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前幾天朋友圈裡掀起一波小小的回憶殺，2017-2019的變化，一半發自拍，一半曬娃，還有幾個做地產的發房價變化。
兩三年房價已經變化這麼大，回顧上海房產市場10年又會是怎樣的呢？
樓盤都宣傳說自己增值能力強，事實呢？
來看看2010年在售樓盤，到2019年漲多少
重點提示：越往下看越爆炸
數據說明數據基礎：2010年在售新房均價，以及這些項目在2019年的二手房掛牌均價數據來源：新房數據為合同價，二手房數據為鏈家掛牌價增值率：2019年均價與2010年均價之差除以2010年均價單位：均價：元/㎡採樣數量：440個樓盤
第一彈：上海樓市環線增值榜
均價最低增值率最低，但均價最高卻不是增值率最高
增值率最高的環線範圍是中外環間，而且只增值了200%？在印象裡不是越貴的地方漲幅越大嗎？
單從均價差值上看確實是內環以內單價增加最多，每平約增加61114元，仍是具有投資意義的位置。內環內是公認的好地段，房價就有較高的溢價，所以按照增值率算，就會被稀釋。
而中外環在所有環線區間當中，算是離市中心不算太遠，房價有沒有市中心那麼高的位置，比較適合置業。
郊環外區域房地產市場發展比較緩慢，不僅單價最低，增值率也是最低。近幾年郊環外區域才略有起色，有的是因為地鐵線路外延，有的是因為政策紅利。
第二彈：上海區域增值榜
靜安區領漲233.67%，西南邊緣兩區墊底
靜安區這幾年房價增長飛速，是名副其實的領榜區域，不僅是增值率高達233.67%，單價差值也是最多，每平米增加了約67960元。
根據推斷原因可能是2015年時原閘北區併入靜安區，帶動了原閘北區的房價增長。通過整理2015年和2016年的數據發現均價走勢圖如下：
（閘北均價跑贏全市大盤）
第三彈：上海樓市板塊增值榜
人民廣場增值380.88%，陸家嘴排名第76
中心板塊的增值能力雄厚，人民廣場和南京西路遙遙領先，而陸家嘴作為知名濱江豪宅區卻只排在了76名。查其原因是2010年在售以及2019年陸家嘴板塊掛牌房源數量太少，而當年在售的房源並不是純新盤狀態，是開盤多年的持銷。從現在來看雖然配套區位等依然具有優勢，但是房齡時間長，面積大難置換出去，加上近幾年新品豪宅上市，也對它們起到衝擊作用。
第四彈：上海樓盤增值榜TOP100
最高增值714.23%，共16個樓盤漲5倍以上
重磅來啦！樓盤增值率排名！房產置業開銷大，基本已經成為普通人資產配置的重要選項，不管是自住還是投資，無一不希望房子價值不斷增長。或許從這份增值榜中還能尋找到規律。
我們選取幾個增值率高的小區，分析其增值「秘訣」。
01 聖和靜安公館
位於內環以內的中心區域，配套充足。第一太平戴維斯的物業，園區保持如新，居住舒適。而且基本都是自主，租戶很少。居民大多是企業創始人。學區上對口閘北一中心小學，是區重點學校。
02陽光建華城
位於普陀區，在中心區域處於中外環間，位置是不錯，雖然靠近垃圾站，物業也一般，但是當年均價8K+是非常有性價比的。
而後上海外國語大學尚陽外國語學校落址小區旁，而且在2012年開學了，該小區恰好就是學區。這使原本價格比較低的陽光建華城身價倍增。
03海德花園
海德花園是妥妥的地鐵房，距離一號線富錦路站約200米。緊鄰地鐵還是始發站，對於出行的人來說再便利不過了。項目自帶1.2萬方的商業。隨著城市人口車輛數量快速增加，軌交已經成為出行更為便捷的工具，地鐵的優勢凸顯，地鐵房也更加受歡迎。
上海樓市增值榜總結
低價、品質有保證的項目增值幅度比較大；
有學區、軌交或者政策利好的樓盤，樓盤均價往往會有大幅度提升；
市中心仍然受追捧，邊緣區域增長能力稍弱；
熱門板塊，超低價格，有機會成為大黑馬；常規板塊，透支價格，投資回報前景不佳。