兩個月前，平潭海峽公鐵兩用大橋公路段通車試運營的那幾天。人們都在討論這座大橋的通車能給平潭帶來什麼。
「半小時生活圈」或將再一次激活平潭的未來！這是很多平潭人的共識。
這座橋，是平潭持續快速發展的希望之橋，哪怕對平潭當下萎靡的樓市而言。
福平鐵路從福州南出發，途徑長樂、長樂東、長樂南到達平潭。五個站點，四個在長樂。
除了平潭，對長樂的影響，很少人提及。
判斷一個區域的現狀與未來發展，一條鐵路當然不能說明很大的問題，但不能忽視的是，高鐵將長樂的城市格局拉大了。高鐵使長樂由過往的抵達之地，變成了途經之處。
放在長樂發展的歷史上，它應該有節點的意義。
長樂的地「多了」
最近這兩個多月，有三條信息和長樂有關。
一是平潭海峽公鐵大橋試通車。
二是福州「零門檻」落戶政策裡，有說在長樂區租賃私有住房的，允許落戶。
三是福州一區四縣的土地利用總體規劃指標優化，長樂從其他縣、市獲得1866.66公頃（27999.9 畝）建設用地、城鄉建設用地和交通水利其他建設用地指標。
這三條信息裡。前兩條比較顯性，後一條信息比較專業，長樂獲批的獲得這些建設用地，是做什麼用的？「度娘」對建設用地一詞最簡短的解釋是：「建設用地有別於耕地，只有劃為建設用地的土地才可以開發、建設。」
這也意味著，在原來的基礎上，長樂獲得了大量可供開發建設的土地。其新增可開發土地規模總量（18.66平方千米），是現在三江口規劃面積（12.38平方千米）的1.5倍左右！
如此體量的建設用地，給長樂區經濟社會發展帶來了極大的底氣。
這些新增的土地，很大一部分也許會用在新基建項目上，但大概率也會有不少土地進入到長樂樓市中來，對長樂樓市、乃至大福州的樓市帶來深遠影響。
在福州樓市的版圖上，再也不能忽視長樂了。
長樂樓市現狀
很多福州人很不理解：長樂的房價憑什麼高？
長樂的房價現在是什麼情況。讓我們看幾個樓盤：
融創長樂壹號，長樂體育中心附近，均價1.8萬元/㎡；龍湖迪鑫紫宸府東鶴路南側，15888元/㎡起；長樂瀾山均價18600元/㎡；中發首府二期，均價22500元/㎡。
東方學仕府，因在長樂一中首佔小區對面，又挨著首佔中心小學，周邊均價在2.25萬元/㎡。中海錦城，均價2.3萬元/㎡。
以上數據來自安居客和貝殼找房。由此可以看出，在長樂區中心位置的新樓盤，均價在2萬元/㎡是比較正常的價位。其中首佔鎮核心區位的樓盤價格普遍高於其他區域。
稍微再高端一些的樓盤，或者樓層比較好的房子，也能逼近3萬元/㎡。
如果是2萬元/㎡這樣的價格可以考慮福州城南和閩侯大學城，如果是將近3萬元/㎡的價格可以在福州選擇的範圍更多。
但是看房子不能只看價格，也要看到在相同價格上，能買到什麼樣的房子，取中間值2.5萬元/㎡為例的話，這個價格在福州是剛需面積段，在長樂主城區就是改善型的面積段產品。
長樂區還有個比較特別的區域就是濱海新城，經常有人問起這個地方的樓市怎麼樣。
濱海新城的樓市分析，是一個相對來說比較複雜的情況，畢竟濱海新城的面積太大了，這裡需要產業，也需要人口。
但大體上有一個邏輯還是可以參考的，如果真有需求，眼下可以考慮濱海新城核心區位的資產，也就是那個「T」字形的範圍之內或者周邊。
濱海新城發展，無論給予多少政策，布局多少規劃，核心地段應該起到龍頭作用，這個核心地段，也是濱海新城樓市的「牛耳」。
在這個核心區域，濱海金茂智慧科學城、大東海新天地都是值得購房者高度關注的樓盤。當然，非要說濱海新城會是「鬼城」的筒子，不喜勿噴。
除了長樂城區和濱海新城之外，還有一些新的樓盤，均價在1萬左右，比如江田鎮的江田廣場旁的正榮悅瓏灣，貝殼找房顯示均價在10500元/㎡。只不過這裡離長樂區中心，有將近20公裡的範圍。
長樂人愛買什麼樣的房子？過去，長樂購房者最關注度的區域為吳航街道、營前街道、首佔鎮。吳航，也就是豪宅比較多的地方，網上在售的有大量的二手房，毛坯，單價也都在2萬以上。
在長樂的樓市裡，找面積大的改善型哪怕是高端改善型的房子不難，找剛需，90平以下的合適房源反而好像還更難一些。
長樂房價走勢如何？今年上半年克而瑞數據顯示，長樂房價相比2019年同期上漲了24%，漲幅居福州之首！
