4月26日，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中指研究院三家研究機構共同舉辦，中指研究院上海分院承辦的「2019中國房地產百強企業研究成果（華東）發布會暨第十六屆中國房地產百強企業家華東峰會」在上海隆重舉行。
第一部分：研究成果發布
市場分析
中國房地產TOP10研究組聯席組長、清華大學房地產研究所所長劉洪玉先生介紹了百強研究方法體系演變與房地產企業發展策略
劉洪玉
中國房地產TOP10研究組聯席組長
清華大學房地產研究所所長
劉洪玉先生觀點：
房地產市場進入調整期，房企一方面應聚焦主業實現穩健發展，另一方面要協同創新打造多元競爭優勢。城鎮化和人口自然增長仍將推動房地產市場進一步發展，疊加居民對居住需求的升級和城市存量住房更新，我國房地產市場中長期發展空間仍然充足，預計到2030年我國房地產市場仍然存在年均12億平方米左右住房需求。
不同等級城市市場存在周期輪動機遇，房企應踩準市場節奏。本輪市場周期中一線城市最先起步，也最先於2017年步入市場調整，預期將率先回暖；二線城市和三四線城市隨後分別起步，二線城市於2017年第二季度回落，但二線城市總量優勢顯著，房企仍需把握二線城市的增量市場；三四線城市於2018年第二季度出現調整趨勢，疊加棚改貨幣化安置政策收緊和市場購房預期轉向，預計2019年仍維持市場調整趨勢，城市投資風險加大。
長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中遊五大城市群，作為全國最具經濟活力和人口密度最高的地區，房地產市場具有巨大的發展潛力和廣闊的增長空間，伴隨梯度城鎮化發展，部分中西部人口大省省會城市在政策和人口紅利支持下獲得增長空間。
中國房地產TOP10研究組辦公室主任、中指研究院常務副院長黃瑜女士對中國房地產市場形勢及趨勢展望做了分享。
黃瑜
中國房地產TOP10研究組辦公室主任
中指研究院常務副院長
黃瑜女士觀點：
房地產市場進入調整期，房企一方面應聚焦主業實現穩健發展，另一方面要協同創新打造多元競爭優勢。城鎮化和人口自然增長仍將推動房地產市場進一步發展，疊加居民對居住需求的升級和城市存量住房更新，我國房地產市場中長期發展空間仍然充足，預計到2030年我國房地產市場仍然存在年均12億平方米左右住房需求。
不同等級城市市場存在周期輪動機遇，房企應踩準市場節奏。本輪市場周期中一線城市最先起步，也最先於2017年步入市場調整，預期將率先回暖；二線城市和三四線城市隨後分別起步，二線城市於2017年第二季度回落，但二線城市總量優勢顯著，房企仍需把握二線城市的增量市場；三四線城市於2018年第二季度出現調整趨勢，疊加棚改貨幣化安置政策收緊和市場購房預期轉向，預計2019年仍維持市場調整趨勢，城市投資風險加大。
長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中遊五大城市群，作為全國最具經濟活力和人口密度最高的地區，房地產市場具有巨大的發展潛力和廣闊的增長空間，伴隨梯度城鎮化發展，部分中西部人口大省省會城市在政策和人口紅利支持下獲得增長空間。
成果發布
中指研究院杭州分院副總經理高院生發布2019中國房地產百強企業研究報告。
中指研究院杭州分院副總經理 高院生
高院生先生觀點：
十六年來，百強淘汰率達到82%，市場份額提升至近六成，總資產均值增長76倍，百強企業土地儲備總建面均值增長近8倍，營業收入均值增長近48倍，淨利潤均值增長近68倍。而華東百強企業百強表現優異，主要分布在上海、浙江和福建。
2018年百強企業資源加速向優勢企業聚集，梯隊分化明顯。百強房企紛紛聚焦熱點區域主流需求，調結構優產品強營銷。同時加快周轉提升運營效率，通過降本增效來拓展盈利空間。在房地產政策調控日益收緊的背景下，百強緊跟市場形勢調整投資節奏，通過多渠道融資穩健發展，精準布局來降低經營風險。而代理企業也在加速下沉、通過資源整合、挖掘存量，進行轉型升級。金融服務企業遵循市場規律，也主動提高管理能力，投融資逐漸回歸理性。
隆重表彰
中指研究院上海分院總經理李力女士發布2019中國房地產百強優秀企業名單，中國房地產TOP10研究組聯席組長、清華大學房地產研究所所長劉洪玉先生和中國房地產TOP10研究組辦公室主任、中指研究院常務副院長黃瑜女士分別為優秀的華東企業予以表彰。
中指研究院副總裁兼上海總經理 李力
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第二部分：房地產高峰論壇
主題演講一：圓百姓安居夢想 做社會責任擔當
吳騫
上海建工房產股份有限公司副總經理
