來源:吉屋網 發布時間:2012-02-14
龍年春節後上班伊始,合肥市就連續出臺了三條土地新政,給意欲在合肥城區拿地的開發企業提供了一個很好的曲線入市機會。
2月1日,合肥市政府宣布實施三條土地新政。從即日起至今年底,合肥市城市規劃區內的商業、工業、辦公、綜合等存量國有建設用地,土地使用權人可自行升級改造發展成商服項目,不用再像以往一樣須先退地再招拍掛拿地。
合肥富邦置業有限公司總經理助理孫斌認為,合肥土地新政是為這類地塊尋找買家的一種創新和嘗試。這既可推動此類地塊的開發改造,保障原產權單位的利益,又可給意欲進入合肥拿地的企業以曲線入市之機。拿地企業與缺乏開發實力的原產權單位合作,還可降低拿地成本。
商服大項目地價打折
這三條土地新政分別是《關於促進存量商業用地升級改造提高土地利用效益的意見》(新政一)、《關於盤活存量建設用地提高土地利用效益的意見》(新政二)和《關於促進工業用地集約利用的意見》(新政三)。
新政一顯示,在合肥城市規劃區內未納入土地收購儲備範圍的具有國有土地使用權證或合法權屬來源的存量商業用地,土地使用權人經政府批准後可自行改造升級,建設商業、服務業項目(不含商品住宅)。
在土地出讓金補繳方面,新政一對拆除重建項目、提高容積率的在建和已建商業項目,都作了詳細說明。對於總*在5億元以上的大型商業綜合體(不含辦公、寫字樓、商品住宅)和五顆星等級酒店項目,按物業自持比例,在地價上給予五至七折優惠。
新政一表示,自行改造升級建設的商服項目,在規劃審批、土地出讓方案的編制及公示、土地出讓合同的籤訂上,還須履行相關手續。
工業用地可改商服用地
新政二規定,合肥城市規劃區內,城市總體規劃、控制性詳細規劃已調整為商服用地且未納入土地收購儲備範圍的原有工業、辦公、綜合等具有合法權屬來源的存量國有建設用地,土地使用權人可自行升級改造成商服項目(不含商品住宅)。
新政二對工業用地的適用範圍作了規定。指出二環以內以及合肥經濟技術開發區、合肥高新產業技術開發區、合肥蜀山經濟開發區、合肥廬陽工業園區、合肥包河工業園區、合肥瑤海經濟開發區(含新站綜合試驗區)、安徽肥東經濟開發區(僅指原龍崗開發區)等定界範圍的工業用地,且在2007年4月2日之前已供應的,可改造升級為商業服務項目。
土地使用權人須按照新的規劃條件和土地用途下的市場評估價格與原土地用途下的剩餘年期市場評估價格(劃撥土地權益價)差額,補繳土地出讓金。
土地使用權人也需要事先向合肥市政府提出自行升級改造的申請,經相關部門變更規劃、編制土地處置方案並公示、籤訂土地出讓合同等一系列程序後,才能進行改造建設。
在新政三中,鼓勵工業用地提高容積率,在不改變土地用途的情況下,不再收取容積率增加部分的土地出讓金。
曲線拿地的機會
新政出臺後,合肥市國土資源局局長高國忠表示,各個城市舊城改造都曾遇到因商業權屬分散而導致的拆遷難題。合肥市讓商家和企業自行對核心城區內的舊商業、舊工廠進行改造,可加快推進「退二進三」產業結構調整,促進節約集約用地。
而在業內人士看來,合肥出臺的三條土地新政,既與2011年合肥土地市場招拍掛低迷、調控下開發企業對純住宅用地需求量下降有關,而且與合肥城區內存量商業、辦公、綜合等舊改項目的改造難有關。
「比如合肥老城區核心的光明影都項目,四五年前就啟動拆遷,要改造成寫字樓,但已經停了好幾年!」孫斌介紹,各大房企幾年前就想積極參與合肥市上述類似的舊改項目,但幾乎都因與原產權單位談不攏而無法介入開發。
其認為,這些舊改用地不用再回收並走招拍掛程序,可減少原產權單位在招拍掛環節的「丟地」風險,保護和放大原產權單位的利益,因為「拆了也給不了多少補償款」。由於原產權單位的開發實力較弱,勢必會引進合作開發單位,那麼開發企業就可獲得曲線拿地的機會,同時減少拿地及開發成本。