[摘要]
一、新增供給情況
1、新增供給月度走勢
2010年1-6月成都市新增別墅3634套,規模為71.1萬㎡;套數同比下降了23.94%,環比下降37.64%;新增供給面積同比下降了25.55%,環比下降了48.63%。從2009年1月至今每月新增走勢來看,2010年新增供給明顯低於2009年。
註:5、6月因房管局數據不全,上圖僅做參考
2、新增供給之 區域比較
從大區域來看,2010年1-6月別墅新增供給量依然依次為近郊、遠郊和市區。上半年近郊共新增別墅1864套,同比下降57.61%,佔總供給的51%。
從小區域來看,上半年大邑、雙流、都江堰新增套數分別排名前三,而雙流、溫江、大邑新增面積則分別排名前三。
雙流1-6月供給較大主要來自三利宅院、雅居樂花園、藍山溪谷新開盤的聯排別墅,以及蜀郡、麓山國際的洋房。
3、新增供給之物業類型比較
上半年別墅物業供給主要以花園洋房供給為主,其次是聯排、獨棟、雙拼。花園洋房的新增套數達2196套,新增面積為29.1萬㎡。
二、銷售情況
1、銷售月度走勢
2010年1-6月共成交別墅95.6萬㎡,成交金額為80.9億。就總別墅成交體量而言,同比上升23.2%,環比下降了34%;就銷售金額而言,同比上升44.72%,環比下降31.4%。今年上半年別墅銷售整體較去年同期更好。
註:5、6月因房管局數據不全,上圖僅做參考
2、銷售之 區域比較
從大區域來看,2010年1-6月別墅銷銷售量依次為近郊、遠郊和市區。近郊別墅銷售量所佔比例高達72%,而遠郊和主城區的銷售分別佔26%、2%。
從小區域來看,2010年1-6月雙流的銷售面積全市 、龍泉驛別墅銷售套數一枝獨秀。龍泉銷售主要為4月備案的錦宏自由假日的花園洋房;雙流主要為麓山國際社區的獨棟和三利宅院的聯排;溫江主要來自月映長灘和國色天香的聯排、彩疊園的疊拼;都江堰主要來自泓坊河畔的花園洋房、青城365宅院、青城山高爾夫山莊的聯排。
3、銷售之物業類型比較
2010年1-6月花園洋房以4248套、44.3萬㎡的銷量獨攬大局,其次是聯排、獨棟、雙拼。
三、供銷比情況
1、供銷比月度走勢
2010年1-6月供銷比均小於1。而2009年有一半的月份供銷比高於1, 值出現在4月的2.6。可見今年開年以來成都別墅市場主要以消化去年存量為主。
2、供銷比之 區域比較
除蒲江、郫縣、新津、大邑外,其他區域供銷比都小於1。蒲江高達10.6,主要因為大溪谷新增了136套獨棟,而備案銷售只有17套。
3、供銷比之物業形態比較
上半年獨棟供銷比為1.1,雙拼、聯排、花園洋房的供銷比均小於1。
四、價格情況
1、均價月度走勢
上半年成都別墅成交均價8464元/㎡,同比上升17.43%,環比上升4.35%。
2、均價之 區域比較
2010年1-6月主城區與近郊別墅均價相差了約3944元/㎡,而遠郊與近郊均價相差約3165元/㎡。
2010年1-6月雙流以12957元/㎡的均價成為各區縣別墅成交均價 者,其次為主城區、新津。
3、均價之物業類型比較
從2009年1月以來,獨棟均價在波動中略顯上升態勢,但上升速度明顯低於普通商品房速度;
雙拼從2009年9月開始其均價與之前位於兩個層級,2009年9月後平均均價比之前高了約1600元/㎡,這可歸於雙拼越來越稀缺,因為價格沒有獨棟高,也不能增加太多容積率,所以開發商越來越少供應雙拼物業類型;
聯排均價在經歷過起伏後與2009年初基本持平,因為其競爭 ,無論高品質低品質項目都會 這種物業類型,故整體來看均價變化較小;
