京城包租公，資深房產投資人，已為5000人優化購房解決方案。包租公不像其他自媒體，話只說一半！親自操盤多年，經驗豐富，只說對你有用的建議。
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提問：你好！西北旺的天閱西山，單價8萬，精 裝平層面積180。自然環境較優。海澱北部新區核心地段，旁邊大悅城、華潤萬象匯正在建設，基礎設施配套發展快，步行800米地鐵永豐站。周邊高科技企業聚 集。但是業主因為小區不能封閉的問題一直在維 權，而且後期還有大面積的商 住公 寓等待開 盤。想諮 詢一下，第 一房子的升 值 空間怎樣，是否 值 得投 資？第 二小區不能封閉的問題是否有解決的希望，與公 寓混在一個小區是否負面因素？第 三投 資買房，目標區域東城西城海澱，預算1000-1500，有沒有其他推薦的小區。
回答:天閱西山是品質盤了自住+保 值 可以，純投 資不是蕞 佳選擇。小區封閉的問題只能看開發商的態度了。不能封閉對它後續升 值 肯定會有影響。西城可以看看朗琴園、清芷園、椿樹園 ，海澱可以看看太陽園、酈城 橡樹灣，品質都還不錯。
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提問：您好，我北京 戶 口，王 府井附近上班，高米店一套房，月入四萬。手頭資金400，現在的首 套房還有一百萬房貸，不計劃還掉再dy，計劃直接拆借別人二百，買入總價750左右二套。以自住+保 值 增 值 為主。
看了草橋 角門的草橋欣園 戀日嘉園 怡然家園6號院 珠江駿景的三居，雙井的華騰園三居，蘋果南區 首 城國際二居，崇文門新景家園 都市馨園 金魚池二居。
請問包租公，從區域上，您建議選擇哪片？具體到每個區域，裡面幾個小區如何選擇？
我自己目前排序都市馨園（得房率高於新景），珠江駿景北區，首 城國際，華騰園。
想儘快出手，求指教，這幾天腦仁已疼，不勝感謝！
回答：首 選都市馨園做為投 資 沒大問題，其租金本身也較高。
珠江駿景的毛病就是周圍環境太差，而且很難有改 善的空間，小區裡面也有點亂，後期漲幅不會大，能跟上大盤就不錯。
朝陽板塊整體上來說潛力更大點 ，推薦樓房見「京城包租公」宮.中.號。
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提問：包租公，你好，私信你兩次了。希望能得到包租公指點。
你對成都房 價怎麼看呢？想在成都買第 二套房，第 一套在錦江區三聖鄉（無貸 款，無學區）。準備賣掉老家綿陽華潤的房子可籌到110子 彈。兩個小孩都半歲。在成都是否需要考慮學區房？想以投 資為主，買哪個區域合適（各個區域都有買房資格）？請推薦一下樓房。
回答：成都可以入長期看好，已經炒高的新區，比如天府新區一定要迴避。新區大多蕞 後都死掉的。投 資的話可以關注犀浦，大豐，天回，三河場錦水河，書房這幾個近郊區。學區就看錦江區例如攀成鋼流金歲月澳龍名城。
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提問：包大神，蕞 近股票漲的很兇，可以跟一波嗎？能持續多久呢？
回答：本星球不提供任何股票 買建議，且不建議 買股票。
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提問：麻煩請教下，武漢、重慶、長沙三個城市 投 資選擇如何看？
回答：武漢中堅城市，價 值 比較清晰。 重慶城市等級高，價 格還未體現，受到大量新盤和新區的影響。 長沙單價還低，但是限夠限貸政策不友好，放鬆會促 進大漲。
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提問：租公，我們都知道樓齡、物業、朝向、 戶 型、面積、地段、環境都是影響房 價的主要因素，那麼如果從投 資角度考慮，以下這些因素將怎樣影響房 價呢？假如其他條件不變： 1.朝北但是景觀好（大面積的綠地、公園）和朝南朝小區內部（樓棟、小區小花 園）哪個更好一些？ 2.200平的復 式較160平的平層？復 式一般折價多少？ 3.同一小區，150以上甚至200以上的大 戶 型和100平左右的小 戶 型比，單價應折價多少？ 4.塔樓比板 樓應該折價多少？ 5.160合理的緊湊4居 戶 型和200的大氣的寬敞4居，單價應該差多少？ 6.一般次新是指哪年到哪年的房子？應該比新房 折價多少？ 7.99年物業好保養好和09年物業一般選哪個？
回答：你這樣理出來較亂，很多不能單獨比較，其實你看到的價 格已經體現了差異 常見的向樓層、 戶 型 折價都在10百分點以內 投 資怎樣考慮一個二手房的 買價 值 ? 1. 價 格筍度。相比小區同 戶 型中樓層的平均 價 格的折扣率。 2. 槓桿率。保證價 格筍度9折基礎上，能否做低首 付 。不管用什麼貸 款產品，首 付 不要多於40百分點。 3. 房子所在區塊成長性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量預期的地塊，一般這樣的板塊有較多空地，多見於近郊。它的決定性因素來自於：產業+通勤，這兩個好的話，不會差特別多。 4. 租金回報率。一般在2百分點上下，好的在3百分點以上 5. 小區品質。主要是看家門外的物業配套，包括外立面、人車分流、綠化、會所泳池等。另外整個板塊的環境是經常被忽略的，周邊都是回遷房，就唯獨你一家品質盤？人口層次的差異和周邊環境的落差 對以後發展都是負面的。
