毛坯2.06萬/平！江寧正方新城房價格局敲定！剛需請看過來！
今年7月，中交&路勁20.6億拿G35地塊、德信27億奪G41地塊，這兩幅地塊均被限價：未來入市，毛坯新房限2.06萬/平！
1、7月10日，正方新城G35地塊經過24輪競價成交，被中交&路勁20.6億拿下，樓面地價11334元/平，毛坯新房限價2.06萬/平，相比於去年8月拍出的聯發G46地塊，地價下降了564元/平。
2、7月15日，德信拿下27億拿下緊挨正方新城板塊的江寧東善橋G41地塊，樓面地價12025元/平，自持4200平，觸頂最高限價！未來入市仍然毛坯限價2.06萬/平。
按照目前坊間流傳的南京精裝新政：普通精裝標註1500元/平，加科技系統2000元/平；那麼正方新城加精裝新房價格也僅在2.2萬/平上下！
2.2萬/平的正方新城，憑什麼吸引剛需？地鐵、學區夠不夠有誘惑力？事實上8月份，正方新城一場「地鐵盤or學區房」的爭奪戰已經打響！
新老5盤，綠地理想城靠地鐵，其餘4盤有學區，糾結啊……
下面貓姐來跟大家重點看下正方新城今年都有哪些項目，各有什麼優勢？目前正方新城板塊內的項目大致如下：
1）已在售樓盤：綠地理想城、榮盛雋峰（遠洋山水位置有點遠了，剛需也可以看看，本篇就不重點分析）
2）待上市新盤：雲啟雅庭、中交&路勁G35、德信G41
01
綠地理想城：收官現房本月加推，靠S1正方中路地鐵站，要賣2.4萬/平？
▲項目區位：距S1號線正方中路地鐵站約1公裡，是板塊內目前離地鐵最近的項目。
▲產品信息：打造17棟現房住宅產品，面積段89-118㎡。得房率上。一期房源77%，含贈送面積85%；二期房源72%，含贈送面積80%。
▲加推信息：預計8月收官加推17號樓，戶型面積95-110㎡，共計88套房源，這距離項目的上次開盤已經過了近一年的時間。此前有消息稱綠地理想城收官加推基本確定漲5%，按照前期毛坯均價2.3萬/㎡來算，預計漲價1150元/㎡，也就是說上市均價或為24150元/㎡（具體以最終實際批覆為準）。
▲戶型圖：
建築面積約95㎡戶型圖
建築面積約105㎡戶型圖
▲綠地理想城之貓姐點評：綠地理想城優勢在於，靠正方中路地鐵站最近，直線距離約1公裡，且是準現房，拿房時間快！
但必須指出，綠地理想城的價格偏高了，前文說過近兩年內正方新城房價格局已定在毛坯2.06萬/平，精裝約2.2萬/平。在這樣的背景下，綠地理想城若以2.4萬/平的價格銷售明顯過高了，且同板塊帶拉小分校學區的二手銀城藍溪郡二手也僅在2.2萬/平，2.4萬/平的價格基本上透支了未來幾年的升值空間。
另外，項目劃分的學區為秣陵小學，這一點與軟體園區的拉小分校資源有差距，教育不佔優勢。
從產品來看，項目還存在設備平臺改造的問題，拿房後存在風險，這一點購房人要注意，購買時最好問清後期改造責任和費用的承擔問題。
貓姐在了解項目無意中看到一批打著二手房旗號銷售的綠地理想城房源，均價19739元/平。
據中介透露，這批房源其實是前期剩餘房源，開發商拿出來放在渠道銷售，可能由於樓層等位置不佳，價格比較便宜。感興趣的購房人可以挑一挑。
02
榮盛雋峰：洋房比高層好賣，屬於拉小分校學區，周邊二手房均價22038元/㎡，一二手無倒掛
▲項目區位：靠近軟體園，周邊有銀城藍溪郡、雲啟雅庭、中交&路勁G35等項目，是板塊內未來樓盤比較密集的區域。
