2017年12月01日10:17 來源：中指研究院
近十年來，上海的軌道交通建設極大地帶動了郊區板塊房地產市場的發展和周邊配套的成熟。我們通過選取臨港新城、嘉定新城、松江新城、羅店以及浦江五個郊區板塊開通地鐵前後兩年的成交數據進行對比發現，地鐵在開通前一年之內或者後一年之內對郊區板塊的住宅成交量提升顯著。
根據《上海市軌道交通近期建設規劃(2017-2025)》，到2025年上海將擁有軌交線路29條，總長約1050公裡，成為中國所有城市中軌道交通裡程數最長的城市之一。我們由此統計了預計2017-2025年上海軌道交通建成通車的線路（見下表），並分析每條線路重點利好的郊區板塊（首次接通地鐵的板塊）。由下表可知，2017年底-2025年，軌道交通重點利好的板塊有：青浦區沿線板塊、曹路板塊、南橋新城、華漕北部、吳淞片區、紫竹高新區、上海東站以及崇明等。
上海市軌道交通2017-2025規劃重點利好郊區板塊一覽表
紫竹高新區和上海東站因有多條軌道交通接入，再加上板塊內有市級甚至國家級大型規劃陸續實施與落地，所以從短中期發展前景來看，這兩個板塊房地產市場發展潛力較大，本文將重點分析。
一、紫竹高新區
未來規劃接入該區域的地鐵線路
目前僅地鐵5號線東川路靠近紫竹板塊，距離紫竹高新區直線距離約3公裡，距離較遠，對板塊帶動作用不明顯，另有地鐵15號線在建和23號線規劃中。
15號線：正在修建中，將設永德路站、紫竹高新區站，預計2020年通車。
23號線：正在規劃中，預計將設華涇站、吳涇站、紫竹高新區站，預計2025年通車。
紫竹高新區
紫竹高新園區位於閔行濱江東段，享有先天的7公裡濱江岸線資源。在上海市「十三五」規劃中，紫竹科學園區被定位成南上海的科創走廊。園區在總體規劃上借鑑世界先進發展創新創業園區的運行模式，合理分區、積極開放、廣納高素質人才，努力成為世界一流的科學園區。
至2016年末，紫竹高新區入駐外資企業181家，累計吸引投資總額60.87億美元，合同引進外資31.08億美元。園區內初步形成了企業孵化器、加速器、產業承載空間等創業生態體系鏈，已集聚了一批以「零號灣」為首的具有影響力的市級資質孵化加速機構。目前在孵項目總數達225個，在孵企業近200家，整體項目已融資可公開總額超過14600萬元，產業類型包括智能硬體、醫療健康、電子信息、環保及新材料、大數據等四新經濟產業。
房地產市場分析
吳涇板塊
紫竹科學園區坐落於吳涇板塊內，另外板塊內還有吳涇科技園。隨著兩大科技園區在吳涇相繼成立，高速、水路、公共運輸逐步擴展與完善，知名醫院、學校不斷被引進，大型商業中心紛紛落地建成，40萬方蘭香湖、400畝閔行濱江溼地公園、浦江郊野公園均在規劃中，工作與生活氛圍濃厚。具體配套如下表所示。
吳涇板塊配套一覽表
>>在售項目——紫竹半島
紫竹半島是近年來吳涇板塊開發的唯一商品住宅項目，距離紫竹高新園區1.7公裡。規劃總用地面積約3.24平方公裡，規劃總建築面積約100萬平方米，據我們採訪紫竹園區管委會得知，項目將分多期慢慢開發。紫竹半島規劃建設高層、花園洋房、疊加別墅以及聯排別墅等產品類型，內部配有紫竹半島1號會所，總建築面積約7100平方米。目前一期啟動區總建築面積在8萬平方米左右，規劃有高層小戶型公寓和花園洋房，均為高標準精裝修交付。另外，規劃中的商業配套區——紫竹小鎮，佔地13.59公頃，將設置主題廣場、藝術中心、博物館和商業街等。
紫竹半島於2010年12月開始對外銷售，主推73平、104平高層和120-150平洋房，成交主要集中在2013年、2014年和2016年，其中2016年成交765套，佔開盤以來成交總量的41%。而且，受成交量的帶動，2016年均價突破4萬元/平米。
紫竹半島成交套數走勢圖
推盤情況： 2016年9月推出73平、104平高層，均價4.5萬元/平米，已全部售罄，預計2018年會再次推出200多套73平、104平高層房源，價格待定。2013-2014年推出過140平米花園洋房，2018或2019年預計將再有200多套類似洋房供應。
