小產權房遭遇拆遷如何補償?

小產權房是指沒有產權證的房屋，不能上市交易，也沒有辦法辦理抵押貸款。對於一般的房屋，如果拆遷的，需要給予補償。那麼，小產權房遇到拆遷能否獲得補償呢?拓夫律師將為大家進行解析：

一、小產權房主要有哪些類型？

對小產權的解釋歸納起來主要有4種，存在爭議較多的通常意義上的小產權房，指的是下面的第3、4種。

第一種 解釋是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。

第二種 解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

第三種 解釋是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權並不構成真正法律意義上的產權。

第一種和第二種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，所謂的鄉產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府頒發，所以叫做鄉產權房。因為我國法律規定，鄉政府不具備頒發房產證的職權，所以鄉政府辦法的房產證並不能獲得國家的認可。

實踐中，其實還存在第四種小產權房屋，即存在於90年代末20世紀初，房地產監管相對不夠嚴格，人民關於房地產的法律意識又比較淡薄的年代，這類小產權多體現為房屋並非房地產公司開發建設，往往是城中村居民幾個人合夥用自己或買來的城中村宅基地或耕地、荒地等建設起來的房屋。這類房屋用地根本不合法，但是在一些三四線城市，建房者卻可以通過自己人脈關係獲得縣級人民政府或房管部門頒發的房產證，但是因為土地未經過依法徵收而無法獲得土地使用權證。這類房屋現在根本無法換取不動產權登記證書，也無法辦理貸款，更無法上市交易。

二、安置房屬於小產權房嗎？

正規拆遷項目的安置房不屬於小產權房，它是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶,也包括徵拆遷房屋的農戶。隨著城市建設發展步伐的進一步加快，政府儘可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。

根據相關法規及政策的規定拆遷安置房屋一般分為兩大類:

一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃浦江兩岸進行的世博會拆遷。按照有關方面的規定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產權屬於個人所有，但在取得所有權的5年之內不能上市交易。

另一類是因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什麼區別，屬於被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

三、小產權房遭遇拆遷如何補償？

小產權房不具備普通商品房的法律性質，在購買過程中出現合同糾紛難以得到等同保護，開發建設過程中缺少監管，其質量問題出現的概率要高過商品房，而因為無法辦理合法的產權手續，購買後也不能合法轉讓過戶，對房產價值影響很大，若遇國家拆遷是否給予補償還要看各地的政策以及案件具體情況。

拓夫律師在19年代理過河南省項城市某小區一棟小產權房屋拆遷維權案件，該小區小產權房屋系屬於上述第四種情形，即村民自行在自家宅基地開發建設的一棟樓房，通過自己人脈關係辦理了市政府頒發的房產證，但房屋所佔土地仍然為集體土地，未依法徵收，所以也沒有相應的土地使用權證。2018年4月3日，項城市人民政府以涉案房屋系違章建築實施了強制拆除，並未給予任何的補償，且告知居民該房屋系違建，不可能有任何的補償後，該小區居民無奈找到拓夫律所進行維權。在拓夫律師的努力下，該小區居民與政府協商和周邊其他小區享受同樣的拆遷政策獲得了相應的補償。

拓夫律師認為

小產權房屋是客觀存在的，其形成有一定的歷史原因，其中有居民貪圖便宜的過錯，也有政府監管不力的過錯，甚至是政府監管不利的過錯大於居民貪圖便宜的過錯。所以，小產權房既然是一定歷史時期的特殊產物，政府就應當根據實事求是的原則，對這類房屋作出公平合理的處理，尤其是遭遇拆遷時。在這類房屋拆遷時，既要保證公民的居住權益和財產權益，又要考慮小產權房違法的一面，故該類房屋拆遷時不予補償明顯不當，如果拆遷的標準等於和高於周邊同類正常商品房的補償，明顯也屬於不當。政府應當綜合小產權房屋形成的歷史，對小產權房屋給予應有的補償。

如果大家還有不明白的，可以聯繫拓夫律所進一步諮詢。