上海建工房產是一家上海本地的國企，目前公司的商品住宅、保障房和商業地產的比例大概是6：3: 1。其中保障房建設始於2003年，這麼多年來，保障房始終是公司業務板塊的一個重要的構成部分。建工房產按照造價不高水平高，面積不大功能全，佔地不多環境美，標準不低房價低的要求，並且依託建工集團在建築全生命服務商的整體優勢，以綠色化、工業化、信息化為產品開發的導向，將科技元素融入保障房建設，匠心為社會和普通百姓打造精品保障型住房，努力幫助普通老百姓實現安居的夢想。建工房產開發的周康航拓展基地C0401地塊的安置房項目是上海市首個整街坊預製裝配式小區，項目實現了三個國內首創，一個是國內首創的PCTF裝配式體系，第二個創新就是國內首創高層建築無腳手架施工，第三個創新是國內首創預製剪力牆螺栓連接技術。
主題演講二：新形勢下房企高質量標準化融資探討
劉坤陽
開源證券金融市場部不動產和基礎設施部總經理
近年來通過20家優質房企的融資情況可以看出，標準融資佔這些房企的融資的比例在5%-10%的區間，這部分的融資為房企提供了高質量、低成本的資金來源。今年一季度，眾多頭部的房企在資產證券化領域做的融資，主要聚集在供應鏈、類RELTs、ABS這幾個類型。類RELTs優點是直接融資規模大，增加當年利潤，同時由於不屬於債務融資，會降低資產負債率。CMBS的特點是短平快，在短短的不到三個月的時間裡面，可以實現高效的融資，在融資的成本、期限上，融資用途上，還有融資的綜合的成本上，都有非常好的優勢。企業想要實現高質量的融資，首先在負債，淨負債率，還有債務資本比，有息負債的總額上面都有非常好的控制，其次是要有前瞻性和開放性，做到透明和標準，最後兼顧追求效率和質量。公募RELTs可以保留相對的控制權，能夠保留了將來的二級市場轉讓溢價轉讓的機會，有一個很好的流動性。目前公募RELTs更多是布局是一線城市，北上廣深或者是強二線城市，主要圍繞住房租賃類的資產還有保障房租賃的資產，以及優質的辦公商業。
對話研討
2019中國房地產百強企業研究成果(華東)發布會現場，與會的企業高層領導參與對話研討——「新形勢下，房企如何穩健布局、科學拿地？」，中指研究院上海指數研究中心副總經理張文靜女士（下圖左一）為研討主持嘉賓。
上海三盛宏業執行副董事長、執行總裁潘功成先生(上圖左四)：
今年房地產市場將以穩為主，整個房地產行業經歷了三十年的發展，已經到達了一個頂點，但是仍然有很長的路要走，這是很多發達國家走過的歷程。而選對城市對房企來說至關重要，選城市一要看整個經濟面，同時要看人口，另外也要看地段，利用大數據科學決策、科學拿地。
上坤集團助理總裁佟文豔女士(上圖右三)：
上坤是2018年新晉百強企業，至今已基本完成了七大區域板塊的布局。2019年到2020年，上坤更多地會選擇在已經進入的區域做深耕，發揮優勢，達到區域貢獻量，也會考慮西部、中部等板塊的拓展突破。在這個過程中，「心態」非常重要，一方面對外積極開放地尋求合作夥伴，戰略攜手共贏，另一方面，內部團隊也要將繼續做好基本功，深入研究每個深耕城市的周期，中長期的戰略以及政策。
三巽集團副總裁張盛冬先生(上圖右二）：
現階段房地產市場強調的不是投資策略，而是投資態度。好的投資態度第一是不急躁，把握企業發展的基本節奏；第二是不浮躁，理性看待市場的周期性；第三是勤奮，更深入地了解一些投資細節，比如一個城市的庫存，要去了解這個庫存戶型的比例，以及當地的成交情況等等方面。
愛建信託資金信託總部總經理邵曉慶先生 (上圖左三) ：
愛建信託在拿地領域探索較多，各種模式都有應用，尤其是做項目的前端。甚至最近也在考慮房企拍地保證金基金是否可行。地產企業回歸本原，這個訴求還是在前端。房企拿地兼具「科學性」和「藝術性」：恆大以文化旅遊搭臺，地產唱戲。綠地往往是以建超高層寫字樓作為賣點，來做拿地的安排，展現出差異化的優勢。現階段對於交易對手合作，愛建信託主要關注三點，第一是地貨比，關注收益率，第二是進入新城市時，是否有強有力的執行團隊，第三就是槓桿的比率。
同策房產諮詢股份有限公司品牌管理中心總經理王巍立先生(上圖左二)：
未來房地產業會有一個相對審慎的大趨勢，短周期內可能會有波動，要避免在市場行情和情緒高漲的時候高價拿地或者盲目擴展，而是在大家相對悲觀，市場情緒不是特別穩定，政策周期的階段之後選擇布局，周期判斷準確對房企非常重要。
未來人口淨流入的區域和大幅前景的區域安全性非常高，長三角人口產業的轉移，會給拿地帶來很大的機遇和機會。對於房產來說，綜合的能力特別重要，除了獲得銀行非常好的貸款和比較低的發債的機會之外，綜合的產業利潤也非常重要。除了一線之外，二線城市對於自持土地的要求比例越來越高，除了快速周轉的資產之外，自持的土地怎麼樣能做一個多元化的布局也是非常重要。
復星康養產業發展集團副總裁王雨珂女士(上圖右一)：
復星康養在起步階段是做原地養老，月費制的社區模式，這是一種家庭式、城市型的養老。這種養老的模式，運營可能有20%的毛利。後來由於市場對於使用權的需求不斷增加，催生了2016年公司開發的浦江的項目，使用權又設計成可轉讓，可繼承，可溢價的模式。上海人投資房產非常難，但這種模式是類產權的模式給老人去居住。不單解決了存量的問題，還賣出了溢價。現在這個項目同樣的戶型，相較於兩年半以前增長40%多。同時可以一些房企和酒店進行一些戰略合作，比如健康小鎮和旅遊。復星康養集團還有居家護理，康復醫院。可以在政府為了解決民生工程的時候進行承接。以此也可以從政策上對開發商拿地做一個輔助。使其更具有優勢。