規化
引資高端商業 欲與西單王府井齊名
歷史上，三裡屯因距離北京城門3裡地而得名。其後，三裡屯出名則是因為「酒吧」出名，目前，三裡屯這條只有3公裡長的商街正在聚集各方的資本，欲擠進核心商圈之列。三裡屯Village二期已開始招商；零售巨頭世茂百貨也已啟動招商。
按照朝陽區規劃，未來三裡屯商圈將被打造成為集購物、餐飲和娛樂休閒為一體的綜合商業區，從而與西單、王府井商圈並駕齊驅。
項目規劃稱，三裡屯未來將成為「國際時尚文化街區」和「24小時娛樂中心」。 隨著高端定位的三裡屯SOHO、三裡屯Village、世貿百貨的相繼亮相，三裡屯商圈的高端商業群顯現雛形，這將使三裡屯逐步改變原先夜經濟獨大的現狀，進入成熟商圈行列。在此規劃之下，三裡屯地區的商業投資熱了起來。已經通過一期的經營，成為北京新的商業地標的三裡屯Village，其二期也已經開始招商，包括LIU·JO等一些品牌已經營業。記者了解到，與商場一期的時尚定位不同，三裡屯Village二期的定位明顯提升。
據該商場一位負責人介紹，為了滿足不同消費者的需求，商場二期將以國際一線品牌、知名設計師品牌為主打。已經入駐的國際知名品牌ARMANI的一位工作人員表示，很快就會進行內部裝修。除了ARMANI、DIESEL、BALMAN、I.T等高端品牌已經與商場籤約。記者還注意到，不少人正在諮詢商鋪的信息。
與此同時，三裡屯商圈還在吸引零售巨頭的關注。運營超過20家綜合體的世茂集團，就將進入北京市場的首站選在了三裡屯。據世茂百貨總裁李俊傑介紹，世茂百貨將主打高檔品牌，其與零售巨頭法國歐尚、英國百安居等300多家知名品牌結成戰略聯盟。
公開資料顯示，去年，世茂集團旗下的世茂股份將戰略重心轉向商業地產，截至目前，世貿集團在國內擁有近1000萬平方米的土地儲備，運營21個綜合體項目。
同時，按照SOHO中國董事長潘石屹的預期，三裡屯SOHO的打造將成為北京的「銅鑼灣」。據悉，銅鑼灣位於香港中心北岸西側，是香港主要商業及娛樂場所的集中地。該地段集中了很多購物中心、百貨公司和酒店等。在街區內還有很多餐廳，所有高端商品都可以在這裡找到。同時，銅鑼灣還是著名的「不夜城」。
掣肘一
商業配套存短板 酒吧業態僅「夜裡歡」
目前，三裡屯附近聚集了大量酒吧和娛樂設施，包括三裡屯酒吧街、工人體育場、工人體育館、富國海底世界、保利劇院、農展館、MIX、朝陽劇場、法國文化藝術中心、西班牙塞萬提斯學院等，是北京最具國際化氣氛和傳統文化的區域，以獨特酒吧文化聞名京城。
不過，相比於娛樂業態的繁榮，商業配套卻是三裡屯商圈的短板。
目前，該地區只有三裡屯Village、雅秀市場、太平洋百貨、3.3大廈等商業設施。在採訪中，大多數消費者認為，「酒吧文化是三裡屯商圈的標誌」。當消費者面對以酒吧為核心的三裡屯時，大多會選擇夜間前往消費，這使得該商圈「夜經濟」的繁榮程度明顯高於白天。
實際上，三裡屯商圈周邊的消費者具有很強的消費能力，但三裡屯商圈內已有的商業配套，還不能與這部分人群的消費需求匹配。三裡屯地區有500多家企業、外國商社和大批高端樓盤，聚集了大批高收入、高消費的年輕白領群體，且周邊還有使館區。
在商圈內，雅秀市場的主要服務對象是外籍遊客。而儘管開業多年的太平洋百貨是一家高端精品店，但其品牌與三裡屯商圈的主要人群也不完全契合。僅憑三裡屯Village一期一家商場的品牌，吸引客流的能力有限。
三裡屯曾於2004年6月開始嘗試改變，朝陽區國土房屋管理局在《北京城市房屋拆遷公告》中確定，三裡屯區域拆遷範圍是「東至三裡屯東區1號樓、南至三裡屯西區2號樓、西至南三裡屯西區3號樓、北至工體路」。至此，三裡屯進入全面改造階段。
自2005年3.3大廈亮相開始，朝陽區政府就在不斷推動三裡屯向核心商圈進化。按照規劃，三裡屯大街東側，仍將是以「男孩女孩」等酒吧為主體的酒吧街，而西側則以3.3大廈為界，分為南北區。北區將分布國際一二線品牌的旗艦店以及120家特色酒店。南區為廣場，將為休閒的市民提供地下停車位和五星級影院。
