松山湖新增10萬平商住用地,這會成為土地市場的深水炸彈嗎?!

2020-12-11 大灣區評房論勢

2020年東莞土地市場高潮迭起。

塘廈、鳳崗黑馬成色十足,率先拍出樓面價2.4萬、2.5萬/平的高價地後,松山湖、長安也相繼拍出2.5萬/平以上的高價地,特別是長安的碧桂園地塊,高達25997元/平的樓面價,成為年度地王,東莞史上第二地王。

在松山湖、濱海灣先後拍出地王級地塊後,獨缺中心城區的史詩級土地拍賣。

躺在《東莞市2020年度國有建設用地供應計劃》上的南城西平地塊,樓事團隊在西平找了大半天,,除了宏偉七路上一塊儲備用地和宏偉三路上的高田地產地塊,也沒能確定供地計劃中的地塊位置。我們也曾致電南城自然資源局、東莞市國土交易中心,答案都是不清楚。

當「公共資源交易網」上的土地拍賣排期排到2021年時,2020年東莞計劃供應的49宗土地拍賣,就停留在中海大嶺山大沙村的2020WR044上,包括南城西平地塊在內的剩下5宗地就成了未解之謎。

2020年東莞市土地供應計劃表截圖(部分)

2020年土地拍賣的疑雲還沒散去,2021年或許又埋下了一顆深水炸彈!

松山湖10萬平土地商服改商住

日前,東莞市自然資源局文件顯示,松山湖高新科技產業區南部濱湖區控制性詳細規劃圖則B01(B01-09地塊)調整的批後公告出爐,這塊101552平的宗地性質由C24(服務業用地)調整為R2+C2(商住混合用地),這意味著商住用地日益收緊的松山湖將新增約10萬平的商住用地,雖然具體開發方式有待後續公告,但這無疑給東莞來年的土地市場預先安排上了一個重磅角色。

土地性質調整批後公告

根據公告,除了宗地性質發生變化外,宗地多項參數也進行了調整。B01-09地塊的容積率由1.0調整為1.22,建築限高由80米調整為60米,建築密度由80%調整為60%,綜合以上條件,未來該宗地預計將建設低密生態宜居型的小高層社區。

參考2020WR039地塊拍賣,59家房企角逐,提前一天報價就封頂的火熱程度,調整後的B01(B01-09地塊),在未來的土地拍賣上可能免不了又是一場腥風血雨。

新房斷貨,兩新盤待售

松山湖房價上漲壓力大

松山湖在東莞市2020年的政府工作報告中被定為「創新城市」的標杆區,直接對標深圳南山,因此一直都是東莞房價的暴風眼。

二手房價格松山湖一直是東莞最高的片區。10月24日,虹溪若雅的一套三房,成交均價達到了66959元/平,二手房價破6萬已屢見不鮮,5萬已經成為了常態。

松山湖二手房成交(鏈家數據)

新盤松山湖一直處於斷貨狀態,最近上市的應該是深業松山湖項目。

深業集團在2019年9月以總價約23.26億元,折合樓面地價18599元/平摘下該宗地塊。項目備案為「深業松湖雲誠花園」,已經在建設中。由於項目北臨大學路,東臨環湖路,與珠三角環線高速相距不遠的交通之利;宗地北面與東莞市松山湖中心小學僅一路之隔,斜對面即為安華香蜜松湖及松湖美景花園,生活氣息濃厚,教育配套完善等利好,項目開盤價格預期應該要5字頭起步了。

深業項目開工儀式

松山湖的另一個在建項目是中海項目

中海今年9月25日斬獲的2020WR039地塊,總價約28.56億元,折合樓面地價25854元/平,目前項目已備案「中海松山湖花園」開始進入開發階段。

中海松山湖花園效果圖

項目毗鄰深業松湖雲誠花園的聯動效應,片區未來的居住氛圍,加上松山湖房價趨勢及地價因素,價格成為東莞新房價格的標杆基本是一個可以看得見的事實了。

調整後的地塊,一定會拍出高價嗎?

雖然松山湖的房價高,未來房價更高已經是共識了,調整後的地塊一定會拍出高價嗎?

答案是不一定。因為目前地塊的開發方式還沒有確定。

如果作為普通商住用地拍賣,高價是可以肯定的;若作為松山湖園區產業配套人才安居房用地,加上競拍人資質及限價的枷鎖,地價就拍不上去。比如,今年9月,華為拍下松山湖的2020WR032地塊,總價約3億元,折合樓面價僅3095元/平。

華為松山湖地塊

那麼,來年的首個土拍猜想來了,改成商住的這約10萬平土地,會成為引爆松山湖地價和房價的深水炸彈嗎?!

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