總結過去20年，房地產市場最大的改變，就是改變了房子短缺的現狀。過去20年房地產市場是中國最大的財富風口，其最主要的原因還是房子短缺問題，近些年來隨著房地產行業的發展，城市新建的房子越來越多，房子短缺的問題正在逐漸消失。李嘉誠先生曾表達過對大陸房地產行業的看法，他認為未來5年，中國房地產行業的供求關係正在發生逆轉，隨著人們對房子的需求量逐漸減弱，未來的樓市將會進入調整時期。
長期以來，人們把投資房產當成一種穩賺不賠的買賣，不過這樣的時代已經完全過去。如今房地產行業已經進入了新的時代，過去閉著眼炒房的時代已經過去，房子作為最好投資品的時代也已經過去，甚至可以說房地產行業已經逐漸迎來虧錢的時代。過去炒房基本不需要腦子，只要你手裡有錢，只要你願意買房，你就可以大賺一筆，但是如今投資房產已經進入越來越專業化的時代，現在投資房產不僅需要有錢，還要具有一定的房地產和經濟學的知識，對房地產行業有一定的整體把握，對樓市有非常精準的洞察力。
其實如今房產投資越來越專業化的時代是由兩方面的因素決定的，首先全國性房價大漲的周期已經過去，房價進入局部分化的時代；另外隨著房子的數量越來越多，部分房子可能會面臨被淘汰的風險。房價大漲的時候，不管買什麼城市的房子，什麼區域的房子，或者什麼樣的樓盤、樓層或者戶型，房價基本上都是呈現出上漲趨勢的。當房價開始出現局部分化的時候，也就意味著你已經不知道自己買的房子未來房價是上漲還是下跌，投資房產的風險在增大。房子短缺的時候，不管什麼樣的房子都很搶手，因此投資房產閉著眼就能掙錢，如今隨著樓市的房子越來越多，樓市甚至呈現出房子供大於求的現象，人們對房子的要求會越來越高，部分房子可能會面臨淘汰的風險。
基於現在樓市關係的變化，現在我們國家真的已經不缺房子，甚至很多城市的房子已經過剩。未來隨著房地產行業的發展，房子將會越來越多，人們對房子的選擇性也越來越強，對於那些質量比較差或者影響居住體驗的房子，會越來越不受人們的歡迎。未來10年，有3類房子可能會淪為「貧民窟」，懂行的人已經開始悄悄脫手。
第一類：資源枯竭型城市的房子。
有一類城市是資源型城市，這樣的城市通常擁有豐富的自然資源，比如煤炭資源、稀有金屬資源、石油資源、森林資源等。資源型城市擁有先天的發展優勢，依靠豐富的自然資源就能形成完善的產業，帶動城市經濟的發展。不過資源型城市因為太過依賴當地的自然資源，因此缺少其他方面的產業支撐，一旦當地的資源發生枯竭，城市將會面臨產業缺失，就業崗位缺失等問題。
我們國家一共有262個資源型城市，其中有69個資源型城市面臨資源枯竭的問題。一旦城市的資源開始枯竭，同時又沒有進行成功轉型，城市將會缺乏支柱產業，無法為當地人提供足夠的就業崗位，必然會導致人口大量流失。同時這樣的城市因為自然資源過度開採，生態環境方面也存在一定的問題。
我們所熟知的鶴崗市就是資源枯竭型城市，鶴崗的房價我們都很清楚，相比大城市幾萬一平的房子，鶴崗有些房子幾萬塊錢就可以買一套。鶴崗原本是煤炭資源型城市，後來隨著煤炭資源的枯竭，鶴崗沒有成功轉型，最後隨著人口的大量流失，鶴崗的房子逐漸變得越來越便宜，甚至淪為人們眼中的「貧民窟」。
第二類：質量差的高層住宅。
現在樓市最主流的住宅就是高層住宅，高層住宅和高層建築的出現，讓城市的面貌日新月異，這些高層建築構築起的水泥森林讓我們體會到了城市的快速發展。不過近期有專家預測，未來高層住宅可能會面臨一些難以解決的問題。比如設備老化的問題，隨著時間的推移，大樓裡的設備都會逐漸老化，這些設備都是支撐整棟大樓正常運作的設備，一旦這些設備發生老化，故障率就會大大提高，一旦發生故障，可能會給整棟樓的業主帶來麻煩，甚至有可能會帶來一些安全方面的問題。
其實不管是高層住宅還是其他類型的住宅，未來都會面臨設備老化的問題。高層住宅因為樓層比較高，居住密度比較大，拆遷成本比較高，即使以後發生老化問題影響了居住體驗，未來也不一定能夠獲得拆遷的機會。而多層住宅或者洋房，未來拆遷起來比較容易，也不用擔心老化之後影響居住體驗的問題。
當然並非所有的高層住宅都會淪為「貧民窟」，事實上現在的建築水平和建築材料都比過去提升很多，對於建築質量比較好的高層住宅，即使經歷30年以上，居住體驗依然不會太差。只有那些本身質量就比較差的高層住宅，可能經過10年、20年就會出現各種各樣的問題，對於質量比較差的高層住宅，確實有可能會淪為「貧民窟」，購房者在購買高層住宅的時候，一定要重視高層住宅的質量問題。
第三類：小產權房。
過去開發商把小產權房轉正當作一個賣點，因為小產權房相比商品房來說，房價要低很多，如果購買的小產權房能夠轉正，真的可以大賺一筆。售樓人員在售賣小產權房的時候也會利用小產權房的轉正來吸引購房者。過去幾年關於小產權房的政策不明確，售樓人員也不清楚小產權房到底能不能轉正，不過為了把房子賣出去，售樓人員還是會告訴購房者不用擔心小產權房的轉正問題。
關於小產權房的轉正，2020年自然資源部和農業部發布了明確通知：農村小產權房不能進行確權，更不能以確權的方式使這種土地違規使用合法化。這一通知也基本上確定了小產權房轉正無望，因為建設小產權房本身就是違規使用土地，違規使用土地必然不能合法化。
另外小產權房的建設過程也沒有嚴格遵照相關工程強制性標準，部分小產權房可能還存在建設質量的問題，甚至可能會存在一定的安全隱患。因此不管是投資買房還是買房自住，都不建議購買小產權房，隨著人們對住房的質量要求越來越高，對小產權房無法轉正的政策越來越清楚，相信購買小產權房的人將會越來越少。
結語：隨著房地產行業的發展，房子越來越多最終形成房子過剩將會是必然的發展趨勢，當房子過剩的時候，必然會有部分房子可能會面臨「無人接盤」的問題，只有那些優質房產才會一直受到人們的喜歡。上文中提到的3類房子就是未來可能會被「淘汰」的房子，未來甚至可能會變成「貧民窟」，如果手中有這幾類房子，應儘可能選擇脫手。