世茂福晟全方位合作背後的生態邏輯:「將麵粉做成奶油蛋糕」

2020-12-24 中國經營報

本報記者 張家振 福州報導

「拿地飛虎隊」福晟集團馬失前蹄,幸遇「白衣騎士」世茂集團拔刀相助。

1月13日,世茂集團與福晟集團在福州聯合舉辦品牌發布會,正式宣布雙方締結戰略合作夥伴關係。未來,雙方將聯合打造世茂福晟新平臺,在全國範圍內進行房地產開發、建築施工和物業經營等領域內的戰略合作。

福晟集團在房地產業內曾以「閩系黑馬」著稱。2015年,基於「新一輪收併購春天即將來臨」的判斷,福晟集團成立由董事長潘偉明親自掛帥擔任總司令的「拿地飛虎隊」,在3年多的時間裡籤下了107個項目,總佔地面積約2000萬平方米,總貨值達到8100億元。

然而,突如其來的短期流動性危機讓福晟集團這家志在衝擊千億目標的「大魚」擱淺止步,苦心經營的土儲「麵粉」也即將成為世茂集團拿來做「奶油蛋糕」的最好原料。

發布會結束後,世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在接受包括《中國經營報》記者在內的多家媒體聯合採訪時並不諱言福晟集團此前面臨的短期流動性問題,即短期債務需要換成長期債,將成本高的債務換成便宜的,「我們會配合金融機構一起做這個事兒」。

對於業內關注的股權合作、債務重組等問題,許世壇表示,股權合作將由世茂集團來操盤,但需做完盡調後以公告形式對外披露。

千億「大魚」擱淺

官網資料顯示,福晟集團創建於1993年,是一家地產、建築兩翼協同,涉足貿易、物業管理等領域的大型綜合性企業集團,旗下項目遍布福州、長沙、深圳、廣州、中山、東莞、珠海、鄭州和天津等全國20多個省市。

福晟集團在房地產業內曾一度以「黑馬」的姿態狂奔。2018年,福晟集團以621億元的銷售額位列房企第45名,在主要閩系房企中排名第七。同年,潘偉明提出了地產板塊營收跨越千億元的計劃。

「到2020年,我們把目標定為銷售規模1300億元,行業排名是前30位。」據福晟集團董事兼福晟地產集團執行總裁郭國強此前介紹,具體到2018年、2019年、2020年這三年,我們定的銷售目標是從600億元、900億元到1300億元。

福晟集團步入全國規模化擴張之路始於2015年,當年9月一個由潘偉明親自掛帥擔任總司令的「拿地飛虎隊」正式組建,「拿地飛虎隊」由10個大隊組成,包括8個區域大隊和支援大隊、機動大隊,在高峰時隊員超過300名。

在「年薪制+拿地獎勵+跟投」的考核機制激勵下,福晟集團併購拿地、囤糧拓儲成效立杆見影。在區域和併購標的選擇上,2017年12月11日,福晟集團啟動「H+4」(一區兩灣四核心)聚集、深耕為主導的戰略,即環杭州灣大灣區、海西城市群、粵港澳大灣區組成的H,和天津、鄭州、武漢、長沙四個核心城市。

據媒體報導,2016~2017年,福晟集團在資產價格高位時拿地,並且大部分是採用信託、基金等「短債長投」的融資模式。

兇猛擴張讓福晟集團銷售收入和房企百強排名扶搖直上的同時,也讓資金鍊開始緊繃。數據顯示,截至2019年上半年,福晟集團經營活動產生的現金流淨額為-3.27億元,而2018年同期為11.54億元;負債總額為741.34億元,淨負債率為138%。在負債結構中,短期負債佔比最高,為443.47億元,佔比59.82%,而其銀行結餘及現金約為9.85億元,一年內到期的借貸金額為23.04億元,現金不足以覆蓋短期負債,短期償債壓力較大。

如今,這些優良資產將成為世茂福晟平臺做奶油蛋糕的優良麵粉。根據計劃,雙方將在全國範圍內展開房地產開發、建築施工、物業經營等多個領域的戰略合作。

構建生態平臺

2019年對中國房地產企業來說是蠻難的一年,「很難」已經變成大家的共識。在媒體採訪環節,許世壇開宗明義,對當前國內房地產市場面臨的發展形勢和難題做了細緻解讀。

在許世壇看來,儘管2019年全國樓市銷售總規模達到16萬億元,創下歷史最高紀錄,但供應量也顯著增長,「實際上開發商也面臨去庫存的壓力和利潤進一步收縮的壓力」。

對於房企併購整合問題,許世壇表示,以前地產行業可能更多的是「大魚吃小魚」,下一步實際上是「大魚吃大魚」,在併購整合時代會更加殘酷。前幾年房地產行業更多的是拼規模,現在已經不是單純拼規模的時候了。

「2019年世茂集團做了很多併購整合,我們希望打造一個生態平臺,大家在生態平臺上共同發展。」許世壇表示,我沒覺得跟泰禾集團和粵泰股份等的合作是收購行為,我們都是雙贏的,而且我們雙方還持有股份,只是由世茂集團來操盤、入帳,我們會佔比較大的股份。

