每年的三月下旬，對於家長而言都有一件大事要公布，整個空氣中都瀰漫著焦慮。
一年一度，上海各區教育部門會發布最新一年中小學招生計劃，同時會重磅的更新最新一年的各區中小學對口地段表。
這兩年上海已經在貫徹落實公民同招，今年開始又要全面民辦超額搖號。這不斷的新政都意味著，天平慢慢在往公辦傾斜、資源在慢慢回歸公辦。
家長的字典裡本來就是沒有「不確定」這件事的，所以優質公辦學區房勢必更加受到市場青睞了。
一直以來，學區作為買房裡非常重要參考因素。在如今政策變化的情況下，正在悄悄的發生著變化。
今天這篇，希望和大家用數據來驗證一下，此次變革對新房還有二手房市場各有什麼不同的影響。
01
單學區抗跌，雙學區老破小一路高歌
如果查看上海近年來的二手房成交情況，就會發現，老破小的成交量佔比並不少，甚至佔據了半壁江山，成為不少新上海人首次置業的目標。
理由很簡單，因為面積小，總價相對較低，大部分還集中在市中心和市區，配套成熟生活方便，優缺點都十分明顯。
但是沒電梯，小區人員混雜，戶型不合理，物業形同虛設，在這次疫情中體現的尤為明顯。
而關於老破小值不得值得買，一直爭論不休。
贊同者，大多只有一個最簡單的理由。不少老破小由於天然學區因素，始終擁有著不少的擁躉。
我們根據最新版本的2020年閔行區中小學的對應地段表，選取了閔行莘莊板塊的四個小區作為樣本分析。
（數據為2019年的成交數據，由兔博士APP提供）
樣本中，綠梅一村和綠梅三村為單學區，對應的小學為花園學校，中學為莘松中學（區重點）
另外一頭，莘松八村和莘松三村為雙學區，對應的小學為閔行實驗小學，中學同樣是莘松中學。
我們通過同樣的1室戶型來分析單學區和雙學區在價格上的變化，看看會有什麼發現。
（截取部分，未完全展示）
鏈家網17-20年1月成交案例的分析之下，看出了這樣的趨勢。
單學區整體三年多時間裡房價走勢平穩，要知道過去幾年裡上海的二手房房價是有回落的。
這說明了單學區房起碼可以起到抗跌的作用；而同區域內對口優質小學和優質中學的雙學區房在房價上能夠做到穩中有升。
當然為什麼成交的多為一室戶呢？
學區房分為兩種，一種可以居住，那麼購房者通常選擇兩房，這樣的話，單價會偏低，總價則偏高；
另外一種選擇的是1室戶或者1室1廳，面積在30-45㎡左右，這類學區房買了之後多半只為掛學區的戶口，轉而出租。
特點是：單價偏高（甚至能夠刷出板塊內的超高單價），但和兩房相比，勢必總價稍低。
有學區的老破小之所以受到追捧，在於它的強項僅僅在於1室掛戶口的戶型，如若選擇大戶型，將直面同板塊內可能存在的差不多面積段的次新房兩房戶型，這樣在居住品質上的弱點將被無限放大，也就沒有競爭力可言。
於是，我們看到了，莘松八村和莘松三村一模一樣的雙學區，但是在成交套數上卻有著天壤之別。莘松三村的1室戶型更多，且更受到市場追捧。
02
沒有學區支撐的老破小開始成為危險資產
一個案例顯然不夠，於是我們在來看新靜安大寧板塊的樣本分析。
我們在19年9月的時候曾經在大寧板塊群裡分享過這樣一張圖，學區房與非學區房的量價差異。
寧和小區和寧馨小區相隔一條共和新路，寧和小區毗鄰閘北實驗小學，而寧馨小區就讀的是側門的大寧路小學。
結果2019年的前九月的成交數據顯示（兔博士APP提供），寧和小區不僅單價要價高，且成交活躍
而相反，非學區房的寧馨小區9個月僅僅成交5套（全部成交數據，並非鏈家一家數據），並且這次我並沒有篩選一室戶型，不然寧馨小區基本就沒什麼成交了。
要是急於賣房，這會是一個非常棘手的問題。
慣例來看下兩個小區自17年以來的成交均價，寧馨小區在鏈家網上截至2020年1月還未有成交。
雖說這2個小區的PK結果基本和莘莊板塊的綠梅一村和莘松三村無太大差別。