>>地鐵對板塊房地產的提升作用
紫竹高新區的建成不斷吸引高素質人才的流入，這部分人群具有強勁的購買力，是該區域房地產市場的重要支撐。另外，上海名校眾多，尤其上海交通大學和華東師範大學緊靠園區，園區內知名企業及創業文飛能完好對接這部分畢業人群的就業意向，從而催生大量購房需求。紫竹半島自帶的大型商業增強了區域的居住屬性，使紫竹在承擔產業輸入的同時，也具備了居住功能。而且該項目為閔行稀缺大盤，銷售周期長，跨度大，保證了區域內短期供應。地鐵的接入能減少板塊與市區的通勤時間，伴隨15號線2020年的通車，將帶來地鐵沿線如徐匯等市區的人口到這裡就業與居住，在產業、住宅與交通 「三足鼎立」的支撐下，極大帶動紫竹高新區樓盤紫竹半島的去化。
二、上海東站
未來規劃接入該區域的地鐵線路
上海東站已確定選址浦東新區祝橋板塊，目前沒有軌交途經上海東站及所在板塊，但是周邊早已被地鐵線環繞。
21號線：正在規劃中，將充當串聯浦東多條南北地鐵線的角色，最後落點祝橋。
機場快線：正在規劃中，連接浦東和虹橋兩大樞紐，起點在虹橋樞紐，終點位於上海東站。東站和浦東機場之間會有快速交通聯繫。
11號線延伸線（據報導）：按照遠期規劃，將從羅山路站貫通迪士尼，直達祝橋海天湖畔，終點站是浦東機場。
上海東站介紹
上海東站所在的祝橋板塊，處於浦東機場與迪士尼樂園中間，具體位於上海繞城高速（G1501）以東，申嘉湖高速（S32）以北，機場河以西，聞居路以南。上海東站分2個功能區，主體規劃控制規模約46公頃，動車所規劃控制規模約58公頃。站房面積預計達6萬方，將設10座站臺、22條線，成為上海的第四個高等級火車站，規模僅次於虹橋火車站。建成後主要服務於滬通、沿江、滬乍杭方向的始發終到車。按照上海鐵路局的計劃, 上海東站將力爭在2017年底前全面開工，五年內建成。
房地產市場分析
祝橋板塊
祝橋位於上海市浦東新區東部，距離上海市中心約30公裡，是上海建設國際航運中心的前沿和中心腹地，也是中國大飛機產業的基地。未來祝橋都市航空城將以居住、生活、教育、醫療等生活性服務和社會公共服務功能為主，將集聚或超過50萬人口，成為亞洲最大、世界著名的都市型航空城。
目前，板塊內共有內外資企業1950餘家。其中，DHL、UPS、飛利浦、漢高、日本森松、日本歐利生、新加坡赫比、重礦連鑄、市一電機等多個國家和地區的著名企業，相繼在祝橋投資落戶。板塊內相關配套如下表所示。
祝橋板塊相關配套一覽表
>>房地產市場
2016年11月至2017年10月，祝橋板塊商品住宅供應3.47萬方，成交4.42萬方，成交面積在上海商品住宅板塊成交量TOP100中排名第48，板塊整體銷供比大於1，成交均價為3.84萬元/平米。
祝橋板塊近2年房地產市場走勢圖
目前板塊內在售項目為東方鴻璟園和綠都繡雲裡，其中東方鴻璟園於2014年首次開盤，綠都繡雲裡於2016年12月開盤，目前兩個項目均處於尾盤階段。
>>熱銷項目——綠都繡雲裡
綠都繡雲裡距離迪斯尼直線距離約5公裡，主打獨具特色的石庫門商業綜合體，該項目客棧和商業比重較大，內部設有會所、酒店、影院、書店、主題客棧。
綠都繡雲裡住宅部分於2016年12月開盤，推出375套67平2房簡裝和91平3房、116平4房毛坯小高層房源，成交主要集中在2017年2月，目前已基本售罄。除9月以外，月均成交均價基本穩定在4.1萬元/平米左右，目前小面積商鋪在售。
綠都繡雲裡成交套數走勢圖
>>地鐵對板塊房地產市場的提升作用
上海東站將成為上海規模僅次於虹橋的大型火車站，而浦東機場將建8條跑道而成為世界第一機場，祝橋交通樞紐空港與鐵路的銜接將大大加速上海本地與外來人口的流動性。軌交線的開通使前往市區變得更加便捷有利，加強了城市內部移動的高效性。綜合來看，上海東站周邊形成的航空、鐵路和軌交的聯動建設增強了上海與周邊城市的通達性，促進了長三角城市群的區域一體化，未來產業轉移將越發輕鬆有效，貿易往來也將越來越密切。人口的頻繁流動將激發該地區房地產上升動力，我們預計板塊未來會有更多大型開發商陸續入駐，帶動板塊的房地產市場的繁榮。