最近東敏君收到很多私信留言，都是讓我寫一下德奧悅東方的。
首先，要對這個項目表示祝賀。
這麼多人諮詢，證明這個盤的熱度還是可以的。
果不其然，湖南中原開盤監控顯示，德奧悅東方11月16日首開去化率達93%，成交狀況不錯。
於是這天，東敏君有求必應。從梅溪湖坐地鐵去往遙遠的南城。
你們也知道這周的天氣是多麼的惡劣，所以請大家看完文章多多支持吧。
雙地鐵？雙學位？
首先，我相信大多數對這個盤感興趣的人都已經在網上做過功課，對這個盤的大致情況已經有所了解。
官方宣傳的賣點大致就是雙地鐵、雙學位、以及均價10800元/平方米的毛坯，最多還有個圭塘河。
先來看雙地鐵。
東敏君當天是乘地鐵去的，到那邊是在人民東路站下車。
打開地圖，地鐵口距離項目售樓中心大概還有1.6公裡，步行過去大概是23分鐘。
在之前的文章裡也跟大家說了，這種距離不能叫地鐵盤，最多算地鐵周邊樓盤。
不過既然項目自稱雙地鐵，就證明還有一條地鐵線路經過。
置業顧問是這樣介紹的，地鐵6號線花橋站距離項目大概只有200米，預計2021年底就會試運營。
東敏君測試了一下，從項目售樓中心到花橋站大概是700米。因為是以售樓中心代替項目位置，所以實際距離應該會近一點。
但總的來說，項目距花橋站確實比較近。而且6號線暫時確定的試運營時間也是2021年底。
再加上項目最早一批的交房時間預計在2022年底，屆時小區業主的確可以享受到地鐵6號線帶來的便捷。
因此，項目雖然不算雙地鐵盤，但卻是6號線地鐵盤＋2號線周邊盤，交通總的來說還可以。
再就是學校。
置業顧問是這樣說的，項目自建公立幼兒園，配建中小學。
劃重點，小學已經確定引進了楓樹山品牌。
並在售樓中心也給予了公示。
相信也是這個紅頭文件給了很多購房者勇氣。
初中的話，置業顧問也直接說了還不能確定，目前是正在和師大附中洽談，至於結果怎麼樣還得靜觀其變。
所以雙學位這個宣傳稍稍也有點誇張。
汙水處理廠？花橋鋼材市場？
其次，大家讓東敏君說這個盤，大抵也是衝著汙水處理廠和鋼鐵市場來的。
知道有這些不利，但不知道如何取捨。
項目周邊確實存在這些不利的因素，置業顧問經我詢問後也如實告知了，這點值得表揚，讓購房者自己做決定。
與項目一路之隔就是花橋小區，是個安置小區，觀感上確實比較不好。
而且更加特殊的是，這還是個鋼材市場。
東敏君在周圍轉了一會，確實也聽到了鋼材經營戶切割金屬的聲音。而且我個人感覺，聲音其實不算小。
另外，項目另一個馬路對面就是汙水處理廠。
當天東敏君去看的時候，也看到在施工建設。
與項目距離很近！
據了解，現在在建的是花橋汙水處理廠的三期。擴建工程設計規模為20萬立方/d，預留遠期擴建工程規模為30萬立方/d。
規模也真的不小哦！
而且，汙水廠在項目東側。長沙夏季多東南風，到時候如果沉降下來的淤泥清運不及時，很可能會有氣味影響。
同時清運一般會安排在晚上，可能會對居民休息產生影響。
也正是因為這些不可抗力，很多人對這個項目抗拒心理較大。
不得不說的KFS
最後，東敏君想再談談踩盤時候的一些感受。
不知道你們去看盤的時候發現沒有，它們沒有設置品牌館。也就是說，它們沒有特意介紹開發商。
還是那句話，事出反常必有妖！
在我質疑過後，置業顧問是這樣說的，德奧悅東方由奧園地產與江河地產聯合開發。因為開發商較多，介紹起來會比較麻煩。
聽起來好像是這麼回事。但是如果是兩個很知名的開發商，難道會不介紹？你信嗎？反正東敏君有點懷疑。
於是回來之後，我又查了一些資料。
今年7月17日，[2020]長沙市046號地由長沙德奧房地產開發有限公司底價摘得。
這塊地也就是現在的德奧悅東方項目。
據天眼查可知，長沙德奧房地產開發有限公司為長沙奧園房地產有限公司、長沙德盛地產開發有限公司和深圳安創投資管理有限公司持股。
恕東敏君見識淺薄，除了奧園，另外兩家我甚至都沒聽說過。
那麼奧園能否為德奧悅東方背書呢？
東敏君了解到，奧園為粵港澳四小龍之一，借著大灣區的東風，近些年來頗為生龍活虎，排名也從60開外躍升至前30。
但其快速擴張的背後，付出了品質與口碑雙雙滑鐵盧的慘痛教訓。
近年來，奧園可謂負面消息不斷，多次深陷輿論風波。
先是深圳蘿崗區奧園春曉花園項目因房屋質量、規劃等問題引發「準業主」的多次投訴，被區建設局通報批評和行政處罰。
後又有珠海奧園香海美景在未告知業主的前提下，將擁有一級資質的「奧園物業」變更為「珠海市鴻日物業管理有限公司」，引發業主眾怒。
在大本營廣東尚且如此，其它地區可想而知。
查詢公開資料可知，2018年，奧園在青島、成都、重慶、株洲、瀋陽等多個城市的數個項目均遭遇了維權。
就連在香港召開2018業績發布會的前一天，港薈星城的業主還舉著「奧園隆基，還我血汗錢」的條幅進行維權。
由奧園引發的質量、物業問題數不勝數。
相關維權文章下面，全是對奧園的質疑。
如果只是個別項目，可能是競爭對手蓄意抹黑。但是如此大規模的維權，開發商恐怕也有必要反思。
作為TOP30的房企，東敏君也希望項目的品質能夠擔得起房企的頭銜。
至於德奧悅東方能不能買，我想每個人心中都已經有了答案。你覺得呢？