近年來，在「租售並舉」的背景下，租賃住宅市場有了較快的發展。作為試點城市的蘇州積極響應政策，先後推出兩幅「只租不售」模式住宅用地，項目建成後將至少提供2500套租賃住房房源。同時，在政策支持背景下，萬科、龍湖、兆潤等房企也紛紛在蘇州以不同形式涉足，積極布局這一領域。下文將重點針對租賃地塊供應和房企試水情況調查，研究分析蘇州目前租賃住宅市場發展現狀與未來。
01
租賃地塊供應
1、首宗只租不售地塊
2017年6月，蘇州推出首宗只租不售蘇地2017-WG-15號地塊，該地塊位於相城高鐵新城聚金路西、萬莊街南，佔地面積21148平方米，容積率2.6，地塊計容建築面積的50%為不可分割銷售且不得分割轉讓並只能用於租賃，出租人須在出租房屋前將承租對象信息報備高鐵新城管委會。該地塊最終由蘇州高鐵新城發展有限公司競得，若以單套面積60㎡來估算的話，約可供應460套租賃住房，用作周邊產業園配套人才公寓建設。
2、首宗純租賃地塊
2018年2月2日，蘇州首宗純租賃用地蘇地2017-WG-80號開拍，該地塊位於相城區開發區永昌路西、騰道路北，總佔地面積57432平方米，容積率為2，根據規劃，該地塊為集宿樓用地，僅可設置滿足區域內企業人才及員工居住的公寓及宿舍，不可分割銷售且不得分割轉讓，其中單人套間不低於200套，雙人套間不低於300套，四人以上套間不低於1000套。地塊最終被蘇州相城經濟開發區漕湖置地有限公司以底價斬獲，樓面價3000元/平，僅為周邊商品住宅樓面價的三成左右。
該地塊僅過了4天規劃便火速出爐，整幅地塊規劃建築面積為11.486萬㎡，預計可建造15棟左右18層以上的高層公寓樓。項目將採取最新的裝配式建築技術建造，不但工期短，而且質量更有保障。所建公寓將全部精裝交付，並將在項目周邊同步配套基本生活設施和公共服務設施。按照標書所示，該項目將於2019年4月份開建，計劃2021年4月份竣工交付。今年年內主要進行結清地款、規劃方案論證、報建手續辦理等前期工作。
蘇州相城經濟技術開發區漕湖置地有限公司董事長沈毅介紹：該地塊主要服務於周邊企業未來3到5年的發展，為載體引進的高層次人才，提供更為舒適、穩定的租賃公寓。
3、從租賃地塊供應來看，主要有以下幾點特徵：
➀國資房企帶頭：蘇州高鐵新城發展有限公司和蘇州相城經濟開發區漕湖置地有限公司均為國資房企，且在區域板塊內有運營經驗優勢，這兩家房企率先入場，有著明顯的國企先行先試的特點，將為其他企業起到示範作用。
➁產業聚集區：無論是高鐵新城的影視產業園，還是國家級經濟技術開發區——相城經濟開發區，產業發展需要人才的支撐，大量外來人才湧入的同時，其居住的需求也將爆發式增長。租賃住宅地塊建設的高標準國資自持人才公寓將對人才引進起到積極的推動作用，為區域產業發展保駕護航。
➂承租信息報備：這2宗租賃地塊均要求，出租人須在出租房屋前將承租對象信息報備到對應區域內的管委會，以便更好地管理和保障今後租住人才的利益。
02
房企試水情況
1、潤家——蘇州首家國有住房租賃服務公司
2017年11月16日，蘇州工業園區潤家住房租賃服務有限公司在園區現代大廈舉辦成立儀式，這是蘇州首家國有住房租賃服務公司。據兆潤控股集團董事長俞海明介紹，園區潤家以長租公寓租賃服務為核心產品，包括集中式房源和分散式房源兩種形態，將整合利用園區國企房源、社會零散房源、品牌連鎖房源等多種房源渠道，形成高、中和經濟型三類公寓產品線。目前，潤家已有2000餘套首批不同等次的線下運營管理房源，主力戶型為30-48㎡。
