最近有個朋友，買房買到了南陽路。
然後問了我一個問題：
3號線通車之後，南陽路的房價會不會漲？
剛聽到這個問題的時候，想起了1萬句話要懟回去：
你個24K純剛需，首套房，漲不漲關你啥事？
漲了你又不賣？
賣了之後你住哪？
但是，深吸一口氣，微微一笑，忍住了。
不是我們關係不夠好，而是這種問題聽得太多了。
即使再理性的人，當他真的掏出大幾十萬買房子之後，都會忍不住問一句：
我這房子，會不會漲？
這是這個時代的鍋，不是任何一個買房人的鍋。
我說，你應該先關心一下3號線，然後再關心房子會不會漲。
01
3號線
根據3號線的最新進度，鄭州地鐵3號線一期工程為期20天的「跑圖」試運行圓滿完成。
「跑圖」，可以理解為彩排，除了沒有「觀眾（乘客）」其它都是按照通車的標準來進行的。
跑圖的結果，有必要說一下：
首末班車發車時間分別為早上6時整和晚上23時整；
高峰上線列車為13列；
高峰行車間隔約為6分鐘30秒；
平峰行車間隔約為8分鐘；
跑完全程需48分鐘。
行車間隔雖然不像1/2號線那麼密集，但是對於新開的線路來說，高峰期6分半，還可以接受。
年底通車，基本上沒有懸念。
02
南陽路
曾經問過這位買房的朋友：
你為什麼要買南陽路？
他的答案也很簡單粗暴：
便宜！
在老馬的印象中，南陽路周邊的新房，可一點不便宜。
萬科美景世玠，單價2萬以上；
對面的小開發商，泉舜上城，也能賣到1.8萬元/㎡左右；
萬科世曦，1.75萬元/㎡左右；
剛交房的亞新美好城邦，均價在1.9萬元 /㎡左右；
北邊惠濟區的興隆城，均價也在1.5萬元/㎡ 左右。
對比同緯度的周邊區域，南陽路的新房，並不便宜。
然後，老馬我又查了下二手房。
驚掉下巴！
先看大圖：
圖源：貝殼找房
南陽路周邊的二手房價格，竟然只有1.2萬元/㎡左右！
再看小圖：
圖源：貝殼找房
竟然還有萬元以下的房子！
是什麼因素讓南陽路如此神奇？
然後，老馬我就到南陽路走了一遭。
先說直觀感受：
南陽路，兩側，從大石橋到北三環，基本上全部都是老舊社區，新小區非常少。
南陽路某萬元社區
城市界面很差，特別是對比金水行政區，雖然都是老舊社區，但是城市道路、街邊店鋪、車輛停放，完全就是兩個城市的感覺。
3號線還在修建，每一個大的路口，都在修路，各種圍擋，各種改道。特別是農業路口，走到這裡竟然不知道各個車道究竟該怎麼拐！
迫切希望3號線趕緊修好，圍擋拆除之後，或許南陽路就能好走一點。
城市界面較差，也不至於周邊二手房那麼便宜吧！
管城區的有些地方，城市界面也十分差勁，但也不至於讓二手房直接跌破一萬。
繼續探究。
你會發現，南陽路片區，基本上把二手房的不利因素全都佔全了。
首先是京廣鐵路。
鐵路線路從片區直穿而過。
貨運北站，還在京廣快速路以西，對五龍口片區影響最大，而這條鐵路，則直接影響到周邊社區。
據朋友介紹，挨著鐵路的小區、樓棟，根本沒法住，各種貨車、客車一輛接一輛，即使關著窗戶，那種聲音與震動，也十分能感受的一清二楚。
挨著鐵路的房子，往往是最便宜的。
比如華林都市家園的西側靠鐵路樓棟，富田麗景花園西側靠鐵路樓棟，亞新美好時光西側靠鐵路樓棟，單價要比東側樓棟，至少便宜1000元。
第二個，是沒有好的學區。
金水區的其它區域，各種學區房賣的飛起，單價2萬的老破小，一抓一大把。
到了南陽路這裡，就不行了。
南陽路周邊，根本沒有什麼拿得出手的好學校。
