今年以來，整個房地產行業發生了翻天覆地的變化，而這一切變化都在告訴我們，房地產行業已經在真實地發生著改變--從政策到市場，從行業到企業，從資本市場到土地市場。如何在房地產的變化中尋找到合適自身的藍海發展優勢，成為擺在開發商面前的一道現實難題。網易房產選取今年以來在轉型方面動作較大的多家企業，以此探討房企的轉型與創新之道。
萬科在而立之年的宣言中如是寫道，我們夢想有一天，公司市盈率飆升，離職率猛降，自我顛覆之路成坦途，而立之年，生如夏花。為了達成這一願景，萬科從今年開始了自我顛覆之路。[詳細]
12月23日，萬科總裁鬱亮透露，當日萬科完成了年度回款2000億的目標。
想像一下，如果你有一套18平米的房子。
一個18平方米的房子，面積比商場停車位稍大一點，你的床頭可能頂著衛生間的玻璃，伸一下手臂，至多再邁上一大步，就幾乎可以夠得到屋裡所有的物件---當然你也擺不下太多物件。
或許，對你來說，18平吃飯洗澡睡覺完全OK，那麼問題來了，18平能夠承載一個家庭嗎？
說到這，你不禁想問，這18平米的房子在哪裡？這就是前不久萬科在廣州所做的事情。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對網易房產指出，萬科設計18平米的房子進行創新，是為了對衝傳統行業盈利空間收窄的風險，本質上也符合萬科2.0戰略擴張的態勢。
上述人士進一步指出，萬科的2.0發展戰略版本，主要涉及三個方面：第一、管理層的變更，王石一代的創業人開始謝幕，進而以鬱亮為核心的管理層開始稱為掌舵者。這裡面也包括萬科北京區域的毛大慶等，都是具備積極的樓市創新思維。第二、經營業務發生轉變。第三、對人才管理計劃的創新。
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事實上，18平米的極小戶型，只是今年萬科在轉型、創新中做的及其微小的一件創舉。
據萬科在而立之年的宣言中如是寫道，我們夢想有一天，公司市盈率飆升，離職率猛降，自我顛覆之路成坦途，而立之年，生如夏花。
為了達成這一願景，在萬科的而立之年，轉型、創新、顛覆成了萬科的"主旋律"。
然而，在外界看來，讓萬科有這一轉變的還是來自於行業的危機感。房地產市場的"白銀時代"已經到來。
在"白銀時代"，整個房地產行業面臨怎樣的痛點？嚴躍進對網易房產表示，目前房地產的痛點有兩個：第一是政策調整過於頻繁，導致很多房企的經營是以僥倖心態盈利。第二是盈利空間持續收窄，這是產業經濟發展的趨勢，需要房企通過戰略轉型來對衝風險。
隨即，廣州某房地產公司的相關負責人對網易房產也表述了同樣的看法，相比之前，現在的利潤薄了很多。除此之外，嘗試了很多營銷手段，但是效果都很一般。
據8月18日萬科發布今年上半年財報顯示，公司上半年的營業收入和淨資產收益率指標同比略微下降，其中營業收入自2010年以來首次出現下降。
從表面上看，萬科現在還無人能超越，然而隨著這幾年的發展，綠地、恆大、中海等企業已經緊逼直上，拿去年全年的銷售業績來說，過千億的企業已經擴容至7家。
而就在今年，據億翰智庫發布的房企今年前11月銷售業績榜單，綠地集團在今年前11月銷售金額預估為1918億元，排在第一位，萬科則以1911億元退居次席。
雖然萬科總裁鬱亮曾多次在公開場合表示，在千億時代不以規模論大小，但是對於久居第一寶座的萬科而言，仍會感到"亞歷山大"。
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那麼，在白銀時代，對於企業而言，如何找到新的利潤增長點？
目前，在房地產領域，萬科已經規劃了三大核心業務。第一個業務還是住宅開發。鬱亮認為，即使到了白銀時代，這塊業務的發展空間還很大，中國的城市化率相比發達國家還有很大差距，這個過程可能需要10～15年，因此在這個傳統的領域裡，萬科的機會還很多。
在傳統的住宅開發領域，在嚴躍進看來，萬科真正要獲取新的盈利增長點，第一是在社區經營的內涵上進行拓展，從而充分利用其全國項目多、客戶資源多的優勢。
睿信致成董事總經理薛迥文在接受網易房產的採訪時也表述了同樣的說法。薛迥文強調，萬科可以利用其社區物業方面的優勢，借鑑彩生活的發展模式。
以彩生活為例，從彩生活上市至今，彩生活社區服務模式目前得到了資本市場的基本認可。據其招股資料披露，彩生活已與465個住宅社區籤約提供物業服務， 並為373個住宅社區提供顧問服務，2011年至2013年的複合年增長率為26.1%，而這三年增值服務的毛利率分別為82.3%、94.1%及 98.4%。據彩生活今年半年報顯示，報告期內，彩生活毛利率高達66.1%，同比增長12.1%。
事實上，除了住宅地產仍將佔據半壁江山外，萬科現在也有試驗消費體驗地產和產業地產，這也將是公司對於城市配套服務商的最佳詮釋。
