關 注 新 港 人 傳 遞 正 能 量
香港新港人互助文明社群
香港樓市愈來愈「唔對路」，但不少樓市KOL仍然視而不見，繼續唱好樓價。理由不外乎三個因素，分別是「剛需」、「高收入人士買樓」及「銀紙貶值」，今日就逐一分析其謬誤之處。
其實，香港樓市已由牛轉熊，目前只是高位整固，當大家「豉油點幹」之時，正是樓價大冧之日。
小弟寫文睇淡樓價，雖然不敢說是真知灼見，但總會由不同話題、數據及角度去演繹。反觀樓市KOL，來來去去都是上述三個論點，驟眼一望似乎無懈可擊，但實質錯漏百出。
所謂「剛需」，就是香港地小人多，長遠住宅供應不足，樓價一定升。而運房局最新公布截至2020年9月底止，預料未來3至4年潛在一手私人住宅單位量維持9.2萬夥，即每年供應2.3萬至3萬夥。
參考過去10年一手私樓成交量，除2019年超額錄2.1萬宗新盤成交外，其餘9年僅9,900餘至18,000餘宗，兩相比較，何來供不應求？
而且，政府統計處上月20日公布最新勞動人口統計數字(即7月至9月的臨時數字)，失業率飆升至6.4%，就業不足率就有3.8%，屬沙士後高位。以香港的高生活成本，一旦失業連生存都成問題；加上刻下樓價仍屬高峰，港人一早已買不起，又何來剛需？難道銀行會開善堂，無條件借錢畀你買樓？
其次則是「高收入人士買樓」，正因為普遍香港人買不起，樓市KOL又會說，現時失業集中零售、飲食、酒店、旅遊及航空業等低收入行業，而他們從來不是港樓的參與者。正所謂行行出狀元，上述行業就算收入不高，亦有不少中層管理及高層人員，難道也沒資格參與樓市？
再說，失業數據顯示，就連被樓市KOL寄予厚望的高收入人士，失業人數亦都節節攀升。據最新統計處資料，收入中位數達4.3萬元的經理及行政級人員，目前失業人數達1.04萬人，去年同期為7,400人，按年升4成。
至於收入中位數5萬元的專業人士，今年失業人數達8,200人，去年同期僅3,300人，一年間升1.5倍。數據再次印證經濟環境變差之下，哪有地位超然的階級可以不受其影響。
最後，「銀紙貶值」更是不值一駁。誠然2008年金融海嘯，環球各國透過貨幣量化寬鬆解決經濟危機。但時至今日，大印銀紙刺激經濟的美國、歐洲及日本，樓價反而跑輸香港幾條街，難道只有港樓才是「磚頭」，他國住宅都是「豆腐渣」？可見「銀紙貶值」並非港樓飆升的主要原因。
歸根究柢，過去10年的資金市之下，港樓已如「妖股」被炒到上天。但目前香港人心思變，許多中產人士打算賣樓移民、外資持續撤離，內地人亦無力來港掃樓，只靠香港人「塘水滾塘魚」，樓價必跌無疑。
講到尾，財富不可能憑空吹出來，
需要建基於經濟基礎之上，否則只是無根之萍...