員多的特點，為了保證評估質量，統一評估方法和參數，結合以往從事大型國有企業評估工作的經驗，評估工作人員聽取了各方面的意見，並結合評估範圍內不同類型企業資產的特點，擬定了「資產評估企業培訓資料」和「資產評估工作方案」。 2. 組建評估隊伍及工作組織方案 本次評估按照統一責任主體、統一方法標準、統一工作方案、統一項目管理、統一質量控制的實施原則，以順利完成項目為最高目標，在統一協調指揮下，各評估小組分級、全方位開展評估工作。 設立中心組，指導控制整個評估工作。以子公司、分公司等二級單位為評估單元，設立評估項目組。共設立10個評估小組，配備註冊資產評估師15人，及設備、房地產等各專業人員10人，評估隊伍總人數為25人。 (1) 評估項目組在中心組的統一指導下，執行統一的方法標準和統一的時間進度安排； (2) 中心組對評估項目組在工作中的問題進行協調、溝通並予以適時解決。 項目總負責人統一指揮調度，以中心組為樞紐全面負責項目的整體推進。中心組設技術支持小組、方法標準組和質量控制組，以此組成中心組決策支持系統。方法標準組將評估技術標準提供中心組，由中心組下達到各現場作業小組；評估項目組將執行評估技術標準時遇到的問題反饋到中心組，由技術支持小組負責研究和解答；質量控制組通過對各評估項目組的工作程序、工作底稿、工作方法、技術參數等方面執行技術標準的情況進行跟蹤檢查，及時糾正偏差，指導解決帶有普遍性和疑難的問題，以確保項目質量，從而達到在過程中控制質量，將差錯減少到最低點的目標。 各項目組根據被評估單位的資產結構、規模，配備房地產、機器設備、流動資產及負債等專業人員，按房地產、機器設備和其他資產進行分組，全面開展評估工作。 3. 項目培訓 (1) 對企業人員的培訓 主要分為兩個層次：一是對各子公司、分公司分管領導及相關部門負責人員，採取集中動員方式培訓，主要內容為資產評估總體要求及工作重點、職責任務、填表及提供資料的總體要求以及現場勘察時企業需配合的工作、配合的人員等。二是對具體配合工作的人員包括子公司、分公司及下屬各基本核算單位具體填表人員配合填報工作的其他相關人員進行培訓，主要內容是對資產評估申報表、資產評估調查表、需提供的評估資料進行具體地講解和答疑，具體包括填報內容、填報規範、逐級匯總檢核、時間要求等。 (2) 對項目評估人員的培訓 也分為兩個層次：一是為了保證評估技術方案的貫徹落實，對各評估組組長和組內各專業評估負責人員進行培訓；二是全部人員抵達企業後，由組長負責對全部現場評估人員依據本公司資產評估操作規範和本方案，針對各企業具體情況，進行全面實戰培訓。 通過上述對委託方與被評估單位配合評估人員和評估機構專業人員全面培訓，保證所有參與評估工作的人員密切協作、步調一致，統一操作規範，統一工作程序，統一評估作價，從而保證評估結論的一致性和統一性，保證項目的評估質量。 (三) 資產清查核實和現場調查階段 在企業如實申報資產並對被評估資產進行全面自查的基礎上，評估人員對納入評估範圍內的資產和負債進行了全面清查，對企業財務、經營情況進行系統調查。現場調查工作時間為2012年4月18日至5月18日。 1. 實物資產清查過程如下： (1) 指導企業相關的財務與資產管理人員在資產清查的基礎上，按照評估機構提供的「評估申報明細表」、「資產調查表」及填寫要求、所需資料清單，細緻準確的登記填報，對委估資產的產權歸屬證明文件和反映性能、狀態、經濟技術指標等情況的文件資料進行收集。 (2) 認真核對審查和完善各單位提供的評估申報明細表 評估人員通過查閱有關資料及圖紙，了解涉及評估範圍具體對象的詳細狀況。然後，仔細審查各類資產評估申報明細表，初步檢查有無填項不全、資產項目不明確等問題，並根據經驗及掌握的有關資料，檢查申報表有無漏項等，根據調查核實的資料，對評估申報明細表進行完善。 (3) 現場實地勘察 依據資產評估申報明細表，評估人員會同企業有關人員，對所申報的現金、存貨和固定資產進行盤點和現場勘察。