2009年，一部直面社會現實的《蝸居》道出了大江南北萬千房奴的心酸。如果故事裡的主人公穿越到十年後，那麼親手把妹子推進火坑的海萍會十分得意於自己的「英明」決斷：十年後，大城市裡的打工仔們面臨的不再是「做穩了房奴的時代」，而是「想做房奴而不得的時代」。
當然，十年後，我們的電視劇也與時俱進，把女主角換成了各路闊太太和女強人；曾經像《生存之民工》、《蝸居》這樣把苦苦掙扎的打工仔當成主角的作品，現在連成為背景板的資格都沒有了。
以剛剛慶祝完40歲生日的特區深圳為例。根據安居客的數字，從2009年到2019年，深圳全大市的商品房均價從大約11000元人民幣每平米上升到了約54000元人民幣，漲幅達到近5倍。 這還是包括了郊區的「被平均」價格。另一方面，2019年深圳城鎮非私營單位就業人員年平均工資為12萬餘元（注意這是稅前收入，並且包含了公積金和社保），而私營單位就業人員年平均工資僅為7萬餘元。這意味著，一個單身的深圳私企打工仔，起碼需要不吃不喝60多年，才能在深圳買下一套建築面積80平米（實際面積約60平米）的房子；而如果他要在南山區這樣的地方買房，則起碼需要90年以上。
大城居，大不易。但這還不是大陸特有，而是世界性的現象：如果按單位面積的房價計算，中國大陸的城市還排不進全球前十（當然，如果按房價-收入比計算是另一番情景）。 大城市房價飆升，不單發生在人口稠密的東亞地區（例如香港、東京、新加坡等），和歷史悠久的歐洲名城（例如倫敦、巴黎和羅馬等），也發生在一向以地廣人稀著稱的北美和澳洲。以美國為例，在二戰後的50餘年，三藩、西雅圖、洛杉磯和波士頓等幾個著名都市圈的房價年均增長率，即使在扣除了年均3個百分點左右的通脹率後，也高達2.5-3.5個百分點。
全世界的大城市，為什麼都這麼貴？貴，有貴的道理。大城市的房價，應該貴，因為大城市吸引人。但大城市的房價又不應該這麼貴：過多的土地監管造成了過於昂貴的地價，讓大城市變得不那麼吸引人。
大城市應該貴：迷人的都市大唐貞元三年，年僅十六歲的白居易來到長安，帶著詩稿去拜會名士顧況。
顧況看到詩稿上「白居易」三個字，便仔細端詳了少年，說：「米價方貴，居亦弗易。」沒想到，翻到第一篇，他就讀到了「離離原上草，一歲一枯榮。野火燒不盡，春風吹又生」，不由得精神一爽，贊道：「道得個語，居亦易也。」（張固《幽閒鼓吹》）
現實是殘酷的，與這則故事的瀟灑昂揚和意氣風發形成對照的是，在真正的歷史上，苦逼的老白雖然少年成名，早就詩名遠揚，但一直到五十來歲，才在長安一百零八坊中邊緣的新昌坊買了一座宅子。大都市，自古以來就是貴的。
大都市的昂貴，首先來自於它的迷人。
作為人類歷史上最古老的發明之一（人類最早的城市傑裡科誕生於公元前9000年），城市的決定性特徵是它的高人口密度。
人口在一個地方的集聚，起初也許是因為貿易或軍事上的便利，而一旦四面八方的人開始湧入這個地方，神奇的化學反應出現了。人口的集聚，也許會讓城市變得擁擠、骯髒和危險，但也讓城市豐富、博大、包容，吸引著最愛冒險的心靈和最有創意的頭腦。
幸福的本源在於參差多態。人天生厭惡單調而喜歡豐富多樣，而大都市可以提供最豐富的多樣性。在白居易生活的時代，還有哪個城市能像長安一樣，匯聚了來自天下四方的財貨和人物？
不必提其他的例子，光是博物學家薛愛華（Edward Hetzel Schafer）從唐代史料中提煉出的那個神秘而充滿異域風情的意象——撒馬爾罕的金桃，就能激起多少年輕躁動的心靈對於長安的嚮往？