但是，與西單、王府井、崇文門等核心商圈相比，三裡屯在消費者傳統印象中，由於業態不豐富，並非購物者的第一選擇。以西單商圈為例，在商業街兩側，布局了西單商場、中友百貨、君太百貨等多家知名百貨店。同時，西單大悅城的出現填補了該商圈購物中心業態的空白。在這家商場中，不僅有眾多品牌可供消費者選擇，商場還有餐飲、娛樂休閒等各種娛樂業態。
除了百貨店和購物中心外，西單商圈還有西單明珠和西單華威兩家大型市場，與西單商圈其他業態形成互補。至此，西單商圈可以滿足高中低端的各個消費階層。
王府井作為北京另一大知名商街，也通過完善的業態吸引著消費者。在王府井商圈內，不僅有樂天銀泰百貨、新東安廣場、百貨大樓和東方新天地、工美大廈、上品折扣，還有美特斯邦威旗艦店等服裝專賣店。
與王府井和西單商圈相比，三裡屯商圈的商業密集度還存在較大差距。如果三裡屯在未來想與西單和王府井商圈並駕齊驅，但是，3公裡長的酒吧街要想成為核心商圈，還有很長的路要走。
掣肘二
交通不便停車難 商圈承載不了大客流
目前，三裡屯在向核心商圈進化的過程中，除了商業升級之外，還面臨不小的交通瓶頸。由於聚集了大批酒吧、娛樂設施，導致本就狹窄的道路時常擁堵不堪。
很多消費者表示，從二環到進入三裡屯Village不足3公裡的道路，花費半小時以上時有發生。而新的北京旅遊集散中心落戶三裡屯附近後，還會加重道路的「負擔」，這些都是三裡屯商圈在商業發展過程中需要直面的難題。
商業專家表示，一個商圈要想步入主流行列，必須有承受大量客流的能力。一方面，這個商圈需要配備便捷的軌道交通設施；另一方面，商圈還需要擁有大量便捷的停車條件。
由於距離地鐵站較遠，很多消費者下地鐵後，都需要乘公共汽車前往三裡屯商圈，而路面常常擁堵，給很多消費者帶來不便。
與西單、王府井等核心商圈相比，三裡屯商圈的停車位數量較少。記者多次走訪三裡屯商圈發現，很多車輛都會停在雅秀市場外的路邊等待空餘車位，這不僅浪費了消費者的時間，也加劇了路面交通的擁堵。而在王府井商圈，樂天銀泰百貨、東方新天地都有大批的車位「靜候」消費者。而且在王府井北大街外，還設有多個停車場。
其實，不少商圈都是因為停車便利而崛起，而免費停車位更是成為不少商家攬客的絕招。僅僅通過3年時間就實現盈利的金源新燕莎MALL，就是通過近一萬個免費停車位的優勢「俘獲」了消費者，據統計，近四成以上的顧客都是衝著停車方便來此消費。不僅是金源新燕莎MALL，選址「前不著村後不著店」的永旺購物中心，能夠吸引大批顧客驅車前往，也是得益於其便捷的停車環節。
掣肘三
缺乏文化積澱 商圈難形成聚集效應
除了交通不便和商業配套的制約外，三裡屯在酒吧文化之外，缺乏商業文化的積澱也是困擾其步入核心商圈行列的重要因素。
三裡屯的酒吧文化要從1989年談起，當時，第一家酒吧在三裡屯南街開設，這也是北京第一家酒吧。1995年，兩個留學歸來的年輕人在三裡屯北街58號開張了第一家酒吧。由於三裡屯靠近使館區，習慣在酒吧消費的外國顧客捧紅了早期三裡屯的酒吧。而且，三裡屯所處區域外資企業密集，白領會經常光顧。不少人看到開酒吧效益可觀紛紛效仿，不久後，三裡屯就逐漸形成了南北酒吧街。
漸漸，三裡屯商圈成為了「夜經濟」的代名詞，一批根植夜間消費的娛樂場所興起。
不過，單純依靠酒吧文化揚名，缺乏商業的文化積澱，讓三裡屯喪失了很多不熱衷於在酒吧消費的客流。對此，不少業內人士認為，三裡屯商圈需要在酒吧文化之外，找到其他特色業態作為吸引客流的支撐。
實際上，不少老商業街儘管商業規劃存在不合理之處，但還是通過長久積累的知名度不斷吸引客流。以開市不久的前門商業街為例，儘管實際客流與商業街入駐品牌的目標客層存在錯位，但這並沒有影響前門商業街招商的進程。
據前門商業街管理委員會的一位工作人員表示，前門大街共有商鋪103家，其中國內品牌約佔71%、國際品牌約佔29%，這其中就包括ZARA、H&M等知名品牌。而且，記者實地走訪發現，前門商業街每日的客流量極大。
（來源：北京商報 作者：李鐸）