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新盤正在小跑進場。
剛過去的11月，深圳住建局發出30張預售證，加上兩個現售盤，有9951套住宅房源入市。
剛需卻是一則以喜，一則以憂。
喜的是新盤有很多，不用陷入非A即B的艱難選擇；憂的卻是西部已經普遍5萬+，真的買不起了。
佛系了兩年、最近在看房的愷哥跟我說，他的總預算只有300多萬。
看了一圈，他發現想一步到位買個3房幾乎不可能——合適的太貴，符合預算的又太偏。
「真正的剛需想上車真的好難，」他感慨。
不過，一個好消息是——
12月2日，龍華的萬科北宸之光拿到預售，730套住宅，單價最低4.1萬/㎡，總價339萬起。
據@深圳買房計劃 了解到的信息，開盤還有額外優惠，95折起，精裝交房。
81㎡戶型，備案均價約4.7萬/㎡，折後均價在4.5萬/㎡左右，折後最低總價不到330萬。
99㎡戶型，備案均價約5.1萬/㎡，折後均價4.9萬/㎡左右，折後最低總價不到480萬。
換句話說，首付百萬，就能買到龍華3房。
這個價格對於愷哥，以及像他一樣預算不太夠、又想買在前景看好區域的年輕人來說，很友好。
確認過眼神，這是一個可以解救剛需的上車盤。
4字頭上車龍華
萬科新盤價有多驚喜？
萬科北宸之光的亮點裡，剛需關注的TOP1，絕對是價格。
4萬+的價格，在龍華這條灣區中軸線上屬於最窪地。
這個價格，相當於2015年的紅山、2016年的壹城中心。
打開貝殼找房APP，現在紅山價格8萬+，以壹成中心為標杆的龍華中心區6萬+。
▲房價地圖| 貝殼找房APP
其實，在深圳，房價4萬+的片區並不是沒有。
但價格對了，選錯區域，終究是錯付。
區域的選擇有多重要？這裡有一個真實的例子。
2014年底，我的一位朋友買在寶中，當時單價7萬+，如今房子漲了600多萬；幾乎是同一時間，他的朋友買在東部，6年只漲了100多萬。
前者的溢價是後者的6倍。
今天，寶中對大部分普通剛需來說，10萬+的價格遙不可及。
甚至擴大到整個寶安、光明等西部區域，年輕人們用盡「六個錢包」也很勉強。
這時候再來看龍華，北宸之光算是意外之喜了。
不僅新盤價格有驚喜，龍華正在推進的「數字龍華」規劃，也令外界對這座年輕的行政區寄予更多厚望。
11月初，龍華官宣要建設數字龍華，通過做強數字經濟，令龍華實現產值翻番。 [1]
在龍華區規劃的「一圈一區三廊」區域發展格局，龍華將構建一個佔地約60平方公裡的數字經濟圈，產值超萬億，牛湖被納入其中，定位為發展數字文化產業。
▲「一圈一區三廊」區域發展格局示意圖 | 龍華融媒發布
這可以說是朝陽產業。
根據《中國數字文化產業發展趨勢研究報告》的預測，2020年數字文化產業預計產值規模為8萬億元。 [2]
近日，文化和旅遊部發布要推動數字文化產業發展的相關文件。
到2025年，要打造5個具有區域影響力、引領數字文化產業發展的產業集群，建設200個具有示範帶動作用的數字文化產業項目。 [3]
牛湖的產業天花板，正在被打得更開。
「今天你對我愛搭不理，明天我讓你高攀不起」，這句曾經用來形容過紅山和龍華中心的戲言，未來大概率會落到牛湖身上。
3地鐵+8大文體配套+30萬㎡商業
牛湖也可以「很生活」
產業給牛湖片區發展帶來強有力的底層支撐，如果論居住，這裡的生活配套也足夠。
在牛湖及周邊，地鐵、商業、學校、文體配套，一個不落。
上班通勤、休閒逛街、孩子教育，這些需求在這裡都能滿足。
4號線北延線的通車，讓牛湖被越來越多的深圳人看見。
牛湖是4號線的始發站，13個站到深圳北站，32分鐘；20個站到福田CBD，48分鐘，直達，不需要換乘。
相比於價格在同一水平線上的其他片區，牛湖離北站更近，也離中心區更近。
未來還規劃有18號線和22號線經過牛湖周邊片區。
22號線為快線，南北向貫穿龍華至福田，從牛湖出發，兩站到松元廈後可換乘22號線直達香蜜湖、福保片區。 [4]
從牛湖站出發，一個站可以到龍華最大的商業中心、深圳第二大商業Mall觀瀾湖新城MH Mall。
這座建面近30萬㎡的商業中心，體量近2個萬象城+1個歡樂海岸。
▲觀瀾湖新城MH Mall | 深圳觀瀾湖MHMALL官微
教育配套必不可少。
牛湖目前分布有廣培學校、愛孚實驗學校、德風學校等。
在建的教育科學研究院附屬中學，辦學規模擬為初中30班、1500個學位。萬科北宸之光還自帶約3900㎡12班幼兒園。
