最近有很多朋友諮詢泰國房產的問題，那麼我們今天聊點關於泰國的房產的內容。關於泰國的房產，要寫的東西太多了。一般在泰國的房產投資包括兩個方面——公寓和別墅。今天先來說一說關於泰國公寓的內容。下次再來寫一寫別墅。
了解瑞地嘉華的老朋友都知道，我來泰國已經12年了，娶了一個泰國媳婦，目前定居普吉島這邊。雖然我現在是在經營一家燕窩加工廠，但是之前我也在普吉這邊的房產公司擔任過翻譯以及銷售的職位。泰國的房產從前年年底開始就熱門起來，在去年下半年達到了一個高峰，並且今年將會繼續持續走高。
首先我想針對一些問題咱們一個個來聊一下。
01
泰國的局勢穩定嘛，會不會有一些風險什麼的？
來說下自己的感受吧。我來這邊12年了，也經歷過一些所謂的政治原因的大事件，但是親身感覺就是，真的對老百姓沒任何影響的。
首先，泰國是一個旅遊國家，經常來這邊旅遊的人也都知道，即使有政治影響，但是旅遊依舊可以正常進行。機場以及重要景點都是有軍警看護，反而會更加安全。所以老百姓的住宅就更沒什麼影響了，該怎麼樣生活依舊繼續，無非就是晚上會實施一些宵禁。所以局勢這塊我覺得大家完全不必去擔心，而且也從來沒有聽說過誰的房產因為局勢問題被收回的問題。
02
外國人如何購買公寓？公寓的產權怎麼算的，回報率是怎麼樣呢？這裡要說的就比較多了，一個個來講解。按照泰國法律規定，外國公民以個人或者公司的名義是可以合法購買泰國的公寓的，所以這個大可不必擔心。公寓的產權跟國內40年50年有所區別的是：
泰國的公寓分為2種，一種leasehold、一種是freehold。第一種是90年的租賃產權，相對價格會低點；第二種是永久產權，相對同樣的房子會貴一點點。換句話說就是freehold的是泰國人的名額，leasehold是外國人的名額。leasehold呢總共是90年的產權，但是法律規定，租賃產權最多一次只能30年，所以等於是30年一續，3次，當發生房屋所有人變更時，這個90年也會重新變更計算。
關於回報率，一般都是在購買房子的時候，房產銷售商會直接告訴你，收益回報在7-8個點左右。然後包租時間從2-5年不等，那麼過完這個時間後，你就得自己想辦法處理房子了。當然很多樓盤有自己的酒店管理公司，也可以繼續跟他們去談租賃或者交給中介打理談返點。
但是這裡面有個東西很多sales都不會告訴你，泰國的公寓設施都很全面，所以物業費相對於國內的公寓也要高一點，你這個每年的收益裡面還要在減去你的物業費還有個人所得稅以及一些雜項的費用。所以實際肯定是沒有7-8個點的。0
外國人如果買房了，那麼是不是可以辦理那種長期的籤證或者什麼移民綠卡等等之類的？
首先，泰國是非移民國家，所以這個就不用考慮了。其次，泰國籤證分的種類其實很多的，旅遊籤、商務籤、工作籤、學習籤、養老籤、馬上據說要弄的精英籤等等。一般來說旅遊籤入境是給60天的停留期，然後可以再續30天。
學習籤是3個月要到移民局報導一次，籤證為1年有效期。
工作籤也是1年有效，但是費用相對於較高。
養老籤是年滿50歲（年齡在50歲以上並具有一定財務能力的外籍人士均可以申請泰國養老籤證，首次辦理可以居留15個月，以後每年需要續期，養老籤證期為一年一籤，養老籤證在有效期內可允許持有者自由多次出入泰國）
關於資產要求：在泰國開設的個人銀行帳戶內有至少 80 萬泰銖的存款（在申請泰國養老籤證的2個月之前，必須有一個泰國銀行帳戶和資金證明，證明帳戶上至少有800,000銖（約合15萬多人民幣），或者每個月至少有65000銖的退休金收入。）
一般來說，除非你想長期定居，投資的話一般正常旅遊籤完全足夠了，一次入境2個月怎麼樣時間也是十分充裕的。這裡還有一點值得提醒的是，不同的樓盤在包租期間每年一般都可以選擇30天左右的時間作為自己居住來使用，這個30天有的是按照次數比如一次呆夠30天，有的是按照總的時間任意期間30天住滿就行了。
4
泰國房產全部是套內面積，沒有公攤，而且包含了裝修跟國內一樣拎包入住，所以裝修方面大家不用考慮。
