膠南直接劃歸青島西海岸新區之後，獲得大發展，引人注目，在最近幾年的時間裡，甚至成為整個西海岸房地產供應的主體。
尤其是圍繞著小珠山、鐵橛山、大珠山之間的大片土地，以縣城的完整配套為依託，得益於西海岸新區向西的迅猛擴展，在這些年裡得到了長足發展。
但是，畢竟這是在一個縣城的基礎上，起點比較低，開發主體的水平參差不齊，很多樓盤背後的老闆不是很專業，偏偏又任性。作為購房者的認知也是還沒有達到一個足夠的高度，再加上很多客戶來自外地，信息不對稱，買房自然比較簡單盲目。以至於膠南這些年樓市發展可謂曲折，甚至演繹了一幕幕荒唐劇。
01、海岸邊的曲折史
比如最為集中的靈山灣畔的水城，就是各種奇葩樓盤的集大成者。
當年在膠南房價普遍幾千元之時，隆和張老闆開發的那魯灣就憑藉海景和外地人把公寓價格賣到了一萬多。後來市場火爆了，直接漲到了20000多。這個價格當然支撐不住，於是再降回到13000元。據說會上項目營銷總為了反對降價，拍案而起摔門而去，該營銷總高價時為了促銷，拉了不少親戚朋友來買，即便巨大折扣之後，還是近20000的單價，如今再降幾千元，在整個朋友圈中極為尷尬，因此急怒攻心，情緒失控。
其實那魯灣比起東邊的達令港，價格就不算啥了。達令港的開始價格就是24000元，而且頂層複式直接拉到了48000元，到今天也是高不可攀。主要是那時沒有什麼限價，老闆說啥就是啥。後來當然賣不動，主動把價格往下調。
著名的京城文藝青年張寶全同志拍電影失敗之後，進軍地產領域，做了幾個文藝類地產項目之後，名聲鵲起，尤其是三亞成功之後，來到膠南水城，拿地數百畝，做了紅樹林酒店群項目，提出了分時度假的概念，據說有廣告策劃提出反對意見，被老張罵的狗血噴頭。分時度假把青島人乃至山東人搞得一愣一愣的，大家高呼看不懂，於是回款不暢，紅樹林就停工了好幾年，只剩下那個精巧的教堂矗立海邊。幾年後張老闆又找來了錢，終於建了起來。大家都在看文藝青年走什麼經營路線的時候，竟然賣給了旅投，全身而退。
海邊折騰了幾年之後，基本填滿了，投資者也基本明白了怎麼回事，價格和價值都回歸到了一萬多的基本線，誰也別折騰了，還是回歸主城區吧。
02、城裡邊的裡程碑
膠南樓市的真正改變於地產巨頭到來之後的大盤時代。
首先不得不提的是西部的中鐵博覽城項目。這確實是一個大盤，而且藉助會展產業的名義提前拿地不少，把周邊的架勢拉開了，無論酒店還是會展中心，都是大都市的面貌。銷售上最重要的趕上了這一波市場熱潮。市場瘋狂階段，價格甚至達到了近20000元，甚至幾千套公寓都到了15000元。徹底把軍民融合區板塊給帶動起來，當然也有大批盲目搶房者被頂到了山頂。這還不算，交房的時候，大家發現了很多問題，於是搞得情緒波動比較大。中鐵還是比較靈活，迅速把價格調整下來，雖然老業主們不太滿意，但對新客戶有了優勢，畢竟還有很多地要開發呢。
城中區域最大項目是中建錦繡城，這是一個膠南中心城區的價格穩定器，總量150萬，一次把地拿完，價格低廉。而中建雖然也趕上了這一輪地產熱潮，但價格上漲有限，無非就是帶裝修價格貴一點，所以在幾年的時間裡，成為銷量排頭兵。而且在城市規劃上填上了膠南中心片區的空白，讓這個區域形成了一片嶄新城區。
西北邊的鐵山板塊也不錯，起點很高，金茂、金地、綠地等都是地產巨頭，做得都是大盤，所以火車西站周邊也很快崛起，城市面貌變化巨大。
而膠南城區東部就一直以來比較坎坷而尷尬了。這邊除了銀盛泰過去數年裡做了一些性價比相對比較高的盤之外，基本上都是小開發商的小打小鬧。
頤榮的劉老闆搞得盤比較密集，兩河路上很顯眼。最近又在學習泰禾鼓搗青島院子，總是讓人感覺缺乏那個氣質，連廣告都是「別墅用來住，不是用來炒」。
歐美的李老闆更是早就囤地在這裡。李老闆早先年見過，十幾年前在市區的味精搞出點名堂之後，喊出了衝百億的口號，在內蒙古大醬油廠計劃失敗了，於是把膠南項目的錢也掏空了，給榭香裡留了一地雞毛，如今老業主們還在各種投訴中。
與其他樓盤不同，這邊的雙月園開發的山海苑準備做高端大盤。注意這裡的山不是珠山，這裡的海也不是黃海。而是堆石為山，聚水為海，一個大臺階上去，架空之上，中間做出水景，中間全是大石頭，不要說購買，就是運輸也是筆不小的費用，數年前見到這個盤的時候，百忍老師現場頗有點被震撼的感覺——如此不計成本，這項目能賺錢麼？果然後來就聽說該盤資金鍊出了問題，出現了一房數買的消息，交了定金後的購房者都找不到自己的房子了，一腔怒水都聚集在了山海苑中。
2017年後，這邊的房價同樣大漲，價格由原來的幾千元一舉過萬。但是整體水平沒有太大的提高，還是停留在原來的整體水平上，而且城區裡邊的土地已經開發基本完畢，只能擴展到兩河路以東的外圍區域。
03、萬科城的升級新機遇
2019年開始的大規模舊村改造給膠南東部區域提供了一個多年未有的提升機會。成本不必太擔心，有足夠施展餘地；地段很優良，典型的中心地帶；規模百萬方，足夠做一個大綜合體。
天時地利之下，2020年3月25日，萬科地產拿地東西馮家灘改造項目，可謂塵埃落定。舞臺已經搭好剩下的就是萬科人如何來畫這幅大畫了。
萬科前期其實已經做了大量努力和研究，而且已經定名為「海岸萬科城」。萬科城這個項目可不是隨便用的，基本上都是區域裡程碑式的作用，一個城市的標杆性大盤。
比如萬科城，大家都再熟悉不過了，承擔了一個新都心的崛起的責任。其實很多人不知道，雙山腳下這片土地，十幾年前其實是個舊家具市場，垃圾遍地，亂七八糟。可如今再去看，車如流水馬如龍，繁華都市在眼前，全靠萬科城改造之功。
再比如平度萬科城，萬科請韓國設計大師承孝相親自來設計園區，保留了眾多的幾十年生的楊樹林，算是青島地產界少見的大師級別的作品。
而西海岸的海岸萬科城，規模比這兩個萬科城加起來都大，而且也是中心位置，周邊配套已經齊全，但是檔次不高，綜合性不足，系統性不夠，如果按照膠南縣城的標準還能過得去，但如今是全國排名第三的西海岸新區了，則需要一個大的提升和突破，而萬科最擅長的就是這個工作。
所以，海岸萬科城的到來，正遇其時，正逢其勢。那麼這個項目會給這個區域甚至這個城市帶來什麼呢？精品酒店？大型書店？盒子商街？隱珠大集？煙火夜市？精釀啤酒街？
這一切都會有，都值得期待，欲知詳情，請看下集。
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