當然，長樂樓市的庫存也很高，2020年10月長樂區公布的2020年存量住宅用地信息顯示，本年度長樂未銷售房屋的出土地面積為2592.363畝，其中，濱海新城板塊以1323畝位列第一，庫存佔整個長樂近一半。
一方面是庫存量大，一方面是今年上半年，長樂的土拍市場火爆。
這說明，從開發商的供給端來看，還是看好長樂樓市。
「一黑一白」兩產業
2019年福州市各區縣市GDP排名，長樂以930億排在第三位，比閩侯縣高出了將近200億。
而來自長樂區統計局的信息顯示，2019年全區實現地區生產總值951.52億元,比上年同期增長7.7%。
福州人提起長樂樓市的時候總是會覺得長樂缺乏產業支撐，實際上長樂不但有產業，特別是第二產業佔GDP的比重最高。
1-12月,全區完成規模以上工業總產值2787.29億元,現價增長10.7%;實現規模以上工業增加值增長8.9%。
紡織業是長樂工業產值中佔比最重的行業。長樂區是中國紡織產業重鎮，擁有集群企業上千家。
長樂紡織業主要集中在化纖、棉紡、經編三大行業，每個行業裡面都有全國乃至全球性的龍頭企業，長樂錦綸民用絲、經編花邊面料、化纖混紡紗產能分別佔全國產能的1/3、3/5、1/2。
鋼鐵產業也是長樂的一大支柱產業，據不完全統計，截至2018年，長樂人在全國各地投資的鋼鐵廠超過500家！
鋼鐵和紡織這「一黑一白」產業，既是長樂人對外的名片，也是長樂民間閒散資金的集中聚集地。
長樂產業發展向來以工業為主，擁有3000多家製造業企業。
2019年數據顯示，其中規模以上企業410家的工業總產值超2500億元，居全省第二位、福州市首位。
作為福州最年輕的區，長樂樓市裡湧動的是紡織企業帶來的「白銀」和鋼鐵產業帶來的「真金」。當然更少不了海外華僑帶回來的外匯。
而大數據、健康醫療、區塊鏈等數字產業這些新興產業已成長樂產業增長的第三極，未來有著巨大的發展空間。
「六位」一體
長樂的產業發展有傳統產業的基礎，也有新興產業的布局。
2019年數據顯示，長樂的戶籍人口是76.01萬人，常住人口75萬人。2019年，長樂區城鎮居民人均可支配收入49226元，福州市城鎮居民人均可支配收入47920元，福建省城鎮居民人均可支配收入45600元。
長樂城鎮居民人均可支配收入高於福州和福建全省。
人口消費能力是支撐起長樂樓市購買力的一個核心因素。
有人說，如果說庫存是長樂樓市的一個問題，那麼第二個問題就是長樂樓市漲得太快了，一定程度上透支了房價。
也有人說，投資的話，長樂已經是高價了，空間有限，不適合投資。但也有人覺得長樂是目前福州重點發展的區域，將來發展會有很大空間。
讓我們回到開頭講述福平鐵路的話題上來看待一下長樂現在的區位。
福平鐵路的開通，讓長樂的區位優勢非常明顯，實現了「鐵公機港」（鐵路、公路、機場、港口）的路網格局。
再加上地鐵6號線和濱海快線F1，有如此「六位一體」優越路網格局的區域沒有其他。
一個長樂，佔盡政策發展的天時，和公建配套的地利，只等產業和人口規模的提升。
「十年前看鼓臺，十年後看長樂」這句話也並不是空穴來風。那麼，長樂樓市是否透支了未來？
如果以現在情況來看，長樂主城區建設景觀很一般，沒有幾條像樣的馬路，濱海新城範圍巨大，又是一個大工地，確實會讓人對樓市現狀打上諸多問號。
然而，樓市裡，絕大部分樓盤賣的本來就是預期。現在的長樂還是長樂人的長樂，而未來的長樂是福州的長樂。現在的樓市是長樂人買長樂，未來也不排除福州人買長樂。
因為這裡是一塊比較新的土地，充滿著諸多的可能和預期。
福州新區是2015年成立的國家級新區，而長樂沿海的大部分地方都位於福州新區內。濱海新城被定位為福州的副中心。
長樂目前正在建設天津大學福州國際校區，建成後，將成為福州的首個985大學；在醫療方面，福州濱海新城綜合醫院建設，將依託於福州市政府、華山醫院和福建醫大附一醫院共建，福建中醫藥大學附屬康復醫院長樂院區也將落地長樂漳港。
這些是比較大的政府公建配套，各項民生工程也在推進中。
兩個問題值得思考：
如果讓你看一個城市區域發展，你更看好公建配套設施完善的地方，還是那些概念比實際投入更多的地方？
如果讓你買房，你更願意把錢花在政策和設施配套「大手筆」可見的地方，還是跑到一個什麼概念都說不清楚的地方另起爐灶？
當然，這兩個問題，不是鼓動大家去長樂買房子。但也不能再低估長樂的實力和長樂樓市的潛力。