今天聊聊房地產裡一個很特殊的現象：限購
作為一個產品來說，應該對所有人都是公平公正公開的，只要你願意，你就可以購買，而價格則由市場供需關系所決定，這應該是最基本的市場經濟的邏輯
但是房地產比較特殊的是，就是房子這個產品，沒有絕對公平，給到每個人的購買權限有限，不能無節制的買，一個家庭只能買一兩套
為什麼會有這個政策，初衷也很簡單，因為房子稀缺啊，如果讓所有人都放開來買，那價格就要飛漲啊，這個不利於百姓啊
所以就出臺了限購這個策略，目的是壓低需求，然後不讓房價飈的太過猛烈
這個邏輯看上去好像沒錯沒有問題，但是我們捫心自問：限購真的會對房價產生影響麼
如果一直沒有限購這個政策，那麼房價真的就會飆升到天上去了麼
給大家舉幾個例子，和限購有關的故事，希望這裡面的故事給到大家一點啟發
美國敬酒令
在美國曾經有過這麼一段歷史，西部大量的牛仔愛喝酒，每次喝醉了都回答打老婆，白天還不能幹活，搞得民怨沸騰啊。所以在二十世紀二十年代，美國政府正式頒布禁酒令，21歲以上的人才能買到酒，且必須出示身份證，而且和朋友在外面喝酒就是違法，只能回家一個人喝
只讓一部分人能夠買到酒，而且不能聚會喝酒那麼對酒的需求也就降低了，是不是和房子限購差不多一個邏輯呢
但是這個政策出臺之後的影響是怎麼樣呢
1、因為正規渠道買不到酒，所以酒開始流入黑市，導致價格飆升。另外為了保證足夠的供應但是沒有地方弄到酒精，後來工業酒精也被製作成酒用來銷售，就那一年紐約就有1200人喝酒中毒，400人死亡
2、大部分人喝酒都不對外說了，變成了癮君子，所有人表面上和背地裡對酒是完全兩種態度，道德開始淪陷
3、黑社會有了新的載體，發展的更加猖獗，美國黑手黨就是來自于禁酒令最嚴格的時期
4、最恐怖的是，政府因為這個政策，機構也變得腐敗，因為酒雖然禁止，但總有場合需要用酒和酒精，比如醫院、比如教堂……那僅有的幾個可以獲得酒或者敬酒的機構，變得非常的腐敗，中間環節利益置換，政府對這些機構監管，導致政府被變相收買，也開始腐敗
所以各位看，願望到事實的距離是多麼遙遠的距離，禁酒令頒布，非但沒有壓制住酒的價格，酒的銷售量，反而產生了那麼多社會層面的問題
同樣的案例有很多
英國殖民者當年在印度搞殖民統治。他們發現這個地方的眼鏡蛇太多，經常傷人，就花錢讓人去捕蛇，然後收上來殺掉。多好的初衷啊，但是結果是什麼?越收越多，永遠也收不完。原來啊當地百姓發現，去抓眼鏡蛇還不如自己養一條來的方便，反正有人收那麼就養，眼鏡蛇從此在印度開始泛濫
美國人發現有種鳥類非常珍稀，於是就劃定保護區要保護一結果呢?導致這種鳥類滅絕了。為什麼?因為美國實行的是土地私有制，如果在他的私家領地上發現了這種馬，一旦被那些環保主義者得知，這塊土地就要被劃分成鳥類棲息地，那麼這塊土地就要貶值。所以，周邊的人家只要在他的領地上看到這種鳥就馬上打死
看完這幾個案例是不是有點感慨
是的，只要市場有他原有的供需，強行的打壓一定會產生一定程度的畸形效果的
再回過頭來看上海樓市的限購政策，其實已經執行了三四年了，而且是全國最嚴的限購城市
但是我們反觀效果，對成交有抑制麼，並沒有，這兩年的上海反而轟出了歷史最高成交量，那麼多房價有抑制麼，這個大家都知道了，每年上海房價都在堅定的攀升
那為什麼限購對樓市沒有一點效果反而還有反作用呢
