來源：經濟觀察網
原標題：開發商不願意為商業用地買單了？
經濟觀察報 記者 程璐洋 2020年二季度，全國主要城市各用途地價環比增速的下降折線終於開始上升，但商服用地除外。
受疫情等因素影響，今年一季度的百城土地市場比較冷靜，第二季度的土地成交數量明顯上升。3月起，隨著全國各城市土地供應的逐步恢復，開發商開始補倉拿地。
中國國土勘測規劃院報告顯示，截至二季度末，全國105個主要監測城市的綜合、住宅、工業地價環比增速均由降轉升，而商服用地繼續下降。
事實上，商服地價的環比增速已經連續四個季度下降。開發商不願意為商服用地買單了嗎？
其實從商業用地來看，開發商的購地選擇在不同能級的城市間出現了明顯分化，更多的商服用地成交集中於二線城市。
連續放緩
中國國土勘測規劃院發布的《2020年第二季度全國主要城市地價監測報告》顯示，相比其他類型用地，商服用地的恢復明顯不足。
從環比看，全國105個主要監測城市總體地價增速為0.43%，較上一季度上升0.34%。分用途看，商服、住宅、工業地價環比增速依次為-0.26%、0.87%、0.23%，較上一季度分別變化-0.04、0.53、0.31個百分點。
從同比看，這105個城市總體地價較去年同期增長2.05%，增速較上一季度下降0.61%。分用途看，商服、住宅、工業地價同比增速依次為0.54%、3.11%、1.46%，較上一季度分別下降0.82、0.78、0.26個百分點。其中商服地價同比增速連續八個季度放緩。
也就是說，在全國地價平穩回升的二季度，無論同比還是環比，相較已經回升的綜合、住宅、工業用地，商服用地仍未恢復，且持續放緩。
對此，高力國際華北區諮詢服務部高級董事付茂華認為，商服用地出讓的連續疲軟，受到寫字樓和商場兩種主要商服類型的影響。
「寫字樓市場是因為供應過量」，付茂華說，「寫字樓市場的全國標杆，上海和北京從去年底都有明顯回撤。房地產有周期性，整個市場租金保持比較強勁的水平已經挺長時間，短時間內供應量較大，租金壓力就比較大，引起了重新疲軟。」
高力國際數據顯示，2020年第二季度，北京寫字樓市場空置率16.5%，同比上升3.6個百分點，同期，上海寫字樓市場空置率19.1%。
「商業，大家體會就更深了，一是對公共衛生安全的顧慮，商場的掉鋪率明顯增加，另外在疫情期間，電商對實體商業衝擊更明顯。」付茂華表示。
世邦魏理仕數據顯示，北京零售市場第二季度空置率普遍升高，環比上升1.3個百分點至8.6%。戴德梁行的數據顯示了同樣的趨勢，今年二季度，北京市場零售空置率12%，環比上漲3%。
聚焦二線
雖然商服用地整體出讓疲軟，不過，具體到不同能級城市時，熱度出現明顯分化。
在36個直轄市、省會城市和計劃單列市的重點監測城市中，商服、住宅、工業地價環比增速分別為0.08%、0.82%和0.18%，商服地價增速由負轉正。
劃分為一二三線城市來看，城市分化的情況更為清晰。
二季度，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市和成都、天津等32個二線城市的各用途地價環比增速均由降轉升，同比增速持續放緩；三線城市商服地價環比增速持續回落。
這其中，只有二線城市的商服地價始終保持正向增長，環比增速0.19%，同比增速1.28%。
商業用地更聚焦二線城市，是開發商們新的拿地策略嗎？
據Wind數據，2020年至今，綠地控股以20宗商服拿地數量、88萬平方米的土地面積，位列商服用地拿地榜單第一名。
這20宗地塊，分別位於哈爾濱、鹹陽等12個城市，其中二線城市6個，佔比一半。據公開資料，綠地控股已經和昆明市、煙臺市、貴陽市和蘭州新區等多個市區達成戰略合作，共同建設城市發展。
除了押注城市級發展戰略，商服用地還能帶來實實在在的成本優勢。