2、龍湖冠寓——進軍蘇州租賃市場落戶兩家門店
2017年5月27日，蘇州首家龍湖冠寓項目正式試營業。目前蘇州龍湖冠寓已有2家門店開業，主力目標客群定位為20-35歲的青年白領人群。「冠寓」分為「核桃」、「松果」、「豆豆」三條符合青年人居住習慣的特色產品線，其中冠寓蘇州鍾園路店定位為「松果」產品，提供標準化+增值服務，融合商業與社交功能的青年社區，主力戶型為32m²的平層和複式，房租2400元/月；冠寓蘇州世茂廣場店定位為「豆豆」產品，小房間+大公區配置，以選配化功能滿足輕客品質需求，戶型面積為10-30㎡，房租1748元/月。
3、萬科泊寓——全國首筆長租房專項銀行貸款
2018年2月1日，蘇州萬科泊寓公寓管理有限公司旗下全資子公司蘇州宜家開元酒店有限公司獲得中國銀行蘇州工業園區支行投放1000萬元長期貸款，貸款為期5年，為純信用貸款，將用於蘇州萬科泊寓對收購的開元酒店的改造、裝修和設備更新，改造後的酒店將以租房公寓的形式服務蘇州住房租賃市場。
萬科泊寓獲得的該筆貨款是全國首筆成功審批並投放的長租房專項銀行貸款。此次長租貸款的落地，有助於推動泊寓自身業務開展，也將促進蘇州市住房租賃市場的發展。未來長租房專項銀行袋款也將越來越多。
4、從房企試水情況來看，主要呈現以下特點：
➀模式：多以集中式為主，分散式較少
按照運營模式，長租公寓又分為集中型和分散型兩種。集中型公寓是對整棟樓或集中幾層進行統一裝修運營，分散型是把零散在城市的各處房子進行標準化的裝修改造，再出租給周邊的白領上班人士。龍湖冠寓、萬科泊寓採取集中式運營；潤家採用「集中+分散」式。
➁規模：房源規模較小，競爭格局尚未打開
目前房企運營的長租公寓房源數量較少，競爭局面還沒有正式展開，等到未來大家都在同區域，供應價格相仿產品的時候，真正的競爭才算開始。
➂客群：定位年輕群體，戶型較為單一
蘇州幾家長租公寓，目標客群均定位為20~35歲年輕人，這部分群體有一定經濟能力但沒有購房能力，但已不滿足於簡單的居住，看重環境、社交等附加功能。從戶型來看，多為單間配套和loft戶型，兩室及以上的戶型鮮有涉及。
03
蘇州租賃住宅市場的展望
雖然目前蘇州租賃住宅市場還處於起步階段，但已有多主體的參與，這將給租賃市場帶來巨大的發展。同時，隨著經濟發展、空間優化，對人才的吸引力逐步加強，蘇州租房需求也將會進一步擴大。未來，在政府大力提倡的租購併舉的政策引導，租賃住宅市場有望成為房地產市場的重要一極，在一定程度上緩解房地產供需不平衡的問題，使得未來的房地產市場，從交易到價格方面，逐步趨於理性和平穩。整體而言，蘇州租賃住宅市場未來前景較為看好。
相關系列研究：
☞北京租賃住房用地分布在哪兒？八張圖表讓你一目了然
☞十餘城集體建設用地建租賃房如何做？四張表看懂操作方案
2018年1-2月品牌房企拿地分布
長按識別上方二維碼 免費體驗中指·城市地圖
中國指數研究院將大數據、人工智慧與房地產進行深度融合，構建「人、房、地」的大數據平臺。結合開發企業工作場景，利用大數據、AI技術打造開發企業決策作戰地圖——CREIS中指·城市地圖，幫助開發企業實現大數據投資決策的全面升級。