但可別忘了，這個可是大寧板塊，而這兩個小區的位於大寧板塊的最核心地段，緊挨著大寧國際和即將開業的久光百貨。
若是同比到其他區域板塊，這樣的老破小怕是已經成為危險資產了。
沒有居住價值的老破小，是註定要被市場淘汰的產品。因為，這和人們日益增長的生活需求相矛盾，人們生活水平的提高始終要以居住舒適度作為衡量標準。
而如果沒有雙學區、甚至單學區都沒有的話，那一定要轉變觀念。
03
學區房在一二手房市場慢慢開始了分化
再來看看每盤必火的前灘。首當其衝，浦東的前灘就是新房學區的一顆明珠，而明珠上最閃光的無疑就是華二前灘校區。
浦東新區的中小學對應關係，在上海發布上同樣是一大亮點，是直接可以輸入學校名稱或者小區地址直接進行查詢的。
查詢之後，我們看到了華二前灘最新官宣對應的十大小區。
東方悅耀可是有不少故事可講的，奇葩的戶型。51平米的一室戶冒充一房一廳，74的兩房衛生間暗間，這些在當時都不算什麼？
由於大部分一手房採用預售，在銷售的時候，並不能百分百確定學區的對應關係，離得近未必百分百對口。而東方悅耀當時特意強調了自己沒有敲定華二的對口關係。
第一時間買下他的還是思維慣性的認為就應該是對口的。當然，最後結果卻是是對應上了。
當然，你也別以為光有學區就能搞定一切。
前灘這兩個字也有不好用的時候，售轉租的前灘華唐名邸10.2萬的超高均價，就擱淺了。
145的三房或許還能賣賣，206的超大面積四房就遇冷了。因為人們更能接受700-1000萬左右的前灘學區房。
前灘學區固然好，總價過高，瘋狂市場的另一面同樣懂得冷靜。
04
越來越多的新房區域適配起了優質學區
除了前灘之外，閔行吳涇有紫竹。
去年9月排名榜首的新房，來自閔行吳涇板塊的網紅盤，紫竹半島。另外，大家都愛把紫竹半島與2KM之外的萬科青藤公園拿來PK。
由於當時推出的是花園洋房，容積率僅僅1.18，從舒適度上來說，是周邊高層產品無法比擬的。
然而，這還不足以使它高出萬科青藤公園1萬元/㎡。
紫竹半島他們的殺手鐧，是從幼兒園到初中都是閔行區域內一梯隊的學校：
華師大附屬紫竹幼兒園
華二附中附屬小學
華二附中紫竹學校
12年的教育一次搞定，可以說是是非常大的學區優勢了。
「三十年前寧要浦西一張床，不要浦東一套房」，而後，「蘇州河北面我們不買的」，這樣的地段舊觀念如今已經完全變了樣。
地段概念慢慢在重新定位，而對於很多非上海人，在他們的地段意識中，早沒有上只角、下只角之分。他們更為實際，靠產業近，有學區，就願意買單。
自貿區臨港新片區的學區也是陣容強大，特意整理這一張十二年學區的三連圖。（幼兒園、小學、初中）
既有品質且帶有優質學區的優質商品房會成為最終的選擇。
如今的樓市裡不要相信房價會暴漲這件事，而我們更需要的是有居住品質的學區房。
05
一直以來，交通便利、配套完善也是貼在老破小身上的標籤。但隨著城市外擴、地鐵網絡延展、區域核心商圈的形成，這些優勢越來越被淡化。
所以在上一波樓市的上漲趨勢裡，市中心的老破小的上漲力度，遠沒有郊區低價盤的漲幅來得高。
未來的樓市整體上必定以改善為主，大面積、居住環境好的房子將佔據市場，老破小並不符合城市發展所帶來的居住升級邏輯。
再回到文章開頭，關於2020年最新學區對口地段表，整體還是穩定，基本上添加的多，刪減的少。
而這次公布之後，新房老房出現了截然不同的光景，折射出新的買房觀念。
未來的方向，優質學區不再是市中心的專屬。這個時代的買房觀，也在不斷被轉變，居住和學區屬性兼備或許才是真的價值所在。
沒有學區的老破小或許會越來越難。
以上為正文，來自阿飛
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