來源：新京報
原標題：「併購王」世茂如何操盤福晟千億級項目
1月13日，世茂集團（下稱「世茂」）董事局副主席、總裁許世壇與福晟集團（下稱「福晟」）董事長潘偉明的一次握手掀開了一場千億級別的合作。
這次合作涉及兩家上市公司，合計超4000億貨值，創立了新型的合作平臺，這或許是繼萬達聯手融創之後房地產業的又一次「世紀合作」。
許世壇表示，雙方將全方位展開合作，建立世茂、福晟平臺，合作範圍囊括所有福晟旗下的房地產項目，商業項目，還包括福晟旗下優質的資產福建六建，這一新的合作平臺全部交由世茂操盤。
涉超4000億貨值由世茂操盤，世茂否認併購
設立世茂、福晟平臺，福晟會把所有項目放入這個平臺中，由世茂操盤，各自佔有股權，世茂的許世壇並未透露合作的具體股權佔比
「我們這次不是收併購，而是合作，雙方將聯合打造『世茂福晟』新平臺，各自佔有股權，福晟會把所有項目放入這個平臺中，交由世茂來操盤」。新晉「併購王」許世壇認為這次合作開創了房地產行業的新模式，但是由於雙方尚未披露公告，許世壇並未透露合作的具體股權佔比。
對於合作的初衷，許世壇稱福晟能夠彌補世茂兩大短板，「一個是舊改，福晟有三四千億元的舊改貨值，舊改是世茂所欠缺的；另一個是福建六建，世茂本身也缺少自己的建築公司。」
福晟集團董事長潘偉明表示：「福晟擁有大量優質的土地儲備，在舊改、一二級聯動開發等領域建立了核心競爭優勢，旗下地產與建築兩大板塊高度協同，與世茂雙方的優勢資源和能力具有很好的互補性。」
「目前，福晟有1000億元的可售貨值，而舊改資源這塊，未來還有三四千億元的貨值，這是世茂所看中的。」許世壇直言，這意味著，曾經的「黑馬」如今面臨著被全盤接管的局面，而福晟「飛虎隊」所併購項目也要全部交由世茂執行董事、世茂海峽發展公司董事長兼總裁呂翼來操盤。
福晟如何從買買買到項目被世茂操盤
早先福晟集團也是因「收併購」在地產圈盛名，福晟擴張最猛的是2017年，在業內人士看來，或許正是這一階段的高位拿地，導致了資金鍊方面出現危機
事實上，早先，福晟集團也是因「收併購」在地產圈盛名。2015年開始，潘偉明曾組建300名成員的拿地「飛虎隊」，奔赴全國拿地和收併購；至2017年，福晟因快速的攻城略地，在房地產界聲名鵲起，被稱為地產界又一匹「黑馬」。
在業內人士看來，或許正是這一階段的高位拿地，導致了資金鍊方面出現危機。
據了解，僅在2017-2018年間，福晟在全國的收併購項目多達107個。其中，福州、深圳、鄭州、長沙、武漢、天津和廣州等一二線城市土地儲備不少於3000萬平方米。而其在深圳擁有土地儲備貨值逾3000億元；在鄭州，福晟已擁有的土地儲備面積達2萬畝。
2019年，福晟集團地產板塊本來制定了900億元的銷售目標。但是，2019年以來，市場傳出福晟集團「申請破產被駁回」「裁員50%」的信息。2019年8月6日，福晟集團發布聲明稱，公司生產經營及與各金融機構的合作完全正常。同年11月1日，福晟集團官網發布澄清公告稱，從未向政府有關部門提交破產申請，也並未裁員50%。
不過，據克而瑞公布的《2019年1-12月中國房地產企業銷售榜TOP100》，福晟集團地產板塊全口徑銷售額為630.2億元，目標完成率為70.02%，千億夢破碎。
「併購剁手王」世茂的野心和壓力
世茂房地產資產負債率已由2017年的68.54%上升至2019年上半年的72.25%
「全盤接手」福晟的項目背後也凸顯出世茂近年來規模上發展的野心。
2019年，曾經跌出前十名的世茂重回前十。據其公告顯示，2019年，世茂集團累計實現合約銷售總額約為2600.7億元；合約銷售總面積為1465.6萬平方米，同比分別增長48%及37%。2019年的平均銷售價格為每平方米17744元。
根據克而瑞公布的2019年房企銷售額排行榜，世茂位列第9位，相比於2018年的第11位前進3名。