據不完全統計,2019年初至今,世茂集團已陸續收購了泰禾集團、粵泰股份、明發集團等多家房企的資產包,累計斥資近200億元,並替代融創中國榮升新一代「併購王」。例如,2019年以來世茂集團與泰禾集團多次籤訂股權轉讓協議,受讓泰禾集團廣州院子、南昌茵夢湖和杭州蔣村等多個項目的股權,在多個資產包中持股比例超過50%。

在許世壇看來,世茂集團希望雙贏,在合作中不只是派駐團隊,同時帶來採購、工程管理和內部運營系統等於一體的產業鏈,通過引進眾多的文化、醫療和教育資源為項目和城市賦能。

具體到與福晟集團的合作,許世壇表示,建立生態系統是很重要的,實際上福晟集團也是看中世茂集團建立生態系統的這種能力,所以希望世茂福晟這個品牌會越做越大,構建起「1+1>2」的共贏局面。

在致辭中,福晟集團董事長潘偉明也對世茂集團「地產合作生態圈」的理念及實際成效表示高度認同,他說,「雙方的優勢資源和能力具有很好的互補性,此次攜手將有利於雙方更好地發揮整體協同效應和規模效應,有力提升市場競爭力。」

據了解,世茂集團及福晟集團雙方締結聯盟,將立足於現有優勢資源,整合上下遊產業,進一步發揮品牌、人才、規模、技術、管理、資金、資質、機制等方面優勢,全面提升企業綜合實力,在攜手鑄造全新平臺的同時,共同分享其在上下遊產業中所積累的強大優勢資源及紅利。

不做虧本生意

世茂集團與福晟集團近期就雙方合作內容及形式進行多輪磋商,最終達成深化推進全方位合作的共識,雙方將聯合打造世茂福晟新平臺,積極賦能城市發展。

在許世壇和世茂集團執行董事、海峽發展公司董事長兼總裁呂翼看來,雙方在各自發展過程中形成了各自的比較優勢,各有所長,有助於形成優勢互補、共榮共生的協同發展局面。「世茂集團的強項體現在資金管理、融資能力、操盤能力、工程質量和施工管理等方面,而舊改恰恰是世茂集團的短板。」許世壇表示,福晟集團有幾千億元的舊改資產,這個利潤是很高的,舊改也是世茂集團較弱的領域。

許世壇認為,世茂集團的土地儲備規模在全國開發商中差不多可以排第七八位,但舊改可能要排到20名以後。世茂集團的舊改資源貨值大概在1000億元以內,如果加上福晟集團的4000億元,可能就會排到前五六名,我們就會彌補這個短板。

而在潘偉明看來,世茂集團在組織管理能力、融資能力、資金統籌、現金流和提升產品附加值方面都是挺強的,剛好我們需要這樣的戰略合作夥伴來做產品提升工作。「世茂集團的現金流管理相當到位,這也可以彌補我們的一些不足,將來世茂福晟絕對不會出現現金流和資金問題。」潘偉明表示。

「不做虧本生意」,正成為許世壇和潘偉明這兩位世茂福晟全方位合作「操盤手」的共識。

許世壇表示,我想我和潘主席都不會做虧本的生意,肯定會賺錢,但是需要時間,需要把福晟集團的短期債務換成長期債,將成本高的債務換成便宜的,同時需要把一些剛需盤升級成改善性項目,通過管理體系的變革,提升產品附加值和效益。

「企業最終還是要追求利潤。一袋好的麵粉是做成麵條、饅頭,還是生日蛋糕,附加值會有很大的不同。」潘偉明表示,如果世茂集團沒有專業能力,不可能將麵粉打造成更高價值的產品,將麵粉打8折賣,資產肯定出問題。因為金融機構的債務是固定的,肯定是要還的。

對於世茂福晟這一全新平臺的運作,呂翼表示,作為獨立的平臺目前是聯營的狀態。福晟集團的一些樓盤可能很快就會改成世茂福晟樓盤,我們會全面進入代管模式。同時,世茂集團會對原來福晟集團的架構進行比較大的改革,這種改革都是積極向上的,以精簡和提升股東效益為目的的。

「從1月份開始,就要全面提升產品品質、銷售渠道和管理水平,最重要的是提升項目售價,而且被市場接納,這是我們團隊現在最迫切需要做的事情。」呂翼表示。

據世茂集團執行董事、財務管理中心負責人湯沸介紹,目前財務工作正處於過渡階段。「我們希望通過輸出管理品牌,採用代管、代建的形式,能夠讓福晟集團渡過目前面臨的暫時困難,儘快地恢復生產。」

湯沸表示,在財務安排上,我們會同福晟集團的財務團隊一起依靠世茂集團的資源,根據項目的實際情況和債務情況推進債務重組工作,也希望通過經營,能夠讓福晟集團逐漸恢復債務清償能力。

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