原標題：深圳龍華區70萬平舊改項目獲新進展，鴻榮源擔任申報主體，近半公共用地或擠壓利潤空間 來源：華夏時報網
華夏時報（chinatimes.net.cn）記者黃瓊 李未來 深圳報導
體量相當於1.5個白石洲的觀城第一期城市更新單元（以下簡稱「觀城第一期」）近期有了新進展。5月14日，深圳市龍華區城市更新和土地整備局對《2020年深圳市龍華區城市更新單元計劃第四批計劃》（草案）進行公示，其中就包含了觀城第一期城市更新單元，觀城第一期由深圳市鴻榮源企業發展（集團）有限公司（以下簡稱「鴻榮源」）擔任申報主體。
此次觀城第一期總拆除重建用地面積高達70萬平，規模相當於白石洲舊改面積的1.5倍。與白石洲舊改項目不同的是，此次觀城第一期要求擬拆除範圍內城市基礎設施、公共服務設施以及政府公益性項目面積不少於32.4萬平，佔總面積的46%，無形中對此次舊改收益空間造成了一定的擠壓。
鴻榮源向來有「關外舊改大王」之稱，從1991年創立至今，先後打造了弘雅花園、香蜜湖熙園、鴻景園、尚都、西城上築、公園大地、壹方中心等多個經典項目。據咚咚找房統計，目前，鴻榮源地產僅深圳區域就有超1000萬平的土地儲備。
70萬平舊改，近半數為公共用地
觀城第一期位於龍華區觀湖街道，梅觀高速與觀瀾大道交匯處東南側。
2019年11月，觀城第一期完成更新意願徵集，並於龍華區城市更新局官網公示，同時，鴻榮源也向有關部門申請將該項目納入城市更新單元規劃制定計劃。
2020年5月14日，深圳市龍華區城市更新和土地整備局進行《2020年深圳市龍華區城市更新單元計劃第四批計劃》（草案）（以下簡稱「計劃」）公示，該計劃顯示，觀城第一期城市更新單元位列其中，申報主體為鴻榮源。
計劃顯示，觀城第一期擬更新方向為居住、商業、普通工業、新型產業（新型產業用地不超過最終批准產業用地面積的19%）等。
同時，擬拆除範圍內應落實用於城市基礎設施、公共服務設施、政府公益性項目的面積不少於32.4萬平方米（含不少於3.3萬平方米的教育設施用地，不少於2.8萬平方米的綜合醫院用地，不少於2336平方米的社會福利設施用地及不少於9.9萬平方米的綠地），公共用地佔總舊改面積的46%。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹對《華夏時報》記者表示，公共用地面積佔比過大導致收益被擠壓是必然的。但目前深圳多數新房供應需要靠舊城改造來實現，在商品房土地出讓面積不多的情況下，即使利益受限，很多房企為了生存，也會選擇參與舊城改造項目。
2018年7月，鴻榮源完成觀城第一期城市更新單元土壤環境調查及風險評估報告。該報告顯示，片區內以住宅（村民自建住房）及工業廠房、宿舍為主。住宅區內街巷尺度狹窄，樓間距近，街道形象較差；以村民自住及出租性居住為主，個別住宅一樓設有小賣店，出售日常生活用品；廠房以五金製品加工、電子產品組裝、塑膠製品、紙品廠、印刷廠、家私廠等傳統加工製造業為主，廠房建成時間多在15年以上。
何倩茹認為，在舊改過程中，還會有很多的不確定性。其中，第一大難題就是釘子戶，這或將增加前期的開發成本。另外，目前舊城改造的政策仍有很大的調整空間，因此房企也會存在政策上的風險。
《華夏時報》記者就此次舊改項目的最新進展以及鴻榮源舊改版圖等情況向鴻榮源相關負責人發送採訪申請，其表示，任何採訪都不方便回復。
鴻榮源的舊改博弈
鴻榮源官網顯示，鴻榮源創立於1991年，在地產開發和城市更新領域深耕多年，同時布局深莞區域，累計綜合開發建築面積超過1000萬平米。
鴻榮源發家於深圳寶安，目前也於寶安開發項目最多，早期開發的較知名住宅項目包括弘雅花園、御景臺、麗景城等。
2012年，鴻榮源憑藉住宅項目熙園山院打入龍華市場，目前在龍華還有尚峻、壹成中心兩個已入市項目；其中壹成中心項目亦為舊改重建，佔地約50萬㎡，為目前深圳最大的建成舊改項目。
據咚咚找房統計，目前，鴻榮源地產僅深圳區域就有超1000萬平的土地儲備，比較明朗的更新項目多達20多個，包含民治第三工業區、寶山工業區、觀城橫坑河西項目、元芬項目、牛湖老村項目、賴屋山項目、清湖老村項目等十幾個舊改項目。從鴻榮源舊改布局來看，其舊改項目多數分布於寶安、龍華等區，福田、南山項目較少，素有「關外舊改大王」之稱。
在鴻榮源的舊改版圖中，除深圳大本營之外，臨深片區也是其絕佳的市場補充。2018年以來，鴻榮源已經五進東莞舊改，先後落子鳳崗、塘廈、長安、黃江，總更新面積不下340萬平米。2018年9月，鴻榮源首進東莞，拿下鳳崗鎮天堂圍村86.5萬平米舊改項目；2019年10月，拿下塘廈鎮四村社區新城市中心76.1萬平舊改項目；2019年12月，中標長安鎮沙頭股份經濟聯合社商住類城市更新10.8萬平米舊改項目。
2020年3月2日，東莞市農村（社區）集體資產管理網發布中標公示，確認鴻榮源為黃江鎮雞啼崗城市更新項目目的前期服務商，擬更新面積約為127萬平方米。
3月5日，黃江鎮黃牛埔股份經濟聯合社永興（東環路段）城市更新項目也確認鴻榮源為前期服務商，擬更新面積約42萬平方米。
58安居客房產研究院分院院長張波對《華夏時報》記者表示，房企發展的下一個十年，舊改依然不是中小房企的最佳選擇，除非在當地有著獨特的資源優勢，大型房企參與到舊改中的力度預計會有所上升。