以近來較活躍的商業地產玩家大悅城為例，2019年，大悅城控股新增土地儲備500萬平方米，其中大悅城地產新增土地儲備185萬平方米，投資參與230萬平方米的城改項目，主要在西安和粵港澳大灣區，具備城市更新可能的地塊有131萬平方米。
「我們這一年拿的地相對比較便宜」，大悅城控股總經理曹榮根4月表示，大悅城2019年新增銷售型項目地貨比實現了近年來的最低值，大概34%，平均溢價7%，平均樓面價5525元/平方米，其中底價成交的宗數佔比65%。
通常而言，商業用地需要更長期地投入和運營，對有著不小負債壓力的開發商而言，持有型商業的資金周轉速度偏慢，不是一門容易的生意。但從城市管理者的角度來看，商服用地的商業帶動效果更明顯，會帶來持續的稅收和城市消費活力。開發企業手握持有運營能力，更容易獲得低價優質土儲。
2019年，大悅城獲得武漢蔡甸區地塊計容建築面積48萬平方米，拿地均價2377元/平方米，住宅成交地價較周邊低1/3；濟南地塊計容建築面積77萬平方米，其中購物中心12萬平方米，住宅地塊拿地均價較周邊低35%。
濟南，正是2020年商服用地土地供應城市排行榜中，土地供應數量和面積前20名之一。在2020年的商服土地供應城市排行榜中，烏魯木齊、大連、杭州、長春和青島是土地供應面積的前五名，在同期的商服土地成交城市排行榜中，前兩名保持不變，長春、杭州、成都位列三四五名。
顯然，二線城市提供了較大比重的商服土地供應和成交面積。
除上述原因外，看好二線城市的消費發展潛力，也是開發商們聚焦二線商服用地的原因。
「（二線城市）非常快速地城市化，而且範圍是中心城區。這種歷程其實在一線城市，特別是北京和上海也經歷過，這個階段的消費跟隨也比較快，所以大家對它期望值比較高」，付茂華認為，另一個原因是商服用地往往跟隨軌道交通來分布。在快速成長的二線城市裡，快速發展的軌道交通也是有利因素。
不賺辛苦錢
「有更多選擇後，大家都想去做躺著就能賺錢的事情，誰想去幹辛苦活？」禾略中國CEO鄭永祥直言，做住宅對開發商而言「躺贏不一定，躺活還是可以的」。
禾略中國主要為開發企業提供土地投拓方面的諮詢服務，鄭永祥告訴經濟觀察報，相比住宅，開發商其實一直都不願意拿商服用地，「之前選擇不多，做住宅是數學題，做商業是語文題。專業做數學題的，就算老師強行在考試裡加一道語文題，其實肯定是抗拒的。」
但今年的土地市場給了開發商更多選擇。Wind數據顯示，截至8月6日，2020年全國土地累計供應土地數量9292宗，供應土地面積約4.5億平方米，相比去年同期8307宗土地供應的3.9億平方米有明顯增長。其中工業和住宅用地供應均增長2000多萬平方米，而商服用地供應增長193萬平方米。
「今年政府推更多土地，純住宅方面的土地供應也增加了很多，大家更不願意賺辛苦錢，都去拿住宅了。原來開發商之所以要去拿那些商服用地，是因為如果不拿商服用地，可能就拿不到住宅用地了，都是打包配套的。現在既然土地已經很多，為什麼還要拿商服用地？」鄭永祥這樣解釋開發商的拿地心態。
Wind數據顯示，2016年至2019年，住宅用地供應數量和面積同比始終增長，明顯高於商服用地供應量。截至8月6日，住宅用地累計供應1.9億平方米，同比增長13%，為近四年同期供應量最高；而商服用地累計供應4200萬平方米，同比增長5%。
「二線城市可以拿了商服來做公寓，一線城市管太嚴做不了，首先規劃的時候限定了最小分割面積，第二上下水也做了嚴格規劃，另外，北京還限定了購買資格。但二線城市現在管得不嚴，開發商拿商業用地可以把它變成酒店式公寓賣掉」，鄭永祥舉例，比如在成都或者武漢拿地，40%住宅，40%辦公，20%商業，實際上，住宅就當住宅賣，辦公就變成酒店式公寓，商業做一部分社區商業或底商。
在龍湖今年拿下的5塊商服用地中，有3塊位於南寧和青島，土地面積在4300平方米和6400平方米之間。「肯定是用來做公寓的，loft那種。」了解上述項目的一位龍湖集團員工表示。