05
泰國買房能否貸款，一般付款方式是怎麼樣的？外國人買房是允許貸款的，所有銷售商家也會告訴你可以，但是能否貸下來那就是另外一回事了，因為比較麻煩，也會越來越難。
工行亞洲在泰國是可以遞交貸款的材料，但是利息還是相對不低的。一般在看中了公寓之後，先交10萬泰銖確定你的公寓樓層跟房號房型，之後先交個首付，然後走貸款手續，或者分期付款，這裡的分期要根據開發商的進度情況，有可以分1年的 有可以分2年的，每次比例不同樓盤也都是不同的，這個需要大家去自己考察。
好了，說了那麼多泰國房產值得投資的地方，下面該說下哪些是大家應該考慮或者顧及到的東西。
泰國被評為幸福指數較高的國家之一，所以它的通貨膨脹還是很低的，所以房價的增長是緩慢穩定的增長，年增長率大概7-11%左右，當然最近2年會稍微有點高，但是絕對比不上國內這種1-2年就翻倍的情況。所以如果你想快進快出，或者加槓桿來炒房，風險還是不小的。這是個長期穩定的投資，或者說是跟國內的高通脹做一個對衝。
其次的，公寓根據位置，樓盤、開發商背景等等不同也是分很多，期房是最多的，也有準現房跟現房。這裡其實我個人給大家建議：儘量買準現房跟現房。如果購買期房，就要多做調查，看下開發商實力跟背景，因為呢，國外跟國內一樣有爛尾，而且也不少，而且一旦爛尾了，走維權的渠道比國內更加不方便， 你也沒這個精力一直來回折騰，所以這就是你的風險，不是什麼都是絕對的。另外就是泰國的生活工作速度，這個我身有體會，所以大部分樓盤都會延遲交房，這個國內也一樣，而且行業默許的按照交房日期算延期1年內都是屬於正常的，你也維權不到什麼。超過1年後，如果還沒交，那麼也可以走維權的渠道。
再來說下關於公寓城市的選擇問題
因為我之前呢在清邁上的大學，清邁那個地方消費物價低，節奏慢，適合養老生活，當然相對的房價也不高。但是你要考慮到同樣的，收益也不會高的。
再說說曼谷，曼谷一般來說是大家的投資首選，出租率不錯，配套也可以。缺點在於，也就是只能適用於投資，基本不能生活，交通一坨屎，堵成狗，空氣也各種不好，所以你買了曼谷的，1年想來住個1個月，其實跟你在國內沒區別，甚至心情更糟。
來說下海邊的城市，海邊城市目前3個地點，芭提雅、普吉島，這3個地方都可以，如果你非得按照順序排名，當然是普吉島、華欣、芭提雅了。普吉島的優點在於配套完善，是成熟的旅遊海島，而且機場一直在擴建來滿足全球的旅行者，芭提雅相對於普吉房價略低一點，但是客流跟配套也相對於會差一點。
其實投資這個東西取決於很多東西，資金方面，就跟國內房產一樣，如果你是500-1000萬級別的，你肯定會選擇北、上、深，也不會去昆明、南寧這種地方買個3、5套房子放著吧。級別配套、抗跌能力等等都是有區別的，最主要的是人，有大的客流量或者人口支撐，基本不可能跌。而且普吉島就那麼大塊地方，很多地方政府也不讓動，終究會有飽和的時候。其次就是用途、環境。如果養老那清邁是不錯的選擇的，物價低，節奏慢，如果喜歡海邊，就去我說的3個海邊城市，當然我還是歡迎大家來普吉跟我做鄰居哈哈，沒事咱們可以一起在我的別墅這邊聚會，開個泳池趴什麼的。
說了那麼多，我想說的就是，泰國的幸福指數真的很高。很多遊客來過普吉的都說一點都不便宜啊，對，畢竟是旅遊海島，但是當你找個別墅、公寓自己做飯自己買菜體驗下本地人的生活的時候，你就會知道，真的很便宜。
（普吉島當地菜市場）
因為從我們的燕窩工廠的員工每天露出的笑容來看，他們真的覺得自己很幸福，雖然沒存款，工資也不高，但是他們快樂。
泰國可能目前就是20-30年前的中國，隨著馬爸爸以及一些國外高新產業的入住，我覺得幾十年後的泰國不一定是什麼樣。
但是大家投資來說，不能只看到他的優點，一定要權衡利弊，從自身情況出發考慮，任何事肯定都有兩面性不是完美的。今天就寫到那麼多。大家有其他的問題可以留言或者加微信諮詢我。
下次咱們繼續說泰國房產之別墅篇，敬請期待~