世茂規模擴張的背後正是源於大規模的併購。據克爾瑞研究中心不完全統計，2019年融創、越秀和世茂分別以432.37億、231.86億和202.14億元交易總價值成為行業前三的「併購剁手王」。據公開資料統計，世茂收併購的權益建築面積為509.52萬平方米，對應權益貨值約673億元，這其中包括對泰禾、粵泰等公司項目的收購。
大規模的併購改變了世茂的布局，2017年至2019年上半年，世茂房地產新增貨值區域分布中，一線城市佔比由49%降至12%，三四線城市佔比則由13%增至51%。
同時，併購背後，世茂的負債也有小幅度的攀升，目前尚未突破80%的安全線。財報數據顯示，世茂房地產資產負債率已由2017年的68.54%上升至2019年上半年的72.25%。
面對福晟約1000億元的可售貨值，許世壇將今年雙方合作的目標定為300億元。其表示：「今年合作平臺的目標會超過300億，我們希望這一千多億可以分四年來賣。」
「我們不會做虧本的生意」，許世壇強調稱。
福晟危機待解：福晟債務重組如何進行
世茂許世壇表示：福晟現在面臨的是短期流動性的問題，世茂會與金融機構合作，幫助福晟整合債務，包括將短期債務置換成長期的負債
世茂與福晟達成合作後首要面臨的問題就是福晟的債務重組。
作為曾經的黑馬，由於過於激進的擴張，福晟在2019年爆發流動性危機。據福晟合併報表透露，截至2019年6月底，其短期債務443.47億元，同期貨幣資金僅為72.91億元，即將到期的短債約70億元，但非受限現金僅約57億元。
負債方面，截至2019年上半年末，福晟總資產951.36億元，比年初增加16.75%，總負債741.33億元，比年初增加20.26%。
而福晟旗下的上市平臺福晟國際2019年的半年報顯示，福晟國際實現總收入2.99億元，同比增加313%；公司擁有人應佔期內利潤1.16億元，同比減少34.02%；福晟國際的資產負債率達到80.37%，公司淨資本負債比率為138.1%，同時，福晟國際銀行結餘及現金約為9.85億元，一年內到期的借貸金額為23.04億元，現金不足以覆蓋短債，短期償債壓力較大。
對此，許世壇也補充表示：「福晟現在面臨的是短期流動性的問題，世茂會與金融機構合作，幫助福晟整合債務，包括將短期債務置換成長期的負債。」
據了解，福晟曾經在全國多地併購拿下的多個項目也存在遺留的債務問題，世茂進場後，如何處理這些項目的債務糾紛也是一大考驗。
除了債務重組，作為世茂、福晟平臺未來的操盤手，呂翼表示，下一步，還將對福晟進行組織架構層面的改革，並且精簡架構和人員。對於福晟原有團隊來講，世茂的強勢進入，人員整合和團隊文化的融合也是雙方面臨的問題。
東方資產、信達進場，將扮演什麼角色？
對東方資產會否對合作平臺持股，許世壇稱，主要還是世茂和福晟進行股權合作，金融機構實際上是支持
值得注意的是，昨天的發布會現場聚集了工商銀行、建設銀行、招商銀行、福建海峽銀行、中信銀行等15家銀行機構和東方資產、信達資產以及招商證券、東興證券等證券公司。
其中，東方資產和信達資產在此次合作中所扮演的角色令外界關注。公開資料顯示，東方、信達、華融、長城四大資產管理公司，俗稱四大AMC。
此前，有媒體報導，在世茂和福晟的合作中，東方資產也會加入，世茂、東方資產與福晟集團三方的股權比例為4：3：3。
對此，許世壇稱：「主要還是世茂和福晟進行股權合作，金融機構實際上是支持，等做完債務重組和盡調，雙方會進行公告。」
據了解，未來，在世茂和福晟的合作中，東方資產和信達等金融機構將給雙方的合作提供稅務、融資方面等金融支持。
「現階段，世茂團隊是以代建、品牌輸出來進入的，我們肯定會對這些項目做一些債權的清理或者是重組，現在也在做，東方資產和信達也都很支持這個合作。」許世壇補充稱。
新京報記者 徐倩