大都市廣闊的市場、緊密的人際網絡和便捷的信息傳播渠道，對雄心勃勃的年輕人有致命的吸引力。也只有長安這樣的大都市，才能讓詩人、藝術家、文學家等有趣而無用的靈魂找到歸宿。
一個二三百人的小村莊，也許供得起範進這樣的做題家（前提是他在中舉之後回饋鄉裡），卻不會供養一個無用的詩人。在張固講述的故事中，顧況的一言之褒，隨著長安的人際網絡迅速擴散，讓少年白居易的詩名傳遍天下。龍虎會京華，四方豪傑匯聚在長安，在這裡，杜甫結識了李白，白居易認識了一生摯交元稹，許多千古名篇都是這些最天才的頭腦碰撞後產生的火花。
當然，古代城市的規模受到農業生產和運輸能力的極大制約。二戰之後，世界上的主要經濟體紛紛解決了溫飽問題並完成了工業化。在這個背景下，人口向城市的集聚更成了不可逆轉的趨勢。在工業化完成之後，各大經濟體都不可避免要進入以服務業和創新活動為核心的發展階段。服務業主要依賴生產者和消費者面對面的交流，而現代創新活動更依賴人才的扎堆和合作，比工業製造有更強的空間溢出。在這個背景下，大都市的優勢變得極大。
源源不斷流入的勞動力，尤其是受過高等教育的勞動力，為大都市的房產創造了強勁的需求。在我國長期以來嚴控大城市規模的背景下，深圳的常住人口仍然從2000年的700萬上升到了2018年的1300萬，而上海的常住人口也從1600萬上升到了2400萬。
在資本流動越來越自由的全球化時代，大都市的房產作為一種長期的優質資產，不但面臨來自本地居民的需求，還面臨來自全國乃至全世界投資者的需求，怎麼能不貴？
大城市不該這麼貴：昂貴的地價通過上面的討論，我們似乎可以得出結論，大城市的房價應該這麼貴。但這樣就不免把我們變成了杜魯門說的「一隻手的經濟學家」：因為到目前為止，我們只看到了需求面的故事。最基礎的經濟學告訴我們，需求和供給的互動決定了價格。而供給面的故事則告訴我們，大城市的房價，不應該貴到這步田地。
由於人類至今沒能發明出懸浮在半空中的房子，大城市房產供給的最重要決定因素仍是土地供應。而影響城市房價的首要因素，就是地價。
三位德國經濟學家：Knoll、Schularick和Steger，在研究了二戰後14個發達經濟體的地價和房價後，發現房價平均上漲了3.5倍，而地價則上漲了7.5倍。因此，連他們自己也覺得出乎意料，地價的上漲可以解釋房價上漲的80%以上，而建築成本的影響是次要的。
前幾年我國大城市土地拍賣中頻頻出現的成交價令人咋舌的「地王」，無疑為這個研究作了一個生動的註腳。城市經濟學界的明星格雷澤也發現，美國房地產的建築成本在區域間的差異不大，在時間上的變化也不大；因此，解釋房價在不同地區的分化，首先要抓住土地價格和土地供應。
大城市地價高騰，是因為有限的土地供應無法追趕強勁的需求。土地供應首先受到地形等自然因素的限制。但在生產力高度發達的今天，這些已經不是影響大城市土地供應的唯一甚至首要因素。
大城市土地供應不足，一大原因是各國政府對大城市土地用途的嚴格管制，並且，往往是人口增加的大城市監管反而更嚴格。
在一向推崇市場經濟的美國，地方政府對城市土地的監管也在近幾十年越來越頻繁，越來越老練。其中最常用的手段是所謂的分區規劃（區劃，zoning）。區劃法規決定了一個地塊可用作何種用途：住宅、商務寫字樓、百貨商店等等，同時也規定了建築高度、密度、最小佔地面積、樓間距等重要指標。
這些指標規定得越細密複雜，一般會對住房供給造成更大限制。當然，許多此類規定的良好初衷，是用法律的手段來強制保證窮人住得「更體面」。但事與願違，一旦窮人失去了「不體面」的選項，剩下的房子就會貴到窮人住不起。
