我是廣叔談房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選
提問：您好廣叔，錦繡新天地這套房子我已經交誠意金約了業主過來籤三方了，有幾個問題想再問問您1，以我目前資金100，自留備用金後，打算拿60出來作為首付。先選擇一套房子作為自住+保值，錦繡新天地未來10年還有空間嗎？2，現在我年入大概50-80，月供1-1.2萬可以承擔，您對我現在的方案，買大戶型以後置換認可嗎？還是您認為可以先買投資價值比較高的品秀，先犧牲自住舒適性。等5年後再置換這樣好呢？3，現在錦繡新天地168平方這兩套，26層，220萬。12層，230萬。價格算低位了嗎？4，或按照我這樣的情況您有什麼更好的推薦？
回答：你好，1、隨著新塘的發展，未來十年升值空間不是問題，特別又還是自住的，根本不用太擔心。2、品秀適合那種純投資類型的。當然如果你願意犧牲居住體驗，是較好的選擇，這也是為什麼我一直建議投住分離的原因。3、價格還可以。4、目前這個預算，錦繡新天地算是性價比最高的了
提問：你好廣叔，白雲區的中鐵諾德閱瀧和合景朗雲花園，那個投資價值高？閱瀧靠近新開通的24號線江府站，雖然是通地鐵了，擔心到時候附近的一手盤很多，因為周圍未開發的土地太多，到時候二手不好出手。合景朗雲又跟鶴南站離得好遠。老師如何分析這兩個樓盤？投資是哪個合適呢？還有買三房還是四房？
回答：你好，中鐵諾德閱瀧性價比更高一些，合景朗雲花園則適合自住+投資，景觀強，片區規劃較多。
提問：你好廣叔，預算300以內，廣州已無房票，3-5年的投資時長，哪些區域的哪些樓盤可選？
回答：你好。可考慮東莞，目前松山湖價格偏高，短期可能站崗，建議考慮南城或者臨近深圳沙井的長安新區。可參考：南城：未來世界花園、恆大御湖；長安新區：長安花園、金沙花園、龍光江南大境
提問：廣叔你好，廣州科學城和南城CBD哪邊投資潛力更大 黃埔中央城 和知識城的萬科幸福譽 哪個更值得買 或者您有什麼好的樓盤推薦
回答：你好，首選廣州科學城：萬科東薈城、新福港鼎峰、科城山莊、保利林語
提問：廣叔好，接著昨天的問題，手上70w左右，科學城有什麼推薦的樓盤嗎？首套。
回答：你好，可以看下：龍光峰景華庭、保利越秀嶺南林語、錦林山莊
提問：廣叔你好，很榮幸在這裡向你提問： 1、個人情況 在南山科技園上班，無房無貸，月薪稅後2萬5，公積金每月共繳存6千 2、買房訴求： 想看地鐵12號線-寶安區沿線的兩居室二手房，總價在400萬以內，居住+投資 近期好了幾個小區： （1）鳳凰雅居：49平，兩居室，售價365萬； （2）桃源居十六區：66平，兩居室，售價370萬，房子是雙拼房隔出來的一半，滿五 （3）中信領航城：49平，兩居室，售價365萬； （4）中信領航城：65平，兩居室，售價460萬； 請問廣叔對上面幾個小區怎麼看，哪個更有升值空間？還有其它小區推薦嗎？
回答：你好，鳳凰雅居是鴻隆廣場主要競爭對手，到後海車程約20分鐘。 優點：低總價兩房、次新花園社區、朝北看山朝南看花園、三梯十戶車位足、未來地鐵口200米、學校距離適中。 缺點：小區較小、附近配套較差、單價不便宜。 總結：地鐵12號線2022年開通，附近有華業舊改項目，未來可期！ 桃源居就是深圳的天通苑，超大社區，產品豐富，小區嚴重老化，住客素質普遍較低，屬於沒有亮點的上車盤。 領航城一期二期是中信開發，贈送比較多，89基本是3+1，三四五是機場開發，贈送不多。 這幾個樓盤排序： 領航城>鳳凰雅居>桃源居 富通城 玉湖灣 招商果嶺也可以關注。
提問：廣叔好，未來10年來看哪些城市買房潛力最好，您都看好哪些城市，投資只能買一二線城市嗎？
