易憲容個人博客
近日，原中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容，在其博客發表專文《走老路是化解不了房地產的「鬼城」問題》，評述了新鮮出爐的「中國大陸城市『鬼城』指數排行榜（2015）」，並發表了關於經濟、地產走勢的看法。以下為原文及榜單：
最近標準排名研究院的研究報告指出，中國最新50大「鬼城」名單已經公布，它主要分布在中西部地區，如內蒙古、新疆及甘肅等多個省市（詳見「中國大陸城市『鬼城』指數排行榜（2015）」)，這50大「鬼城」過度建設十分嚴重，在過去的5年裡，新建的住房相當於50個洛陽城。
該報告發布的2015年「鬼城」指數排行榜，在658設市的城市中，列出有可能成為「鬼城」的前50個城市。結果顯示，在過去的5年裡，新城區熱已經由省會城市向地級、縣級城市全面蔓延，上榜的50個城市包括26個地級城市、24個縣級城市。前10名為內蒙古二連浩特、新疆阿拉爾、北屯、阿勒泰、甘肅張掖、黑龍江綏芬河、廣西欽州、甘嚴肅嘉峪關、玉門及西藏日喀則等，「鬼城指數「介乎0.2692至0.3843，即每平方公裡只有2000至3000多人。其他上榜城市還有在廣東、山東及江蘇等各沿海省份。
該報告的研究發現，從2009年到2013年5年的時間裡，中國設市城市的建成區面積增加了9,700平方公裡，相當於新建50個洛陽城市，如果以城市建設用地面積計算，結果更是十分驚人。可以說，這就是當前全國房地產市場嚴重供給過剩的大問題。
因為，2008年美國金融危機之後，中國在受到危機衝擊大的情況下採取了比美國更為寬鬆的貨幣政策及過度擴張的財政政策。這就使得全國各地各級政府掀起了一輪全面城市擴張的熱潮。不僅從上到下各個城市都在打造新城，而且不少城市都在打造一個又一個的新城。這種城市的打造及城市區域性的快速擴張，最為核心的內容就是這幾年各城市的高樓拔地而起。本來，對於多數二線以下城市包括部分二線城市人口都在快速減少，新增加的住房需求從何而來？
早幾年，這些城市的居民還以為當地的住房會如一線城市的住房一樣有投資價值，所以他們還是有願意進入當地的住房市場。住房銷售的情況還不差。但是，隨著越來越多的住房推出，隨著這幾年住房市場的價格開始持續下跌，這些城市的投資者早就離開了這個市場。投資者沒有願意進入，那麼這些城市想讓農民進城購買住房估計是難於上青天。因為，這些地方的農民既沒有支付能力進入城市，他們也沒有願意進入這些城市。所以，這些城市的住房供給只能是越來越大。即使有些住房，房地產開發商是賣出，但是同樣是砸在投資者手中既賣不出，也租不出。這就使這些城市的住房銷售更是困難，庫存越來越高。
可以說，當前中國全國各城市，「鬼城」的情況肯定比該報告所得出的結論更為嚴重，不是50個，而是更多。只要有時間，到全國各地去看，中國住房的嚴重過剩已經是普遍的問題，並非是個別現象。而且按照當前政府的房地產救市政策，即使不是「鬼城」的一線城市，最後的結果也會走上「鬼城」之路。因為，只要政府用救市政策把房價頂在天花板上，房地產開發仍然是暴利，無論是一線城市的政府還是房地產開發商都有動機批發出大量的土地和建設大量的住房。比如，今年一線城市拍賣出一個又一個「地王」，都與此有關。比如北京，目前缺少土地嗎？只有公共運輸延伸到哪裡，那裡的建房土地就會出來。在北京再建幾個現在這樣的面積北京城，土地都有的是。在當前的房地產政策老路上房地產市場問題只能是越走越遠。
對於全國各地房地產市場的過高庫存，已經引起中央政府密切關注。有媒體報導，中央各部委多項刺激樓市政策正蓄勢待發，如力推棚戶區改造、放寬信貸及稅收政策等，以此來穩定當前中國的房地產市場，促進經濟增長。
但是，如果是再推出這樣的房地產救市政策，應該是在十幾年的老路上前行。可以看到，這條老路已經證明中國的房地產市場是不可持續了。如果還是在這種老政策上前行，要解決當前中國房地產市場的嚴重庫存化問題是不可能的。因為，政府希望棚戶區改造增加住房市場的被動性需求，這與早幾年大拆大建增加被動性住房需求是一樣的。政府這樣做一是政府財政能力有限，這種被動性需求也有限；二是住房按揭貸款的證券化，美國那樣好的法律制度及金融市場都引發過2008年的嚴重次貸危機，中國這條路是否走得通同樣是不確定的。因為這些證券化資產誰來購買都存在問題。三是無論是降低按揭貸款利率還是首付比重，看上去是可降低居民進入住房市場門檻，但增加了他們購買住房後未來支付成本。更何況這些居民僅是購買消費的話，根本不在於優惠條件如何，而在於他們支付能夠如何。這些優惠政策對三四線城市的居民也吸引力不大，除非購買之後是一個好的投資品。
所以，政府化解當前中國大量的「鬼城」問題，如果還是在前十幾年的政策上打轉或走老路，那麼要解決這個問題根本就不可能，反之會讓問題搞得更大。
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