針對不同的資產性質和特點，採取不同的勘察方法。 (4) 補充、修改和完善資產評估申報明細表 根據現場實地勘察結果，進一步完善資產評估申報明細表，以做到「表」「實」相符，並對修改完善部分與企業相關人員溝通達成一致意見並由企業確認後作為評估作價的依據。 (5) 查驗產權證明文件 對評估範圍的投資性產地產、機器設備、車輛、房屋建築物及土地使用權的產權資料進行查驗，以做到評估範圍內資產的產權清晰。對重大資產，評估人員通過核實資產的購置合同或協議、相應的購置發票和產權證明文件等來核實其產權情況。權屬資料不完善、權屬資料不清晰的情況，提請企業核實並出具說明。 (6) 請企業有關業務人員協助對往來款、銀行存款、銀行貸款的函證和對當地房地產價格、工程定額、取費文件的調查和收集工作，協助對當地的人工、主材、設備臺班價格的調查工作以及對企業主要設備向供貨方進行價格詢證等。 2. 現場調查工作如下 評估人員通過收集分析企業歷史經營情況和未來經營規劃以及與管理層訪談，對企業的經營業務進行調查，主要內容如下： (1) 了解企業歷史年度權益資本的構成、權益資本的變化，分析權益資本變化的原因； (2) 了解企業歷史年度生產銷售情況及其變化，分析銷售收入變化的原因； (3) 了解企業歷史年度主營業務成本的構成及其變化； (4) 了解企業主要的其他業務和產品構成，分析各業務對企業銷售收入的貢獻情況； (5) 了解企業歷史年度利潤情況，分析利潤變化的主要原因； (6) 了解企業各項生產指標、財務指標，分析各項指標變動原因； (7) 了解企業未來年度的經營計劃、投資計劃等 (8) 了解企業的稅收及其他優惠政策； (9) 收集企業所在行業的有關資料，了解行業現狀、區域市場狀況及未來發展趨勢； (10) 了解企業的溢餘資產和非經營性資產的內容及其狀況。 (四) 評定估算、匯總階段 2012年5月19日至5月30日，基本完成了評估計算和與其他中介機構進行初步數據核對工作。評估人員在現場依據公司針對本項目特點制定的操作方案，結合委估企業情況確定各類資產的作價方案，明確各類資產的具體評估參數和價格標準，各評估項目組匯總資產評估初步結果、進行評估結論分析、撰寫說明，同時，各評估項目組完成初稿數據與其他中介進行初步數據對接，以確保評估起點數據一致，需對接的資產項目一致，土地、房產數量和帳面值一致等。 (五) 內部審核和與委託方、被評估單位溝通與匯報，出具報告階段 完成評估初步結果後，內部專家審核小組分別對各評估小組的評估明細表、評估說明和工作底稿進行全面審核，同時將初步評估結果報給各被評估單位進行審核。完成公司專業審核的修改完善工作後，將覆審後的結果與其他中介機構最終核對；再次組織人員對評估報告、說明和明細表進行審核，並將評估結果向委託方進行了溝通和匯報。 2012年6月23 日，在審計人員提交最終審計數據後，各評估項目小組與審計人員進行最後的數據核對，於9月25日，完成正式資產評估報告提交委託方。 十、評估結論 1. 資產基礎法評估結果 在本報告所揭示的假設前提條件基礎上，物產元通集團的資產、負債及股東全部權益的評估結果為： 資產帳面價值3,636,615,749.01元，評估價值4,910,354,117.73元，評估增值1,273,738,368.72元，增值率為35.03%； 負債帳面價值2,381,060,418.03元，評估價值2,357,842,944.73元，評估減值23,217,473.30元，減值率為0.98%； 股東全部權益帳面價值1,255,555,330.98元，評估價值2,552,511,173.00元，評估增值1,296,955,842.02元，增值率為103.30%。 