作者：時代財經 童潔 編輯：張常旺
圖片來源：視覺中國
2021年上海第一場土拍落幕，儘管位於豫園的重磅地塊僅獲得上海城投一家房企參拍，但高達176億元的出讓價仍然打響了上海2021土拍的第一槍。
此次出讓的豫園地塊位於黃浦區豫園板塊內，是上海內環內稀缺的優質地塊，雖以底價成交，但豫園地塊已躋身上海總價TOP4，在其之前的分別是310.5億元成交的徐匯濱江地塊、248.5億元成交的董家渡地塊和217億元成交的徐家匯中心地塊。
而且，豫園地塊8.9萬元/平方米的樓面價也是上海歷年來最高樓面起始價。在此之前，上海土地出讓起始樓面價最高的是去年7月成交的虹口區嘉興路街道宅地，樓面起價63155元/平方米。
這宗地塊被外界所關注的另一個原因在於，該地塊就是外界期待已久的露香園二期地塊，亦是十一五期間上海老城廂改造工程中的重要地塊。而外界對於上海城投的摘牌並不感到意外，因為露香園一期便是由其打造。
2002年7月，上海市政府將露香園一期的改造任務交給了黃浦區政府和上海城投，至今，露香園一期的開發已有十餘年的歷史。上海城投方面表示，獲取露香園二期項目後，將會在延續打造露香園一期理念的同時，加強一二期的聯動。
有媒體根據地塊基本經濟指標分析，該地塊的住宅開發體量超過13.8萬平方米，以地上商業+住宅計容面積及176億總價計算，實際樓板價約93500元/平方米，若扣除保障房面積，樓板價則為約97000元/平方米。
這意味著，上海又將誕生一個頂豪樓盤。並且，該地塊中包含別墅用地，近年來，在寸土寸金的上海，莫說是黃浦區這樣的核心地段，即便是外環外的城郊，別墅用地也是鮮少出現。而參考地塊相鄰的露香園項目售價，別墅產品的最高報價已超過20萬/平方米。
不過，即便上海城投在豫園板塊有著一定的根基和開發經驗，但其面對的挑戰仍然不小。出讓公告中可以看到，該地塊有著十分嚴苛的出讓條件。
資料顯示，此次出讓的豫園地塊由10宗小地塊組成，其中編號為211J-02、211K-04的地塊屬性為純住宅用地；210F-01、210G-01、211J-01、211L-01、213A-01、213B-01均為商住屬性，住宅部分佔比60%-90%不等；211K-05、211K-06則為商業用地。其中，商業部分要求全部自持。
該地塊分為地上和地下兩個部分，地上部分總面積57657平方米，地下水平投影面積為67486.7平方米。地塊規劃要求，該地塊的地下開發不得超過三層，並且要求地下部分和商業部分做到整體規劃、整體開發、整體抵押，不得分割。
更重要的是，出讓文件中特別說明，地塊內有文物保護點1處、保留歷史建築2處、一般歷史建築1處，總建築面積不少於15600平方米。規劃要求保留這些文物和歷史建築，不得拆除。
除此之外，中指院分析師指出，近兩年中海地產、綠地控股等品牌房企陸續進駐豫園板塊，某種程度上可能會對該項目未來的銷售帶來一定壓力。
〖 時代財經 〗
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