▲產品信息：打造17棟住宅，包括10棟洋房、7棟高層，高層建築面積78-116㎡；洋房建築面積115-178㎡，毛坯交付，現房銷售，毛坯交付。得房率約為87%。價格上高層約2萬元/平，洋房約2.2萬元/平，▲前期加推信息：榮盛雋峰兩次開盤共推出了317套高層房源和340套洋房，網房上整體去化約四成，首開去化近六成，洋房去化跑贏高層，看來項目客群還是偏向改善。
▲ 戶型圖：
洋房115㎡戶型圖
洋房130㎡戶型圖
高層90㎡戶型圖
▲榮盛雋峰之貓姐點評：
項目優勢在於位於拉小分校學區範圍，也是在售三大盤中最靠近江蘇軟體園的。周邊項目有銀城藍溪郡、雲啟雅庭和中交&路勁G35，目前來看生活氛圍還可以。
從價格來看，一二手無倒掛，持平板塊新房限價。其高層2萬元/平，洋房2.2萬元/平，項目對面銀城藍溪郡二手房均價為22038元/㎡，一二手無倒掛。
但總得來說，榮盛雋峰價格與區域毛坯2.06萬/平，精裝2.2萬/平的限價持平，價格算是合適的。
項目是目前板塊內唯一在售的洋房項目，改善客可以考慮。
項目的劣勢在於公共運輸不方便，對於通勤的剛需客很不友好。雖然到最近正方中路地鐵站直線距離只有約2公裡，但以目前規劃來看，項目離公交站臺較遠，車次也不算多，無論是公交還是騎車都不是很方便，接駁時間在30分鐘左右。
不過公路交通還可以，如果從項目出發要前往南京南站，公交轉地鐵需要近一個小時，但駕車只需要20分鐘。
最後，項目與綠地理想城一樣有設備平臺改造問題，買房人購房時注意多留個心眼，確認項目是否允許改造、開發商是否承擔改造責任。
03
雲啟雅庭：18棟19-25F高層住宅，預計9月公開，10月開盤！
2019年8月7日，正方新城G46被聯發以總價20.5億元拿下，樓面地價11899元/平。今年7月7日，聯發G46地塊案名出爐確定為雲啟雅庭。
項目擬建16棟高層住宅，層高19-25層，預計9月公開售樓處，10月開盤，建築面積98-125平，精裝交付。
該項目位於銀城藍溪郡和榮盛雋峰對面，同樣位於拉小學區以內。不過由於暫時還沒有更多的項目消息，戶型圖也暫未公布，後期我們再看。
04
中交&路勁G35、德信G41：來入市毛坯限房價2.06萬/平，大概率明年入市
這兩幅地今年剛剛出讓，目前尚沒有更多的規劃信息出爐。據貓姐了解，中交&路勁G35今年大概率是來不及入市的，德信G41入市很可能也要等到明年。
目前來看，兩幅地塊最大的差別在於拿地價格，中交&路勁G35地塊樓面地價11334元/平，而德信G41地塊，樓面地價12025元/平，另需自持持4200平，實際樓面價可能在一萬三左右。
▲三大新盤 貓姐點評：加上聯發雲啟雅庭，貓姐也粗略按照2.06萬元/平毛坯限價粗略計算了一下三盤房價地價差：（由於德信G41自持4200平，拿地成本價粗略按照13000元/平計算）：
由表格來看，顯然中交&路勁G35更佔優勢，也就是說同等價格下，中交&路勁G35地塊會有更多的空間在品質上多做發揮。
正方新城六盤如何選擇
1、從房價來看，目前正方新城格局已定，毛坯限價2.06萬/平，按照坊間流傳精裝政策（普遍精裝1500元/平，帶科技系統2000元/平），正方新城精裝新房價格這兩年將會在2.2萬/平上下。
這樣來看，綠地理想城前期毛坯2.3萬/平，收官加推若漲價至2.4萬/平，價格明顯偏高了，透支未來升值預期!