唯有洋房(含疊拼)均價略顯疲軟,雖然 近6個月在波動中企穩,但整體均價尚未達到2009年初的水平。因為洋房大多位於溫江、都江堰區域或其他遠郊,而這些區域市場的房價增速是較其他區域更慢的。
五、存量情況
1、存量月度走勢
截至6月底成都別墅存量為9887套、217.6萬㎡,存量套數同比下降7.4%,環比下降0.7%,存量面積同比下降3.6%,環比下降0.8%。
2、存量之 區域比較
大區域來看,近郊、遠郊、主城區依次排名的格局與前述供給銷售情況一致,短期內將維持,但結合各 區域的銷售和存量情況來看,遠郊區的別墅銷售壓力明顯較大。
小區域來看,上半年別墅存量都江堰領頭,雙流、溫江其次。
都江堰依然是洋房和聯排存量較多;雙流存量排名分別為聯排、洋房和獨棟;溫江存量主要為洋房、聯排、雙拼。
3、存量之物業類型比較
2010年1-6月花園洋房(疊拼)以5218套、82.6萬㎡排名 、雙拼以874套、26.9萬㎡排名 後。存量格局基本未變。
六、月度別墅銷售排行榜
2010年1-6月成都別墅銷售量以龍泉錦宏自由假日為首,因其銷售主要為花園洋房產品,故銷售單價和金額排名其均未進入排行榜。銷售金額方面麓山國際社區蟬聯 ,銷售單價上水映長島排名 。
七、重點別墅跟蹤
1、麓山國際社區
1.1、銷售面積、新增面積、存量面積情況
本項目2010年1-6月新增供給面積7.61萬㎡,環比下降31.96%,同比下降22.84%;銷售面積10.00萬㎡,環比下降20.11%,是去年同期的1.73倍;截止6月,項目別墅存量為4.32萬㎡,環比下降了6.50%,同比下降58.45%。
1.2、價格走勢
2010年1-6月麓山國際社區別墅銷售均價約17921元/㎡,環比上升10.47%,同比上升50.04%。
2、舜元桃源銘
2.1、銷售面積、新增面積、存量面積情況
本項目上半年僅1月新增供給0.27萬㎡,環比下降90.45%;銷售面積為3.28萬㎡,截止6月底,存量為0.72萬㎡,環比下降10.61%。
2.2、價格走勢
本項目2010年1-6月銷售均價7231元/㎡,環比上升7.72%。項目從2009年12月開盤以來,1月小幅下降,2-5月呈小幅上升階段,6月銷售價格再次下降。
本月別墅市場小結
2010年上半年別墅新增供給3634套,規模為71.1萬㎡;就別墅新增體量同比下降了25.55%,環比下降了48.63%;共成交別墅95.6萬㎡,成交金額為80.9億;就別墅成交體量而言,同比上升23.2%,環比下降了34%;就成交金額而言,同比上升44.72%,環比下降了31.4%。成交情況雖較去年下半年有一定下滑,但較去年同時期更好,市場更為活躍。
2010年上半年別墅成交均價8464元/㎡,同比上升17.43%,環比上升4.35%。雖然整體房地產市場受國家調控影響較大,但別墅價格無論是同比環比均略有上升。且別墅供需比連續六個月小於1,市場 值得期待。
從區域來看,傳統區域如雙流、溫江、都江堰的銷量持續領先。而龍泉驛區域由於4月錦宏自由假日花園洋房項目備案銷售數據較大拉升了其區域整體銷量;除5月新津依靠龍湖長橋郡的高價銷售銷售均價有一定上升以外,目前其他區域還無力撼動雙流溫江類傳統別墅區域的地位。存量方面則依然是雙流、溫江、都江堰三足鼎立狀態。
從物業類型來看,花園洋房依然是上半年的供銷主體。僅獨棟供銷比略大於1,聯排、雙拼和洋房依然主要消化存量。