財爺魔都財觀
不知道大家是否想過這樣一個令人好奇的問題：
今年的上海樓市，非學區老破小到底有沒有漲？
為什麼會想起問這個問題，源自於最近團隊內部的一個討論，老破小的行情已經徹底被分流成兩個極端——
學區房老破小，低總價小戶型漲幅一飛沖天，大戶型也跟著漲；非學區老破小，似乎已經走向了萬年不漲和無人問津的極端。
按照上海樓市的歷年走勢來說，只要優質房源大漲，底部房源的價差和性價比就會越明顯，那麼非學區老破小就會後續跟上補漲。
但今年我們暫時還沒有看到這個趨勢，那麼原因到底出在哪？
是學區房漲的不夠高價差不夠大？還是非學區老破小真的就漲不起來了？
1
為什麼我會有這個疑問，其實道理很簡單。
今年上海樓市裡的所有聚光燈都給了漲幅最好的學區房，藏在「隱秘的角落」裡的非學區房似乎像角落裡被冷落的孩子，眼巴巴的望著你，就差出口問一句：
我還有機會嗎？
來看看今年聚光燈下的學區老破小，到底有多厲害。
對口第二中心和進才北的「巨東小區」，掛戶口一室小戶型從年初的450萬漲到了現在的523萬，現在已經沒有1房小戶型可賣，漲幅16%+；對口靜教院的海防村，一室戶極其稀缺，曾經創下過20萬的成交單價。1室已經沒參考，我們來看看57平的2房，4月份成交價758萬，11月份834萬，漲幅10%+；對口建平實驗的黃山新村，年初的43平一室戶成交價是445萬，最近的成交價已經衝到560萬，漲幅25%+；對口交大附小和徐匯中學的南丹小區，年初34平的一室戶成交價是400萬，最近的成交價已經到495萬，漲幅25%+；對口洋涇菊園的東園一村，同事不到300萬買的一房，最近成交價455萬，漲幅高達50%+。……
數據來源：鏈家/兔博士成交數據
我們內部也在吐槽今年上海樓市的走勢：
這就是今年的學區力量，可以帶著老破小起飛那種。
那麼非學區老破小，誰來帶？
2
比較尷尬的是，今年的非學區老破小似乎還在苦海中掙扎。那麼到底有沒有非學區老破小漲的？
由於老破小的數據比較複雜，房齡是可以篩選的，但學區分布錯綜複雜，所以我們通過抓全市小區均價和頂級非學區老破小（規劃能級強、周邊新房創新高）的數據來看這批老破小的漲幅。
如果全市普漲數據高，說明非學區老破小亦有漲幅，反之亦然。
如果頂級老破小都沒漲，那麼非學區老破小基本就歇菜了。
平米研究院在監測全市小區掛牌價之後，每周都在更新「平米指數」。
2020年12月第1周，上海整體房價指數為106.3，環比上月上升0.6%。最近6個月，上海房價持續以月環比1%左右的幅度在上漲。
通過監測我們還發現，目前上海的諸多板塊裡漲幅低於5%的有73個，全市的均價行情其實是被優勢板塊帶起來的。
也就是說，每個月學區房和優質次新的高漲幅，被大量的非學區老破小攤平到了1%。
再來看幾個頂級非學區老破小的表現。
就拿11月漲幅8%領先全市的徐匯濱江舉例吧，徐濱屬於典型的公辦學區弱、規劃能級強的板塊，今年的次新豪宅普遍有比較好的漲幅，因為西岸的產業能級真的很強，小米、華為、阿里、騰訊……這裡不缺金領和企業主。
但徐濱同樣也有老破小，這在老破小裡面已經算當之無愧的食物鏈頂端。
可惜，徐濱的老破小也沒怎麼漲。
就連310億地王邊上的也沒漲...只有龍南五村、金龍花苑漲了一點，但成交價波動比較大（挨近融創徐濱新項目，被新房熱帶動）。
再來看看同樣漲幅比較好的世博板塊，代表性的老破小——上鋼新村沒漲、上南新村也沒漲。
所以我們無論是從全市老破小和頂級老破小的成交數據來看，能給到大家的結論就是：今年頂級規劃能級的非學區老破小，還沒漲。
3
知道了這個結論，我們再回過頭討論一個很多人都關心的問題：
非學區老破小，還有沒有漲的機會？
有一個結論可以直接告訴大家：可能要等到全市普漲，非學區老破小才有機會。
從團隊寫手/顧問專家的討論和上一輪上海樓市的周期輪動來看，老破小並不是不能漲，只是在漲幅周期裡最後一個輪動到的。
如果明年上海樓市不調控，整體進入普漲階段，二手房就會是這樣的輪動路徑：優質學區房——地段品質次新——郊區次新/地段品質老破小——全市老破小。