其次，在有些地區（比如加州），大型項目的開發商即使遞交了符合區劃法規和其他法規的項目計劃書，往往還需要完成許多額外的任務，地產項目才有可能順利獲批。
比如，反覆召開公眾聽證會，進行為期數年的環境影響評估，向當地某些社區捐款，對主事的官僚進行遊說等。這不但給開發商平白增加了沉重的負擔，還讓投資充滿了不確定性。最後，有些大城市則乾脆挑明了：開發商必須繳納一筆不菲的費用，才能「購買」立項的資格。例如在舊金山，這筆費用如果平均分攤到每一新建住房單元，竟高達6萬到15萬美元（Metcalf（2018））。
2005年，三位美國經濟學家Gyourko、Saiz和Summers針對這些監管手段編制了問卷，調查了美國293個都市圈的2611個社區，並據此編制了著名的沃頓住宅用地監管指數（Wharton Residential Land Use Regulation Index）。
在這張排行榜上，三藩、紐約、西雅圖、洛杉磯等房價高企的城市赫然排在前列，同屬美國住宅用地監管最嚴格的地區。過多的監管和審批權力集中到地方政府手裡，容易滋生腐敗。前段時間鬧得沸沸揚揚的洛杉磯議員惠澤爾貪腐案，會發生在土地監管極為嚴格的洛杉磯，並不是沒有理由的（惠澤爾正是洛杉磯市規劃和土地使用管理委員會主席）。
我國調控大城市土地供應的主要手段是建設用地指標。上海交大的陸銘早就發現，從2003年開始，我國的建設用地指標就向中西部地區傾斜，而東部大城市的建設用地指標受到嚴格限制和削減。
例如，從2002年到2012年，我國500萬人以上大城市的新增建設用地指標佔比從35%下降到了15%。到了2014年，國土資源部印發的《關於強化管控落實最嚴格耕地保護制度的通知》提出，「除生活用地及公共基礎設施用地外，原則上不再安排城市人口500萬以上特大城市中心城區新增建設用地」。而在2016年，國土資源部公布的《國土資源「十三五」規劃綱要》又提出，「對超大和特大城市中心城區，原則上不安排新增建設用地計劃，促進大中小城市和小城鎮協調發展。」
土地供應的減少，會推動大城市地價和房價的上升。對於沒買上房的打工仔，這當然是噩耗。但是對於已經買了房的居民乃至手握N套房的房叔房嬸，這卻是福音。這好比，歷經千辛萬苦擠上了公交，自然希望把還在往上爬的一腳踹下去。這就部分地解釋了，為什麼在美國這種土地供應主要由地方政府自主決定的制度下，政府仍然選擇過度監管和限制住宅土地供應：已購房者會通過各種渠道對地方政府施壓，迫使他們限制土地供應從而維持高房價。當然，對於官僚機構來說，更多的監管和審批往往意味著機構權力的擴張，何樂而不為？
但是，對整個國家來說，這意味著經濟效率的損失。過分高漲的大城市房價，迫使大量勞動力提前離開了生產率更高的大城市，造成勞動力在不同地區之間的錯配，從而降低了整個國家的生產效率。傑出的華裔經濟學家謝長泰和合作者的研究表明，這種錯配使美國損失了9個百分點的GDP。而陸銘的一系列研究也表明，在2003年之後，由於我國的新增建設用地指標大量向生產率較低且人口流出的中西部地區傾斜，東部大城市的土地價格和房價變得過高，從而減少了東部大城市的土地和勞動力投入。這顯然損害了我國的整體生產效率。
（作者奚錫燦為復旦大學經濟學院教師，經濟學博士）
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