多選一的問題，還是交給專 業人士，見「京城包租公」宮.中.號。
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提問：帥氣的包租公，你好， 單身女，在朝陽上班，目前國貿，未來預計酒仙橋， 有sfsd資格，想入手一套婚前房自住，預算650以下，目前有幾個問題比較糾結 1. 是買富力城/合生國際這樣位置比較好的一居，還是沿四環的兩居 2. 目前兩居看了百子灣的沿海賽洛城四期南北，金海國際東南，四惠的東恆時代三 期東南，愛這城東南，包租公意見哪個比較好呢？ 如果以上小區都一般，求問包租公有什麼推薦嗎？
回答：北京儘量買兩居，一居屬於置換鏈的底層，漲幅有限。 愛這城/東恆時代>沿海賽洛城>金海國際。
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提問：包租公，您好！新人首 問：夫妻二人共2套房，1套在次渠附近潤楓領尚89平小三居，目前出租，不打算賣。1套廣渠門南水關老破小，今年9月學區用完後打算買出，換大一點三居自住。再買是二套，首 付 約600，因孩子在板廠上學，想在附近如雙井勁松潘家園換。目前關注了華騰園，九龍花 園，漪龍臺，勁松嘉園和華威西裡老公房，請問自住這幾個小區哪個比較好？您還有別的推薦嗎？謝謝！
回答：九龍花 園和華騰園都屬於偏大 戶 型，小區不錯的，華騰園漲過一波，目前九龍性價比會更高，華威西裡有合適的標的也可以考慮，其它兩個不推薦。 另外可以看看 風度柏林、蘋果社區。
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提問：坐標上海 滬籍夫妻 現有130萬現金和30萬公積金 可騰一張父母房票做接力貸買房 夫妻名下皆是與父母2011年前共有的中內環老公房共4套（其中3套自住不可撼動 更牽扯繼承稅及雙方父母年邁自住不便置換等複雜原因）目前只有一套市區無學區頂樓老破小可用於置換 市 值 250萬 月租5k 想投 資/改 善 目前初步有三個方案：1、賣掉這套老公房+手上的錢置換450萬遠郊三房 以租養貸 （但遠郊租金無增長 也就5k夫妻收入不高 年入共30w 不想影響生活質量 無孩對學區不敏 感）2、直接拿手上的錢用父母房票到上海遠郊買250萬的房子投 資 3、到上海周邊：海寧軌交沿線、南通 、湖州、常州地鐵沿線 買200萬以內房子投 資（上海周邊也就這些地方對外地人沒社保要求了） 因考慮到上海16年後 房 價調控一直沒漲反而陰跌 上海周邊每年到一直在漲 蕞 近糾結 到底該買哪裡 具體買那些板塊哪個樓房呢 望指導 萬分感謝
回答：首 先方案三不考慮，這些城市和上海能級相比差距太大，投 資來說確定性不夠。 上海近幾年雖然沒有什麼太大漲幅，但一直在蓄力，深圳已經率先領漲一波，上海今年二手房市場其實回暖了不少，我認為上海這波也快了，哪怕遲到，但絕 不會缺席，對上海要有大信心，今年反而是建倉或置換的好時機。 我建議可以出手一套老公房，擴大資金流，增 大選籌面，這樣可以買到更有價 值 的區位，不要去買太偏遠的位置，投 資反而不會踏空。 建議兩個方向，一是大虹橋，買華漕核心區動遷房愛博，或者徐涇那邊次新商品房，都找房齡2005年以後的那種房子，比如南山雨果。 二是在三林中環外一帶找次新2房，金誼河畔花 園 這個打法主要是押注板塊潛力，這些板塊我是比較看好的。
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提問：尊敬的包租公 求講講昆明的樓市吧。
回答：昆明的定位是中國西南邊陲面對東南亞的開 放門 戶 。總體受益於國家的一帶 一路策略，還沒有被中 央完全拋下。 現在市場不缺錢。昆明處房情結嚴重，新房癌階段。新房和二手目前是部分割裂的，二手沒有完全啟動。返鄉潮省城回流也是買一手房居多。 因為昆明限夠不嚴格，貸 款有松有緊。整體上昆明樓市還沒有啟動，昆明二手沒有明顯的賺 錢效應。 買房面積上車剛需盤2房3房80-90平為主首 付 20-30萬起，剛需 買力沒有受到太多壓制。 限夠不嚴格，外地人三無可以參與昆明一手樓市。昆明金融環境也是不發達，抵押貸不好做，銀 行做抵押貸的量不多。 昆明樓市上行的慣性，至少延續2017年到2018年的量價齊增。呈貢和滇池算是漲幅較大的兩個局部區域。沿著地鐵線淘單價1萬左右的盤。可以關注二手盤萬科魅力之城。
房地產投資註定只是小部分人的牌局，我們已經跑在前面，手把手教你實現從零到千萬的資產積累。很多人後臺給我留言提問，包租公精力有限，無法一一解答。
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