最近一直在琢磨一個理論體系的問題。我更多偏重於方法和理論，對於板塊的價值，大家可以搜地段來研究，我就不多講了。今天先簡單講一個投資價值的判斷方法，板塊價值判斷。（因為我的理論叫尋找潛力板塊的龍頭小區）
一、板塊屬性的分類
在我看來，一個板塊的屬性，其實離不開我們所說的那幾樣：交通、商業、醫療、教育、環境。但是我們細細看來，這些屬性的重點和邏輯其實是不一樣的。
我把這些屬性分成了兩大類。一類是剛需型屬性，一類是改善型屬性。
剛需型屬性：
在購買剛需型住房時更加側重的點。一般包括交通、還有低端的配套，所謂低端的配套，包括商圈和醫院。
（剛需買房的時候肯定還是重視交通的，畢竟通勤成本是一定要考慮的。而商圈也相對低級，畢竟沒有誰會天天去梅泰恆買東西的，只要牛肉麵指數達標就可以。而醫療這個指標呢，其實在購房的過程中，不會特別刻意去關注，只有老人養老的時候，會適當關注一下。）
改善型屬性：
在購買改善型住房時更加側重的點。一般包括高收入人群和高端配套。其中高端配套包括環境和教育。
（改善型買房的時候，首先關注的應該還是鄰裡素質，鄰裡素質非常重要，所以周邊存在高收入的產業圈，是對於鄰裡素質的很好保證。而環境則更為關鍵，不可能有誰買改善會跑到江橋或者御橋去的，畢竟那邊有垃圾焚燒廠。而教育指標呢，純粹解決住的需求是不重要的，重要的是後期為了小孩的讀書，所以我也放在了改善屬性裡）
而在我看來，這些屬性對於房屋本身的增值力度有差異的。
交通屬性：增值能力中等，確定性極強。（交通的優勢還是帶來客流和通勤便利，這種增值誰都會買帳的，所以確定性非常強）
低端配套屬性：增值能力弱，確定性強。（周邊開立商場主要是優化居住體驗，但是增值屬性沒有交通那麼強，不過確定性還是高的）
高收入人群：增值能力極強，確定性弱。（關鍵還是要有高收入人群來買，但是確定性不高，畢竟上海到現在高端產業集聚的地方也就漕河涇張江這麼幾個）
高端配套：增值能力強，確定性弱。（無可替代的環境帶來的增值是非常厲害的，比如新江灣城這種，但是必須要官方認證。不然也是白搭）
所以我們在對於一個板塊進行分析的時候，就看看這個板塊的這幾個屬性如何，就大概可以知道這個板塊的定位了。當高端配套和高收入人群屬性弱到極致的時候，就產生了動遷大居。當高端配套和高收入人群強到極致，尤其是高端配套，比如景觀強到極致的時候，就產生了豪宅片區。
所以其實我們發現，投資一個板塊的時候，就是要看這幾個屬性是否具有改善的可能和空間。
二、上海目前幾個板塊的分析
1、前灘：絕對的三好學生
前灘是一個絕對的三好學生，上海的中環線能賣出核心地段的價格，也是有其原因在的，我們把這幾個指標分析看看。
交通配套：無敵，三軌交+中環線
低端配套：商業配套很多，醫療不太熟悉。
高收入人群：總部中心導入，高收入人群不少。
高端配套：教育實力很強，景觀和城市環境界面很好。
這種就屬於無敵的三好學生，不漲就有鬼了，全範圍的客群。實力相當強。他的小弟浦江和三林吃著前灘的外溢都混好了。
2、真如：陰差陽錯的重點
真如其實我覺得是一個把重點搞錯的板塊，或者說我們關注的點都不是真如真正的痛點，我們也來看看他的幾個指標。
交通配套：不錯，但是屬於假的五軌交匯，真如本身只有兩軌，西站是三軌，還需要把嵐皋路拉進來才是五軌道，所以勉強看來真如+西站=東方體育中心，目前交通拿前灘比還有距離。
低端配套：商業配套真的不算很好，就等著高尚和環宇薈開下來。醫療也很一般。
高收入人群：這才是真如真正的痛點，真如的產業優勢實在是相當的薄弱，相比長風尤不及。
高端配套：景觀拿不出手，教育沒有競爭力。
真如其實大家關注的是軌交，但實際上重點在產業導入，產業沒有導入的話，真如就很廢，目前的價格已經是透支了一些軌交在內。畢竟內環的匯德裡三軌交就十萬多，真如還不是五軌交就已經九萬五了。產業目前看來還是跟不上，所以我是覺得，真如的重點要分析對。產業的導入才是真正的核心。
3、徐涇：透支和再次出發
徐涇之前是瘋狂透支了大虹橋的概念，但是問題是，大虹橋的概念重點在於其產業的落位和導入，在於人群的進駐。所以徐涇的重點也是在產業方面。
交通配套：還不錯，17號線還可以，但是我非常討厭目前吹牛逼說13西沿線，25號線這些亂七八糟的，影子還沒有就拿出來說算啥呢？交通配套只能說勉強，得分其實不高。
低端配套：也就這樣吧，商圈啥的都還沒咋起得來啊。
高收入人群：被嚴重透支的部分，大餅畫的很厲害，大虹橋的產業導入時需要畫問號的。
高端配套：環境還可以，教育也沒有競爭力。（華漕那個12年華師大我覺得是要打問號的）
徐涇其實是有炒作的，各方面都沒有跟進，產業人群的引入和發展其實目前看來沒有強到前灘那份上，我不否認之後會發展起來，但目前還是有點透支了，等到產業落位之後，再出發才有可能。
4、大寧：最像剛需的改善
大寧也是很火的，但是大寧相比於徐涇，其火的有動力，而且火的也有道理。簡單來看看大寧的情況。
交通配套：不算好，一號線和南北高架簡直是噩夢。
低端配套：很全面的商圈，醫療也還可以。
高收入人群：靜安本身和市北高新的人都可以外溢的，畢竟大寧是幾個國際社區裡面，離老牌市中心比較近的。
高端配套：城市界面還不錯，教育也還是挺強的。
大寧的後勁還是足夠的，畢竟對於大寧的認可已經形成了，再加上市北高新、蘇河灣的規劃，和靜安的統籌規劃，大寧的天花板還是看不見了。主要目前開的兩個盤都不是正大寧，所以其實環境不咋地，因此叫最像剛需的改善。
5、唐鎮：官方認證有多遠
唐鎮這次土拍可以說是石破天驚，價格一下子就竄上去了。也確實值得關注一下，看看能不能是下一個碧雲。簡單看一下。
交通配套：一般般，2號線也很可怕。
低端配套：商圈啥的也就這樣，不是很得分。
高收入人群：非常厲害，畢竟浦東的一江兩橋產業區太厲害，高收入人群很多。
高端配套：城市配套不錯，環境很好。
唐鎮目前比較吃虧的就是官方還沒有認證定位，開發商的感覺是認證了，唐鎮國際社區的華僑城已經衝向了9萬，所以唐鎮未來的關鍵，還在於產業人群的導入。
結論：
在分析一個地段的價值時，我們首先要明白自己要什麼。
如果是剛需，就沒有必要完全為了城市界面去買單，如果是改善，就不要太關注是不是幾軌道交會。投資方面，要看到官方的文件和落地的實際行動。只要規劃不落地，套著就是相當的難受。
畢竟一座房，可能就是一個家庭20年的奮鬥。希望這個小文章，可以幫助大家思考地塊價值的時候，更加清晰。