最慘的是，即使是學區房，價格也不高。
比如香港城二期，據說可以上優勝路小學，神奇的是均價只有1.66萬元/㎡。
圖源：貝殼找房
如果這樣的電梯次新學區房，放到金水行政區，妥妥2萬+。
即使刨除物業不好，容積率高，也能賣個1萬8，1萬9，但是在南陽路，只能賣1萬6，甚至部分小戶型，1.5萬+就能拿下！
這可是優勝路小學的學區房。
第三個，3號線之前，沒有地鐵。
金水路上的1號線，黃河路上的5號線，花園路上的2號線，唯獨南陽路片區，一直沒有地鐵。
5號線海灘寺站，只能輻射周邊2公裡左右，而在金水行政區，2公裡左右都不止一條地鐵。
截止目前，南陽路上，沒有學校，地鐵稀缺，緊鄰鐵路，老破小多，城市界面差，各種不利因素，幾乎都佔全了。
其它的無力改變，只有地鐵3號線，仿佛成為了南陽路二手房翻身的救命稻草。
03
地鐵，能讓房子漲價麼？
老馬我對此專門做了一個調查。
地鐵5號線2019年5月通車。
2018年6月，貝殼成交5號線姚砦路站錦江國際花園，87.5㎡兩房，120萬-125萬。
2019年2月，地鐵5號線開通前夕，87.5㎡兩房成交價格為117萬。
2020年5月，地鐵5號線開通一年之後，87.5㎡兩房成交價格為110萬。
從開通前夕，到開通，再到開通一年，同一個小區，同一個戶型，成交價格一直在下跌。
這種情況不是個例。
5號線航海廣場站。
2018年1月，地鐵開通前一年，120㎡三房成交價格為170萬；
2020年1月，地鐵開通後一年，120㎡三房成交價格為143萬；
2020年5月，120㎡三房成交價格為154萬。
降價很明顯，而且是十幾二十幾萬的往下降。
由此可以得出結論：
地鐵的開通，並不會讓周邊二手房價格上漲。
二手房價格受市場的影響更大。
這個結論可能與大多數人的「常識」相背離，但是這卻是事實。
但並不是說，地鐵對於房子交易來說，沒有利好，最起碼會讓房子更有競爭力，賣的更快一些。
04
回答開頭提出的問題：
地鐵3號線通車，南陽路的房子會漲價麼？
答案已經很明確：
不會！
南陽路的城市面貌依然很差；
鐵路的影響依然存在；
優質教育的短板難以補齊；
僅憑一個地鐵3號線，並不能讓房價上漲。
地鐵，頂多，會讓你的房子在二次轉手的時候，賣的快一些。
地鐵，對於很多打工人來說，其價值並不是讓房子升值，更多的是日常通勤的使用。
上下班坐地鐵，會很方便，不會堵車，準時準點，時間很好把控。
這也是為何那麼多的剛需，在買房時不可妥協的要求就是：
地鐵口。
一個地鐵口，會省去很多後期的麻煩事，比如下雨天等公交，比如下雪天騎小電電。
南陽路，到目前為止，仍然是鄭州房價的窪地。
3號線開通之後，從南陽路到CBD，二七廣場轉1號線，總共10站地鐵，通勤半個小時之內；
周邊房子瞬間轉變為地鐵房，且房租、房價相對金水老城來說，要低的多；
優質二手房社區，小戶型很多，適合年輕剛需購買；
隨著3號線的開通，隨著南陽路路況逐漸的好轉，老馬在這裡做一個大膽的預測：
1. 南陽路周邊二手房成交量，將會在3號線開通後，有一個明顯的上漲，但僅限於量的增長；
2. 南陽路周邊，會逐漸成為新的剛需聚集地；
3. 南陽路周邊，二手房價格將會在市場穩定之後（3-5年），進行補漲；
4. 優質二手房社區，價格追平中原老城、老管城區，問題不大。
當其他板塊都在降價的時候，或許南陽路板塊會在逆境中崛起，因為目前的價格，已經足夠低。