其實道理也很簡單
1、限購這個政策的頒布就在明說房子是個好東西，不然也不會限制你購買，這樣的暗示激活了很多沒有那麼明顯的購房需求
2、對於本地限制購買2套的政策，讓原本只想買1套的上海人也想要買2套了，房票不用就是浪費
3、本來不著急買房的因為看到這個政策出來之後都著急去買房子了
而且限購政策出來之後，對房地產的健康發展也做了反向作用，一些沒有購買資格的朋友通過假結婚假離婚的手段讓自己擁有購買資格，首付不夠的朋友就用高利貸首付貸的模式來借錢買房，而且在去年上半年弄的所有人人心惶惶，這一切其實都是限購政策衍生出來的
很顯然，限購這個政策起了反作用，而且我現在更加擔心的是如果哪天取消限購，那市場的反彈會更加恐怖
為什麼會有這樣的結局，其實本質上房地產的源頭土地市場是相對的市場經濟，就是通過價高者得這樣的市場規則在發動整個行業，而在尾端通過這樣的行政調控的手段來收尾就會產生畸形效果
我們期待土地市場通過市場規則可以賣最高的價格，但是在房子階段又希望通過限購的模式壓低價格，這樣的邏輯是走不通的
這個是問題的癥結所在，限購不會影響房價，也不會影響成交量，甚至會產生大量的經濟腐敗和道德敗壞的可能，想要平復房地產的問題，只有增加供應量這一個選擇，沒有其他
當然，限購唯一的作用，大概就是在輿論的管控，畢竟這個政策的出臺會讓大部分普通民眾相信，樓市會被管控，會沒有那麼的瘋狂
但，這可能也是唯一的作用了
當經過一段時間後，市場的數字赤裸裸的教育的受眾之後，未來的傷害可能會成百倍的到來
關注過盧俊帳號時間比較久的朋友可能會知道，我有一個特別好的朋友，名字叫阿翔，他和我一樣都是金牛座，而且他更加極品，什麼太陽星座月亮星座上升星座三個星座都是金牛，屬於典型的極品金牛座。
他不是做房地產出生，和我也從來不聊房地產，但是在上海買賣過幾次房子，都有幾套自己的邏輯，一來一去手頭不算房產還有上千萬的現金，他不是我朋友圈最有錢的，但是卻是我朋友圈從零開始逆襲的最棒的。
他總有自己的投資邏輯，看上去沒什麼章法但是仔細想想都有點道理，我基本上隔一段時間都會找他吃一次燒烤喝點啤酒，每次借著酒勁都想從他嘴裡套出點什麼來。
這一次，開年後又找他喝了會酒，問他今年的投資計劃，他是這麼和我說的
以下言論，都是在20瓶啤酒之後阿翔說的，對不對各位自己判斷哈
心態論
買房首先理清楚一個心態：一個被政策這麼盯著的行業，指望隨隨便便就買套房就可以一份沖天的可能性已經很小了，除非你擁有絕對的信息不對稱。當然對於一般人來說，我的態度就是：死了這份念頭
摒棄裝逼詞彙，別動不動扯什麼綠皮價、通貨膨脹、固定資產滾雪球、槓桿、過橋這些自己都不是很懂的詞彙。網際網路在提升了認知的認知之前先提升了人類的裝逼。關鍵是經常說，說著說著就會覺得自己很懂房子。你知道的，這個世道最容易被騙的就是那些不懂裝懂的人
這行當，能賺錢的唯一理由是自己的眼光，從來沒有一勞永逸的事情，哪怕是買房
你要相信一點，這個世道總有很多賺錢機會你看得到但是輪不到你賺的，不熟悉的城市哪怕大熱也不要去，大部分普通人是沒有見一面就和你在一起20年的眼光
技巧論