回答：你好，未來強者恆強，馬太效應依舊。從頭部效應和絕對收益的角度來看，確定性的高收益，穩定性都是重中之重，加上人口強勁，一線仍然是首選。而未來一線城市中心區的房產價值變化幅度與外圍新區幅度相比，外圍新區可塑性也是比較強的。如果資金量少，可以嘗試二線。個別二線城市的雪坡更長，會有更大相對漲幅。但城市太多，不太好押，彎道超車除了實力，也要幾分運氣。目前相對較好的是杭州、武漢、長沙、重慶、成都、瀋陽、南京、西安、鄭州等，買房我一直推薦一線城市優先、二線其次，放棄三四線。過去那麼多年走勢已經證明如此。位置決定價值，人的價值也是這樣，所以個人需要到更好的城市去生活，才能創造更多的價值。人往高處走，水往低處流，一線城市的人趕也趕不走，縣城的人因為不好賺錢，留也留不住。
房價漲跌最直接的原因，就是取決於人口的流入與流出，也是經濟常提到的的「供求關係決定價格」，還有「邊際價格決定整體價格」理論。但對投資者來說，買房是持有一個城市的股份，賺取所在城市經濟增長的紅利，必定是應該買那個潛力最好的，要考慮「機會成本」和效率優先原則。一線城市的房價，大方向看20年內只漲不跌，資產放在一線城市，相當於坐上了飛機。放在二線城市，那是坐上了高鐵。三四線是綠皮火車，不但走得慢，還有可能被淘汰。
提問：廣叔，從近段各種大V的言論、以及國外成熟社會發展來看，未來大城市集群化是大勢所趨，城鎮化尚有10年發展空間，而且成熟的社會體系中，房產交易人員應該是有一定的配比的。想問一下如果此時在大城市深耕這個行業，各種手段都懂，在長遠看來是否能取得良好發展呢？非購房問題，如廣叔對未來城市化有灼見，可淺析，與大家分享.
回答：你好，問題在於，現在的房地產從業者只懂賣房，不懂投資。現在城市化進程已經進入到下半場，城市之間的分化越來越明顯，強者愈強、弱者愈弱，再疊加人口老齡化+少子化趨勢。估計若干年後，會有大大小小數百個類似鶴崗的城市，成為城市競爭中的棄兒。目前日本有些城市免費送房子的情況，也很有可能在中國的城市發生。在這新一輪城市競爭中，最先收縮的是五六線城市、接著可能是四五線城市，再往後有可能到了一些三線城市…… 這些情況，在未來10-20年間就會陸陸續續發生。所以不管你現在在哪裡，一定要盡最大努力，到資源最聚集的城市去，到對人口有吸引力的城市去，不僅僅是為了保自己，也是為了保子孫後代。只有大城市，才有房地產。拋棄小城市，擁抱大都市，是未來十年房產投資的核心主線。
提問：你好廣叔，請問投資深圳的學位房，打算持有5年，頂級學區房的樓齡多少以內可以入手呢？2T的樓齡又該如何選擇？期待回復！
回答：您好，深圳的學區，頂級名校，前10，就不考慮樓齡了，因為制度規則和市場共識已經形成，很難沒落；二梯隊的學區，存在沒落的可能性，近些年看到的如翠園、育才等等都是，整體片區沒落、樓齡老化會導致中高端客群轉移，因此需要謹慎判斷。這種2T的學區房投資失利，未必是因為樓齡、而是背後的人群沒落了！具體的要根據的你的需求來細化方案！
提問：廣叔你好，請教一個問題，我在外地有貸款記錄，目前未結清，但是現在想在深圳投資一套房子。主要想買預算450w左右的，除了全款抵押外，還有有其他方法做到三成或者接近三成首付嗎？好評能做到嗎？因為資金有限，預計只有最高150w左右的首付。謝謝！
回答：你好，前兩年深圳的按揭評估價下調過一次，現在正常盤能做到成交價評估，但是想拉高是有難度的，並且也沒有針對外地投資者好辦理的5+2產品。 走全款抵押是目前最適合的方法！
提問：你好廣叔 我現在在深圳有一套130蛇口房子 總價1400萬左右 長沙190平米房 總價450萬左右 兩個加起來還有250萬貸款未還 我年收入在170萬到200萬之間 有公司股權700萬（真金白銀買的股權，不能動，因為每年可以分紅） A股股票250萬左右，現金100萬，我想給兒子（還小）買個房 不知道現在買合適不 買哪裡、多大的合適 能跑贏大市和股市麼？
回答：你好，蛇口房子可以考慮加按揭，融資繼續加倉。 現金350，可以入手總價1000以上的盤，參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型）
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