資產評估結果匯總如下表： 金額單位：人民幣元 序號 項 目 帳面價值 評估價值 增減值 增值率% A B C=B-A D=C/A*1001 一、流動資產 2,196,778,904.08 2,201,848,254.09 5,069,350.01 0.23 2 二、非流動資產 1,439,836,844.93 2,708,505,863.64 1,268,669,018.71 88.11 3 其中：長期股權投資 793,174,967.38 1,587,122,515.66 793,947,548.28 100.10 4 投資性房地產 6,054,103.14 125,908,600.00 119,854,496.86 1,979.72 5 固定資產 161,714,916.71 801,049,958.82 639,335,042.11 395.35 6 在建工程 4,961,486.00 4,961,486.00 7 無形資產 440,404,343.77 157,492,012.25 (282,912,331.52) (64.24)8 其中：無形資產——土地使用權 439,947,331.52 157,035,000.00 (282,912,331.52) (64.31)9 長期待攤費用 9,430,286.80 7,874,549.78 (1,555,737.02) (16.50)10 遞延所得稅資產 1,299,404.06 1,299,404.06 其他非流動資產 22,797,337.07 22,797,337.07 11 資產總計 3,636,615,749.01 4,910,354,117.73 1,273,738,368.72 35.03 12 三、流動負債 2,331,235,508.92 2,331,235,508.92 13 四、非流動負債 49,824,909.11 26,607,435.81 (23,217,473.30) (46.60)14 其中：遞延所得稅負債 9,260.00 9,260.00 15 負債合計 2,381,060,418.03 2,357,842,944.73 (23,217,473.30) (0.98)16 股東權益合計 1,255,555,330.98 2,552,511,173.00 1,296,955,842.02 103.30 評估結論根據以上工作得出，詳細情況見評估明細表。 2. 收益法評估結果 在本報告所揭示的假設前提條件基礎上，採用收益法對物產元通集團股東全部權益價值的評估結果為267,623.00 萬元。 3. 兩種方法評估結果的比較分析和評估價值的確定 物產元通集團股東全部權益價值採用資產基礎法的評估結果為2,552,511,173.00元，收益法的評估結果為267,623.00 萬元，兩者相差12,371.88 萬元，差異率為4.85%。 我們認為，以企業提供的資產負債表為基礎採用資產基礎法評估企業價值，在評估中很難考慮那些未在財務報表上出現的項目如企業的人力資本、管理效率、自創商譽、銷售網絡等，且資產基礎法以企業單項資產的再取得成本為出發點，有忽視企業的獲利能力的可能性，由此導致資產基礎法與收益法兩種方法下的評估結果產生差異。以收益法得出的評估值更能科學合理地反映企業股東全部權益的價值。 因此，本次評估最終採用收益法評估結果267,623.00 萬元作為物產元通集團股東全部權益的評估值。 十一、特別事項說明 1. 在對物產元通集團股東全部權益價值評估中，本公司對物產元通集團提供的評估對象和相關資產的法律權屬資料及其來源進行了必要的查驗，發現下述資產的權屬資料存在瑕疵情況，但物產元通集團出具了工程建設原始資料等，證明下述資產應屬於被評估單位所有。除此以外，從物產元通集團提供的法律權證、會計資料及其他有關資料看，其他資產的權屬屬物產元通集團所有。提供有關資產真實、合法、完整的法律權屬資料是物產元通集團的責任，我們的責任是對物產元通集團提供的資料作必要的查驗，評估報告不能作為對評估對象和相關資產的法律權屬的確認和保證。