買房能夠賺到額外的錢，基本就是依賴兩種能力，一種是摸透規則，一種是看懂趨勢。賣一套房子內部有大量的環節，每一個環節都有對應的漏洞可以鑽，但是這個適合職業炒房客，你千萬不要輕易嘗試這個，因為這個會吸乾你所有的專注和時間。沒把炒房做職業的，還是踏實點研究第二種能力比較靠譜，雖然這一塊也比較難，但沒那麼透支一個人的元氣
看懂趨勢，首先需要清晰的認知到一點，房子連接著土地，而土地就是一個城市一個國家的一部分，這一點沒有認識，你的趨勢判斷大多不靠譜
日常可以留意下規模適中的民企的投資戰略，他們沒有國企央企那種靠山，也不是恆大萬科這種什麼地方都會拿。他們願意去的地方大概都是千百次策劃後覺得有得賺的地方，這種角度可能給到你不少方向
不要看什麼規劃，你會發現任何一個城市的規劃方案都是牛逼哄哄的，這是中國特色，你要看哪些城市最近在狂花錢，你知道花了錢之後必然想的就是賺錢的事情，你跟著買進就是機會
策略論
現在已經沒有吃獨食的時候的，能賺錢的行當不可能一個人把錢都賺了，要相信協作的力量，交靠譜的合作夥伴，能讓對方賺到錢，這樣你才能也賺到錢
交一個地產圈的朋友，但不要老指望別人給你點內部房源什麼的，這些都不靠譜，掌握他獲得地產信息的來源是什麼，信息不對稱在房地產裡特別明顯，掌握信息源某種程度上就等於提前了解趨勢
非地產人日常也可以關注各種土地拍賣，敢於開盤口，敢於賭錢預判這次土拍的價格，有代價的賭注會讓一個人專注，幾輪下來也不知道為什麼你的專業性就會提升很多
要學會讀懂政策，這個很關鍵，每一次樓市打壓政策背後，是真的希望打壓房價還是僅僅為了控制輿論或者咱是沒那麼依賴房地產們，不同訴求背後是不同的力度和效果，說實話在中國只要政策想要達到目的的最後就一定會達到，無非每次的真心訴求一般人看不透而已
決策論
買房對我來說最大的提升不是房子增值多少，而是給自己一次性花這麼一大筆錢的勇氣，很多時候，學會花錢才能學會賺錢
買房最大的問題不是專業問題，不是時機問題，也不是投入問題，最大的問題在於心態。買不到合適的房子，基本上都是屬於要的太多，那些又要自住又希望快點漲又希望首付低的，基本最後都買不到最合適的房子
上班過程中，時刻需要記得培養自己一個技能：承擔責任。該拍的胸脯就要拍，哪怕幹砸了也要拍，這個技能會讓你受益終生。特別是在購房做抉擇的時候，那應該是你這輩子最大的開銷之一
房子這個東西，如果就為住，就別焦慮太多，現在可以承受的且適合你的買了就是了，後面漲多少都和你沒關係，後面跌了你家還是你家
習慣論
到處都在說什麼貨幣超發，市場不缺錢什麼的，在中國最不缺的不是錢，而是人，如果做投資想的第一步是賺錢而不是投資自己，那麼基本上你距離被人耍應該就是一步之遙
學會拒絕6個人以上的飯局，學會接受4個人以內的聊天局，哪怕是吹牛，也要把時間用在有意義的吹牛上
證明自己價值得到提升的三種方式：有人願意投資你，有人願意挖你，有中介想要找你。一年內這三種一個都沒發生，那麼你就需要反思自己了
聊到最後的時候阿翔差不多已經迷糊了，腳下的啤酒瓶已經七倒八歪了，他讓我給他打一輛車送他回去，在上車馬上要關門的時候，他搭著我的肩膀最後說了一句：
別把錢看得太重，也別把房子看的太重，這些玩意很賤，你越緊張他越不睬你，自己牛逼了，他會來給你舔菊的
我關上車門，看著他遠去的車尾燈，然後去買了單。阿翔就是這麼一個奇葩的存在，反正他說了這是他給自己的年度投資計劃，各位信不信都隨意
來自：真叫盧俊的地產觀