觀點地產網 12月13日，位於深圳龍崗區的信義嘉御山項目正式開放3期樣板房，預計將於近期推出約200套66-137平方米單位。
據了解，信義嘉御山與同區另一項目信義御城，均是深圳信義地產近兩年在售的最主要的舊改項目。2013年，憑藉這兩個項目的高光表現，深圳信義地產銷售額一舉達到50億元，僅次於佳兆業、萬科及招商地產。
事實上，早在上世紀90年代，起家於玻璃製造的深圳信義地產便涉足深圳舊改。時至今日，該公司開發的多個項目都源自舊改。
有消息顯示，為衝刺年底業績，深圳信義地產在農曆年前將推出信義嘉御山、信義御城以及信義金御半山三大舊改項目。屆時入市銷量情況，直接關乎到該公司的最終表現。
年底三大舊改項目入市
信義嘉御山是龍崗坂田區域目前在售的規模最大的舊改項目之一，總建築面積達110萬平方米。項目共分兩期獨立開發，其中，第一期建築面積約43萬平方米，第二期已處於動工階段。
據銷售人員介紹，信義嘉御山12月13日正式開放的是3期樣板房，主打高端住宅定位，推出66-137平方米共計約200套單位，具體價格則將於正式開盤時確定。
當天11時左右，由於本地看房團拉升人氣，信義嘉御山的銷售中心聚集了不少看房者，其中又以年輕夫婦為主。據深圳信義地產數據顯示，樣板房開放當天，信義嘉御山項目的到訪人數逾千位。
有看房者對觀點地產新媒體表示，關注信義嘉御山主要由於項目規劃有幼兒園、小學及初中，包括龍崗教育局引進的公立華為科技城外國語小學及初中部。
不過，周邊項目的銷售人員則表示，若參照此前10月25日開盤的價格，信義嘉御山僅毛坯均價就達2.6萬元/平方米，未來不排除會漲價。「由於嘉御山是大社區項目，在這片區除了它，估計也沒有什麼項目定價這麼高。」
據了解，信義嘉御山周邊集中了佳兆業悅峰、中鐵·諾德中央道、萬科紫悅山等項目，其中佳兆業悅峰在售均價2.5萬元/平方米，中鐵諾德中央道僅2.3萬元/平方米，新近開盤的萬科紫悅山帶精裝單位則為2.6萬元/平方米。
除了信義嘉御山以外，有消息顯示，深圳信義地產將於農曆年底迎來推盤潮，計劃推出其餘兩個舊改項目，三個項目總推盤量超過1500套。
其中，進入尾盤銷售的龍崗橫崗區域的信義御城二期，將推出440套兩房公寓；羅湖區域的信義金御半山將於明年1月首度推出600套單位。
深圳市場人士林曉華表示，深圳信義地產的項目地處華為科技城範圍，擁有產業園規劃的利好，也是本地居民購房的熱點區域，這些因素是其對市場樂觀的原因之一。
「從市場定位看，深圳信義地產仍顯得激進，具體表現為定價較高。進入下半年以來，市場已有所轉暖，項目入市時機比較好；而一旦市場不好，就容易出現銷售的困難。」
「玻璃大王」深圳舊改故事
事實上，深圳信義地產自上世紀90年代成立以來，20多年時間裡，其發展軌跡一直避不開舊改這個話題。
資料顯示，深圳信義地產的母公司是香港信義集團(玻璃)有限公司，後者主要從事汽車玻璃製造、汽車配件等行業。
自1992年成立以來，深圳信義地產就開始涉足舊改領域，首個代表性項目便是龍崗區布吉的大型社區項目信義假日名城。其後，該公司在龍崗區布吉、橫崗分別獲得信義·荔山公館、信義錦綉花園、信義大廈等項目。
其中，信義·荔山公館及信義假日名城都位於布吉羅崗區域，兩者總佔地面積超過27萬平方米。憑藉這兩大舊改項目，深圳信義地產一躍成為當時在羅崗土地儲備最多的開發商。
而信義錦綉花園、信義大廈則是信義集團在橫崗的舊廠房改造項目。在市場人士看來，和鴻榮源做地產的方式相似，母公司在橫崗擁有廠房，讓深圳信義地產負責舊改也是理所當然，這也正是該公司的地產項目都集中在龍崗的主要原因。
憑藉大社區、拼配套、近交通樞紐等風格的打造，2007年-2008年，信義錦綉花園2期一經推出便去化9成，信義·荔山公館首秀也獲得7成去化率。不過，由於開發項目數量稀缺，深圳信義地產始終無法形成規模效應，在競爭激烈的深圳市場也僅處於中下遊水平。
至2008年3月初，深圳信義地產開始嘗試往既有區域以外擴張，並順利獲得龍崗坂田的一宗舊改用地，這也是該公司其首次在橫崗、布吉以外獲取大宗舊改地塊。其後，坂田舊改項目延續了一貫的大社區風格，打造成在該片區體量僅次於佳兆業城市廣場(180萬平方米)的信義嘉御山(110萬平方米)。
同時，龍崗橫崗廠房改造項目——信義御城也開始緊鑼密鼓的籌備。
據深圳房產信息網統計數據，2013年，憑藉信義嘉御山、信義御城的熱銷，深圳信義地產以成交25.74萬平方米、2984套的成績，在成交量上僅次於佳兆業；成交金額50.69億元，僅次於佳兆業、萬科及招商地產，其中與招商地產的差距不到5000萬元。
不過，到了今年，項目規模效應問題再一次出現在深圳信義地產身上。深圳房產信息網統計數據顯示，上述兩盤上半年僅銷售不到10億元。
從長遠看，土地儲備日漸枯竭，也將成為其發展掣肘之一。據了解，在年底推出在售或未售的三個項目後，2015年深圳信義地產僅有橫崗銀信大廈二期將入市。除此以外，2013年底聯手佳兆業獲得的龍崗楊美舊改地塊，是其僅有的未開發的項目。
與此對應的是，隨著深圳逐漸進入以消化存量土地為主的時期，舊改的競爭已越來越激烈，僅華潤置地、佳兆業、招商地產、京基、卓越等名氣較高的企業獲取的舊改土地面積便已累計超千萬平方米。
市場人士認為，過去有些規模小的開發企業沒有經驗、沒有資質也可以獲取舊改項目，但是現在隨著競爭的加劇，行業的發展，這部分企業將來獲取項目的機率將越來越小。
林曉華表示，未來房地產市場只會變得越來越專業化，加上土地稀缺推高開發成本，對於規模小的開發商而言無疑具有很高風險。「最好能跟品牌房企一起合作開發，藉助其專業能力及資金，小房企才不至於套現走人。」