若被評估單位不擁有前述資產的所有權，或對前述資產的所有權存在部分限制，則前述資產的評估結果和物產元通集團股東全部權益價值評估結果會受到影響。 (1) 位於蕭山的倉庫、辦公樓等房屋未取得相應的產權證； (2) 位於杭州市天目山路17號的西湖物資大樓辦公房，被評估單位尚未取得相應權證，目前仍在辦理過程中； (3) 列入評估範圍的房地產的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》等權證上記載的權利人名稱仍為被評估單位原名稱，被評估單位尚未因公司名稱變更而對相關權證進行變更登記； (4) 位於石橋路296號和石祥路168號的2處宗地，因政府拆遷事項，部分土地已被拆遷，位於石橋路296號的石橋物流中心的部分房產也因上述拆遷事項被拆除，但剩餘土地、房產的相關權證尚未變更。 2. 對於部分已拆遷的房屋和土地使用權，企業申報的建築面積和土地面積系按照尚未變更的證載面積扣除列入拆遷範圍內的面積後計算得出，本次按企業申報面積進行評估；對列入評估範圍的部分尚未取得房屋所有權證的房產，本次評估暫根據企業提供的申報面積進行評估。本次評估中未考慮上述企業申報面積與最終權證記載面積存在差異而對評估結果可能產生的影響，也未考慮企業為取得合法權證而需支付的合理費用而對評估結果可能存在的影響。 3. 截至評估基準日，被評估單位存在以下資產抵押、對外擔保及訴訟等事項，可能對相關資產產生影響，但評估時難以考慮： (1) 物產元通集團以其擁有的位於杭州市延安路511號的房產(建築面積24,840.90平方米)和土地使用權(面積2,402.00平方米)為抵押物，與中國工商銀行浙江省分行籤訂《最高額抵押合同》，為公司向其借款提供擔保，最高擔保額為64,373萬元，擔保期限為2010年4月26日至2015年4月25日。截至評估基準日，上述抵押條件下的借款餘額為5,000萬元。 (2) 物產元通集團以其擁有的位於杭州市石橋路296號的房產(建築面積8,159.15平方米)和土地使用權(面積27,966.00平方米)為抵押物，與
中國銀行股份有限公司杭州分行籤訂《最高額抵押合同》，為公司向其借款提供擔保，最高擔保額為3,500萬元。截至評估基準日，上述抵押條件下的借款餘額為3,000萬元。 (3) 截至2011年12月31日，公司為關聯方提供擔保的情況如下： 單位：萬元 被擔保單位名稱 貸款金融機構 擔保借款金額 借款到期日 備註 浙江物產燃料集團有限公司 深圳發展銀行杭州武林支行 2,000 2012.2.2 浙江物產燃料集團有限公司
中國銀行浙江省分行 3,000 2012.2.9 浙江通誠
格力電器有限公司
中信銀行錢江支行 2,500 承兌匯票 (4) 另外，物產元通集團還為部分下屬子公司(含間接控股公司)向銀行融資提供擔保，具體如下(單位：萬元)： 序號 被擔保單位 評估基準日融資金額備註 1 浙江元通汽車有限公司 28,950 借款、承兌匯票 2 浙江奧通汽車有限公司 9,400 借款、承兌匯票 3 浙江申浙汽車股份有限公司 25,250 借款、承兌匯票 4 浙江申通汽車有限公司 16,166 承兌匯票 5 浙江友通汽車有限公司 5,400 承兌匯票 6 浙江韓通汽車有限公司 10,537 承兌匯票 7 浙江福通汽車有限公司 1,820 借款 8 浙江迅通汽車有限公司 6,510 承兌匯票 9 浙江瑞達汽車有限公司 7,250 承兌匯票 10 寧波元通機電實業有限公司 3,600 借款、承兌匯票 11 浙江物產森美汽車有限公司 1,100 承兌匯票 12 浙江元通凌志汽車銷售服務有限公司 9,121 借款 13 浙江元瑞汽車有限公司 4,500 借款、承兌匯票 14 浙江卡通汽車有限公司 170 承兌匯票 15 浙江元通機電工貿有限公司 2,500 借款、承兌匯票 16 浙江元通不鏽鋼有限公司 14,500 借款、承兌匯票 17 浙江元通機電經貿有限公司 1,100 