據深圳商報的報導，針對現時的教育焦慮，牛湖已經預留多塊教育用地，將高標準建設學校。
還有公園和文體配套。
如果沒來過牛湖，很難想到，這是一個被大體量公園綠地包圍的片區。
在萬科北宸之光6公裡範圍（高德地圖測距）內，分布有8大文旅配套。
▲北宸之光周邊文體配套分布 | 萬科·北宸之光
觀瀾版畫村，深圳十大客家村落之一，很多深圳人周末會來到這裡休閒遊玩。
觀瀾湖大地生態藝術園，佔地約22萬㎡，以綠色生態、環保藝術為主題，集藝術交流、展覽展示、體育運動、生態休閒於一體，也是周末親子活動的熱門選擇之一
8大文體配套裡，分布有5大公園綠色場所，體量達2200公頃，相當於18個香蜜湖（體量120萬㎡）。
更值得一提的是，萬科北宸之光屬於牛湖站舊改的首發項目。
據不完全統計，僅是牛湖站周邊就分布有約10個舊改，鴻榮源、佳兆業、卓越、中森等品牌房企都在圈地牛湖。
僅鴻榮源的牛湖舊改，佔地就有180萬㎡，相當於4個壹成中心的佔地面積。
▲牛湖片區舊改示意圖 | 深圳萬科官微
未來的牛湖會是什麼樣？不妨看看現在的龍華中心。
曾經破敗的龍華中心，因片區內舊改大盤壹成中心的崛起而持續煥新，大量人流集聚，繁華已現。
▲壹方天地| 鴻榮源地產
精研小三房
給剛需一個實用的家
片區、配套我們都細細看過了，再回歸到房子本身。
畢竟，房子，才是生活的容器。
萬科打造的剛需產品，在市場上有口皆碑。
最近可供參考的是沙井的萬科星城——這個由萬科打造的網紅盤，自2018年11月首開以來，持續兩年成為爆款，如今住宅已售罄。
萬科北宸之光，是萬科在觀瀾片區的首發。
成為繼萬科星城後的下一個剛需爆款，沒有懸念。
北宸之光只有81㎡/99㎡兩種戶型，都是3房。
在換房成本走高的深圳，3房戶型滿足購房者一步到位的需求。
▲萬科北宸之光樣板間
而市場上能做到3房，面積最小也要在85㎡、甚至90㎡以上，北宸之光用更小的面積，打造同樣功能齊全的3房，打磨空間的實力可見一斑。
玄關櫃、預留內嵌櫃、家政櫃、廚房櫃、鏡櫃等8大收納魔法空間，裝得下媽媽的手包鞋子、爸爸的運動球具，也裝得下老人的鍋碗瓢盆、孩子的玩具，以及更多的家庭記憶。
強大的存儲功能，足以滿足不同階段的家庭收納需求。
即使不想「斷舍離」，也有足夠的空間放得下。
▲玄關處的收納櫃，鑰匙、雨傘、鞋子，都有一席之地
還有一個貼心的細節不得不提。
衛生間採用4分離設計，劃分了淋浴間、馬桶、洗漱間、家政間四大空間，互不幹擾，完美容納一家人的起居生活。
▲4分離設計的衛生間，令不少參觀的購房者驚嘆
再也不用在晨起趕著上班、上學的時候，還因為洗手間內有人導致無法洗漱而干著急。
社區配套也是一大亮點。
北宸之光打造的互動星光廣場，將自帶的幼兒園、公交首末站、文化活動室、社康中心、社區體育活動場等10大一站式公配集合在一起，讓業主在社區樓下就可以享受到全景生活圈。
小區內規劃的複式園林，設置有5大情景體驗，並根據不同年齡段來劃分活動空間。
不想外出的周末，帶著孩子在樓下玩耍，悠然享受親子時光。
居家生活還有一個不能忽略的環節——物業。
好的物管不僅令小區業主舒心，也會成為房子溢價的助推器。
北宸之光採用的萬科物業，在中國物業服務百強企業中排名第一。據官網介紹，截至今年6月底，萬科物業的住宅服務合同項目已達2769個。
730套住宅，對於深圳急著上車的剛需來說，這個貨量並不多。
據了解，項目將於12月4日啟動誠意登記 。我建議愷哥抓緊時間到體驗中心親自感受一下。
錯過萬科北宸之光，在龍華很難再有這個上車價了。
▲北宸之光效果圖
部分數據來源：
[1] 權威發布！建設數字龍華 打造數字經濟先行區 | 龍華融媒發布
[2] 《中國數字文化產業發展趨勢研究報告》發布 5G或引領新一輪爆發式增長 | 央廣網
http://m.cnr.cn/tech/20190804/t20190804_524718105.html
http://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2020-11/27/content_5565316.htm
http://pnr.sz.gov.cn/szsghhzrzyjwzgkml/szsghhzrzyjwzgkml/qt/tzgg/content/post_7394680.html
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