為此，萬科專門組建了上海萬科產業地產事業部，作為全集團產業地產業務的孵化試點；同時從普洛斯、華夏幸福等產業地產專業團隊中不斷挖人，在其總部成立了物流地產事業部，並在各地事業部推動項目投資跟進位度，將運營團隊與項目綁定。
然而，相比利潤，鬱亮曾表示，萬科更看重淨資產收益率，其實質是股東所獲回報如何。從萬科在三季度的財務數據看，其淨資產收益率ROE數值為8.22%。
對此，嚴躍進對網易房產還表示，從整個行業角度來看，ROE基本在10%以下。但萬科規模大，在該指標上並不能說最優秀，反而是一些輕資產模式下的房企更有優勢。
"提高淨資產收益率，一來要繼續堅持快速周轉策略，不囤地、不捂盤。二來是合作開發，和有地的、有錢的夥伴合作。"鬱亮之前曾如是表述。
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在"千億規模"的時代，在提高盈利能力的考量之下，萬科又該如何健康平穩發展？
與業內大部分股權由一個或幾個股東持有的民營企業不同的是，萬科的股權更為分散，其所有者實質為A股、B股一百多萬投資者。
在業內人士看來，萬科的經營管理實際上是掌握在一批職業經理人手裡。在公司的所有者無法直接涉入到公司管理的時候，那麼公司就必須解決一個問題：怎麼讓職業經理人能夠真正地站在股東的角度去思考問題。
為了適應千億時代的管理，在管理層面上，今年以來，萬科走上了事業合伙人的道路。
同策諮詢研究部總監張宏偉對網易房產記者指出，萬科的嘗試是企業本身的一種轉型和創新，事業合伙人制度就是在公司管理層面的創新嘗試。
今年3月份以來，萬科首次提出"事業合伙人制度"。隨後在4月23日，萬科召開合伙人創始大會，共有1320位員工率先成為首批萬科事業合伙人。5月28日，盈安合夥在資本市場"首秀"，斥資3億元在二級市場買入萬科A股3583.92萬股，佔公司總股本0.33%。
截至目前，據不完全統計，盈安合夥已在二級市場累計耗資31.3億元增持自家A股股票，共持有萬科A股股份3.59億股，佔公司總股本的3.26%。
希望萬科第四個10年之後，可以培養200個億萬富翁---鬱亮
除此之外，萬科也嘗試在組織架構上進行一些調整。
目前萬科實行的是"總部-區域-一線"三級架構。近年來，為了增強業績增長動力，避免一線作戰人員受到內部掣肘，萬科提出了"一線當家"：除拿地、財務和考核歸屬總部外，其餘均由一線公司主導，充分放權。
按照鬱亮的思路，萬科總部將充分授權一線去做創新和網際網路化。"把金字塔壓扁，把更多的力量往區域放，讓他們自行決策。"鬱亮以"瘦臉"來形容總部放權。"自進入千億時代後，總部的人數減掉了40%，現在也是控制在200人以內。
對於區域公司的壯大，鬱亮表示，公司就怕頭大身子小，對於分支機構要充分放權，總部做的越少越好，精力都會集中在戰略研究上。
近半年以來，萬科各地區域公司先後與網際網路公司結盟合作，大部分都是為了擴大銷售。其中，北京萬科和百度合作，廣州萬科與騰訊合作，杭州萬科和阿里巴巴合作，上海萬科和平安好房網合作。另有北京萬科與鏈家合作，西安萬科推出全民經紀人等新銷售模式。
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在融資方面，目前房地產行業正在遭遇"寒冬"，融資能力能否跟上發展速度，也是不少房地產商的核心考量。
從2011年以來，萬科不止一次表示，存貨壓力正在上升，運營資金需求正在不斷加大。
"目前中國只要是合規的融資渠道，萬科全部都在用，而且在所有這些融資渠道方面，萬科在行業內基本上都佔有優勢。"萬科董秘譚華傑曾如是表示。
譚華傑續稱，當銀行在貸款額度特別緊的時候，行業內的其他很多企業拿不到融資的時候，萬科就可以拿到，因為萬科在資本市場的信用很好。甚至當別的企業根本拿不到額度的時候，萬科可以以較低利率融資。
在國泰君安分析師餘立峰看來，目前內地房企仍主要依賴於境內發債和金融機構貸款融資，而赴港買殼融資是一個新的嘗試。
值得注意的是，在萬科5月11日股東會上，萬科總裁鬱亮也提到，公司需要拓寬融資渠道，開闢國內國外多元化融資渠道，以滿足發展要求。
鬱亮稱，萬科主要的融資渠道是賣房子回款，另外還有一部分金融機構的借款和海外融資，據萬科半年報顯示，萬科17%融資來自海外融資，未來將繼續提高海外融資的比例，將全年目標定為20%。因為海外資金比國內要便宜很多。在境內，萬科儘可能通過廣泛合作減少對融資的依賴。
不過，據萬科內部人士曾表示，萬科B轉H後，暫時沒有融資計劃，但確實有利於未來開拓在海外市場的融資空間。
有業內人士分析指出，海外雙平臺架構的搭建以及金融鏈條的應用使得公司資金成本端獲得了更大的優勢，為未來無論是土地市場還是股權併購提供了更多的可能性。
嚴躍進也指出，B轉H股後，總體上能夠為萬科融資渠道開通創造條件。