承兌匯票 18 浙江元通汽車租賃有限公司 3,000 借款 19 浙江元通齊達貿易有限公司 3,000 借款 20 紹興東元汽車有限公司 560 承兌匯票 21 浙江申通時代汽車銷售服務有限公司 6,800 承兌匯票 22 浙江瑞泰汽車有限公司 4,500 承兌匯票 23 浙江瑞雪汽車有限公司 300 承兌匯票 24 紹興袍江韓通汽車有限公司 2,750 承兌匯票 25 紹興瑞達汽車有限公司 3,446 承兌匯票 26 浙江友佳汽車有限公司 1,500 承兌匯票 27 浙江元通宇恆電機有限公司 3,150 借款、承兌匯票 28 紹興元潤汽車有限公司 300 承兌匯票 29 合計 177,180 (5) 截至評估基準日，物產元通集團的子公司浙江元通汽車租賃有限公司發放貸款和墊款帳面餘額中包括向江蘇華景投資實業有限公司發放的委託貸款，其帳面值為39,356,099.84元，經了解該項貸款存在對方未按合同約定及時還款的情況。目前該項貸款相應的抵押、質押及保證情況依然有效，浙江元通汽車租賃有限公司已向法院提起訴訟。詳見評估說明附件二十七相關事項的說明。 被評估單位承諾，截至評估基準日，除上述事項外，不存在其他資產抵押、質押、對外擔保、未決訴訟、重大財務承諾等或有事項。 4. 截至評估基準日，公司將列入本次評估範圍的部分房地產對外出租，主要包括：位於杭州市南復路38號的商鋪（帳列投資性房地產及無形資產—土地使用權科目），杭州市延安路511號的元通大廈（第-1層、第1至8層、第10、11、12、13層等樓層的部分房產）、杭州市凱旋路441號的物貿中心、湖墅南路286、288號的米市巷供應站營業房、天目山路17號的西湖物資大樓等地的房地產（帳列建築物類固定資產及無形資產—土地使用權科目）。 評估時考慮到上述出租房地產的租賃期限不長，協議租金基本符合目前市場租金水平，故本次評估未考慮上述租賃事項可能對評估結果的影響。 5. 在資產基礎法評估時，未對資產評估增值額考慮相關的稅收影響。 6. 本評估結果是依據本次評估目的、以報告中揭示的假設前提而確定的股東全部權益的現時市場價值，沒有考慮特殊的交易方式可能追加或減少付出的價格等對評估價值的影響，也未考慮宏觀經濟環境發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的影響；本次評估對象為企業股東全部權益價值，部分股東權益價值並不必然等於股東全部權益價值和股權比例的乘積，本次評估未考慮可能存在的控制權溢價或缺乏控制權的折價對評估價值的影響。本次評估亦未考慮流動性因素對評估對象價值的影響。 7. 本次股東全部權益價值評估時，我們依據現時的實際情況作了我們認為必要、合理的假設，在資產評估報告中列示。這些假設是我們進行資產評估的前提條件。當未來經濟環境和以上假設發生較大變化時，評估人員將不承擔由於前提條件的改變而推導出不同資產評估結果的責任。 8. 本次評估對被評估單位可能存在的其他影響評估結果的瑕疵事項，在進行資產評估時被評估單位未作特別說明而評估師根據其執業經驗一般不能獲悉的情況下，評估機構和評估人員不承擔相關責任。 評估報告使用者應注意上述特別事項對評估結論的影響。 十二、評估報告使用限制說明 1. 本評估報告只能用於評估報告載明的評估目的和用途。 2. 本評估報告的全部或者部分內容被摘抄、引用或披露於公開媒體，需本評估公司審閱相關內容，但法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外。 3. 本評估結論的使用有效期為一年，即自評估基準日2011年12月31日起至2012年12月30日止。 坤元資產評估有限公司 法 定 代 表 人： (或被授權人：) 註冊資產評估師： 報告日期：二○一二年九月二十五日
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