榮盛雋峰目前高層毛坯約2萬/平，持平區域限價，其餘三大新盤，中交&路勁G35、德信G41已限定毛坯價2.06萬/平，但大概率開發商會按精裝標準打造，加上聯發雲啟雅庭也是精裝銷售，三大新盤價格可參考精裝2.2萬/平。
因此價格層面考慮，選擇順序依次是榮盛雋峰＞雲啟雅庭、中交＆路勁G35、德信G41＞綠地理想城
2、從交通便利程度來看，綠地理想城距地鐵站1公裡距離，榮盛雋峰公交接駁地鐵需半小時，且公交站點不在項目附近，因此綠地理想城＞榮盛雋峰、雲啟雅庭、中交＆路勁G35、德信G41
3、從拿房時間看，綠地理想城和榮盛雋峰都是現房，拿房早，雲啟雅庭已開始建設，中交、德信進度再慢一些。因此綠地理想城、榮盛雋峰＞雲啟雅庭＞中交＆路勁G35、德信G41
4、從品質看，綠地理想城和榮盛雋峰都是毛坯現房，實景建議購房人親自去看，其餘三大新盤目前樣板間未出，不好多做比較。
5、從教育資源看，榮盛雋峰、雲啟雅庭、中交＆路勁G35、德信G41＞綠地理想城
總的來說，今年正方新城購房人可以買到的盤有三個：綠地理想城、榮盛雋峰和雲啟雅庭！其中綠地理想城價格偏高但靠地鐵，榮盛雋峰有學區資源優勢，如果購房人不急著拿房的話，其實可以等雲啟雅庭9月公開後，三盤綜合pk後再做選擇。
而中交&路勁G35地塊，德信G41地塊大概要到明年上市，這兩盤新房價格已被限定。也就是說兩三年內，正方新城對於購房人來說，不存在漲價買不到的危機，所以對於這個區域，大家可以慢慢選，不著急。
規劃30萬就業人口的正方新城 ，將是南京一大剛需重鎮
正方新城板塊面積達14.21平方公裡、未來預計將容納居住人口19萬人，就業人口30萬人，這座被譽為江寧矽谷的板塊值得入手嗎？我們不妨一起來看看正方新城的前景：
1）區域開發面貌：尚有80%宅地可開發，將是南京一大剛需重鎮！
目前正方新城已經有9個項目，分別是分別是：國信慧谷山居、景瑞春風十裡、銀城藍溪郡、遠洋山水、綠地理想城、榮盛雋峰、雲啟雅庭、路勁G35、德信G41，前三家老盤早已收官售罄。
目前來看正方新城板塊內打造的項目都靠軟體園比較近，相關教育配套也比較集中於此，板塊內的購房人群確實大多來源於附近就業的地緣客。
另正方新城的控制性詳細規劃圖顯示：區域內規劃了約60幅涉宅地塊，目前的這9個項目只佔了不到20%，接下來還有超80%的宅地可供開發，擁有極大可能性！也就是說未來，正方新城板塊很有可能成為南京一大剛需重鎮
正方新城宅地分布圖
2）交通配套：S1號線貫穿，但地鐵站點與區域內樓盤距離有點遠
在軌道交通方面，連接起機場與南站的S1號線從板塊東側穿過。此外，還有在建的機場二通道（126省道）將在正方新城內接入現有寧丹大道。
另區域內已有繞越高速、正方中路、銀杏湖大道、機場高速、將軍大道等，自駕出行比較方便。
3）教育配套：有拉小分校，區域內還將建成諾德安達雙語學校
公辦學校上，拉小江寧分校在2018年開建，目前，學校建設已經封頂，位置就在銀城藍溪郡後面，今年的學區劃分中，位於分校學區的項目共有四家，分別是銀城藍溪郡、榮盛雋峰、雲啟雅庭、路勁G35（ps：未交付樓盤不劃學區，僅根據最新學區範圍做參考）
另外，世界私立名校諾德安達雙語學校也已選址園區，預計兩三年內對外招生。
4）產業配套：科技企業雲集，打造「南京的矽谷」
目前，區域已引入的包括微軟、IBM 、惠普、甲骨文 、騰訊 、中興等在內的多家知名企業，區域人氣有保障。
部分科技企業示意圖
貓姐點評：正方新城，就產業來看，未來前景值得期待，待區域宅地大規模出讓之後，生活氛圍也會得到大幅增強。
但板塊缺點目前也比較明顯，公共運輸比較欠缺、生活配套不足，大多依賴項目自帶底商及會所，雖然板塊內有大量商辦地塊待出讓，但實際建設起來還需時日。