等到老破小把學區房、次新之間的價差補漲到合理價格段，這一波上海樓市的行情就基本結束了。
所以從價值邏輯、周期邏輯的判斷上，可以很負責任的告訴大家：
老破小全面上漲甚至遠郊老破小也上漲之後，基本就是這一波上海牛市的尾聲了。
換句話說，現在屬於上海樓市的牛市還沒結束。
明年的上海樓市依舊有機會，我們看好年後的市場，可能會有一波比較明顯的牛市中期表現。
給自住和投資的朋友兩個小建議吧。
1、剛需、改善自住的朋友，不要被現在的漲幅嚇住。
在上海買房從來就不怕買貴，因為一定會被下一波漲幅拉平，唯一怕的就是買錯——買錯板塊、買錯標的、買錯產品，所以在上海買房，選籌才是最重要的。
2、投資的朋友，請注重兩個邏輯。
一是土拍迭代邏輯，這可以告訴我們未來的板塊房價。現在新拍的高價地塊預留的漲幅，一定會拉高板塊的均價。
二是供需關係邏輯可以決定溢價。現在上海漲幅最熱的房子，很大程度就是供需邏輯的不平衡，需求和供應面的擠壓，才讓熱門板塊的新房和二手房火爆不已。
4
作為上海樓市裡每年成交佔比超過60-70%的主力軍，我們也需要直面另一個問題：
現在的非學區老破小到底還能不能買？
我經常聽到外面大量的言論在說老破小不能買，但是說到底，有錢誰會買老破小呢？還不都是被預算卡住了。
所以我們不站在上帝視角，而是站在用戶角度來回答——
從投資屬性上看，目前老破小真的要帶學區才有希望。
今年帶學區的老破小也可以很刺激，我們從數據發現大量學區老破小其實漲幅很厲害，尤其是低總價的掛戶口一室，市場消化速度非常快。
投資維度來看，學區好、地段佳，總價低的學區老破小，回報率已經很高了。
所以年輕人在買老破小作為踏板的時候，不妨放棄一些因素，把學區的優先級提高，哪怕是個二梯隊學區。
居住屬性看，年輕人是很難接受老破小，但又不得不直面現實。
從市場成交數據來看，每年300-500萬的成交佔到了上海的大頭，老破小的換手率也很高。
但現在上海的新房很貴，300-500萬的總價段又都是遠郊，對於在市中心上班的年輕人來說壓根沒得選，市區老破小也許是唯一的選擇，就算渣渣也得買。
時間成本才是年輕人最大的成本，每天超過2小時浪費在通勤時間，無異於是在浪費向上的機會。
另外還有一點，上海在不斷的放寬落戶門檻，很多名校畢業生都會選擇落戶、留在上海。
這些新上海的優秀人才其實並沒有那麼多的「富二代」，大量佔比的普通人，並不能一下子拿出這麼多錢買到市中心品質、學區的新房次新。
他們可能要經常加班熬夜，如何通勤，如何槓桿時間獲得更高的回報率才是他們最真實的需求。
哪怕買的市中心非學區老破小不漲，也只能選擇這個先做踏板。
老破小對他們來說，就是生活以下，生存以上。
你的家就要離學校近，就要離商圈近，就要離輔導機構近，那麼市區老破小就要比遠郊新房有性價比。
如果沒有孩子，在遠郊周邊上班，那麼郊區新房和次新就要優於老破小。
時間，才是最最寶貴的，也是你下次置換的最大本錢。
5
說真的，從研究城市、研究樓市人的視角來看，這兩年的樓市趨勢變得很無趣。
紫竹半島在吳涇這麼偏的地方，因為學區逆天改命漲到了10萬一平。
在御橋的萬科海上傳奇，因為學區也漲到了10萬的單價，似乎大家都完全忘記了「垃圾焚燒場」和「高壓海上傳奇」的詬病。
今年的上海二手房市場簡直是冰火兩重天，非學區不漲，學區漲的離譜，樓市似乎已經變成了完全看學區的市場。
城市研究看起來很沒意思，大家似乎只要看學區好不好就行了，板塊也不用研究了。
我最近也在和很多人交流，什麼時候這種趨勢會扭轉呢？
是要等到教育資源平衡、家長不再擇校？還是每個片區都有一所好學校呢？
我想了很久也沒有想通這個問題，不過靈光一閃倒是有了一個新的想法：
有機會我要轉型教育專家，家長們為了孩子的教育，真的太願意付費了。
以上為正文，來自財爺。
ps.財爺
（1）魔都財觀主理人，資深房產投資客
（2）騰訊房產特約知識官、葉檀財經特邀講師
（3）幸福裡&今日頭條特邀分享嘉賓，青雲計劃獲得者
（4）多篇地產10W+爆文，曾精準預測多次城市暴漲節奏點，對於環滬及環深城市的投資，均有自己獨特見解
（5）房產投資實戰派，城市數據分析師