沿著中山東路去往老城大十字，遠遠可見平地而起的摩天大樓。這在老百貨大樓舊址上，重建而起的商業體，逐漸掛起深藍色的玻璃幕牆。 裙樓購物中心才清洗過的外觀，米黃色的牆面顯出幾分溫潤，忙於開業的內部裝修，追趕著稍縱即逝的商機。 人們在這裡等待的，或許不只是，一場象徵意義上的商圈復甦。
大十字連排門面的臨街老樓
「門面拆遷，清倉處理...」一街之隔老樓臨街的連排鋪面中，音響傳出熟悉又老套的叫賣聲，穿過熙來攘往的行人。 鋪面裡「最後幾天」甩賣的，衣服鞋帽、日用品，不一而足。多處商家還會掛出橫幅，對比強烈的色彩，印出醒目的「拆遷」。 駐足仰望這棟老樓，在它的背後，多年未動的漢湘街棚改，也在試圖改變著，困擾在徵拆準備階段的反覆循環。 陳年棚改 走在漢湘街的巷子裡，還有年月很久的低矮平房。城市高樓大廈的背面，這種老屋未經修繕，雨天漏水，冬天透風，在所難免。這裡留有貴陽早期棚戶區的原貌，而居民等待的改變，始於7年前。
城市高樓背後的漢湘街
耳熟能詳的立項棚改，不少人只知道大概的方位。當時地塊出讓的公示圖，也成為迄今為止，較為完整的區域示意。
漢湘街棚改地塊區域示意圖
地塊位於大十字原智誠百貨，達德學校的舊址的背面，中華南路和富水南路之間。醒獅路將其一分為二，北抵中山東路，南鄰萬東橋。 這幾年，不時會在網絡平臺，出現盼望徵拆能夠推進的情況反映。綜合官方渠道的答覆，漢湘街棚改，確實幾經波折。 2013年土地出讓過後，在8月就下達了該房屋的徵收摸底公告，正式啟動徵收摸底調查工作。但是受到1.5環建設的調整，已經上報的項目總體規劃方案，需重新上報審批。 而接下來的工作，需要通過規劃審批的安置房總規、單體及戶型圖，並且落實資金及房源過後，才能開展徵收的籤約工作。 在早期徵收安置的摸底中，涉及徵收戶數2047戶，徵收面積約18萬方。 2014年左右，居民的日常生活面臨著尷尬的局面。由於納入了棚改項目，擔心下一步啟動的拆遷，怕把房子租出去，又不敢翻新自住，出售、落戶等也都受到影響。
如今漢湘街上年久失修的房屋
此後的幾年間，棚改項目推進有所進展。2016年10月，項目總規再次上報，同年10月消防變更地點圖紙送審。2017年1月，規劃總圖及測繪圖上報核算指標和日照分析，並再次反饋修改意見。 直到2018年底，項目總平面規劃設計方案完成報規劃審批。同時，街景設計及徵收前期相關工作同步開展。 由此看來，這些年間，居民們經歷過的「要徵收了」，主要是2013年強烈預期，到中間斷續回復。而在2018年至2020年，又趕上新三年棚改一輪全城摸底。 虛虛實實間，終究未能成行。 而漢湘街棚改的願景，最早可以追溯到上世紀90年代，就列入到城市改造範圍。 早在2008年，就部署過提升改造工作，但是因為地塊拆遷量較大，居民也提出回遷的要求。 為就地解決拆遷安置的問題，2010年提出擴大漢湘街項目用地範圍，將南側的地塊作為拆遷安置區一併納入統一規劃改造範圍。
漢湘街上老房的巷口
跨過一個時代，又走過了十多年，這處棚改仍在推進。 2020年8月，貴陽漢湘商業文化旅遊（棚戶區改造）項目（南部住宅造型改變）消防總圖收審。但是專家反饋修改意見後，目前尚未通過最終審查。
臺灣大廈背面獅峰路周邊的房屋
項目的規劃、設計、資金，環環相扣，困擾多年的問題，還在尋求破解關鍵的一環。 這些年間循環的棚改預期裡，各種波折掩映下的初衷，自始至終仍是讓城市生活更為宜居。 而待徵拆時日許久，居民們的實際需求，不僅應當認真傾聽，而且積極尋找有效方式、路徑，加以協調解決。 畢竟，已然漫長的改造，目前還在路上。
科學路上的老房
土地周折 2013年7月的最後一天，那是漢湘街棚改地塊，出讓的日子。 業主方以一手的溢價，總價約5.390億元，拿下面積達4.97萬方的土地，規劃建設住宅與商業商務的綜合業態。 早期舊城改造的土地特點，都在當時的出讓指標中體現。其容積率最高可達9.62，綠地率指標僅要求不小於20%。這都遠高於目前住宅和城鄉建設的規劃指標，但是在當時並不少見。 這樣的開發條件下，當時的綜合樓面地價，最低甚至可以不到1500元/㎡。 這個價格，看似極具性價比，但也只是光鮮的一面。
漢湘街上的老房
毛地熟掛，是早年土地一級開發，難解的結。在當時的成交價款中，僅含土地出讓金等，不包括後續徵收與補償工作及費用。對於競得人而言就是，「先把地給拿了，拆遷的錢，再想想辦法」。 此後多年間，疏老城建新城加快，為適應新一階段城市建設的需要，貴陽土地出讓立下了「兩大標準線」，一是降低容積率，一是推動淨地出讓，土地與開發的市場關係，逐步開始理順。 如今，貴陽城市更新的土地開發模式，路線兼顧發展實際所需，也更趨於中性。 通過低效用地的再開發，較好地從市場化層面，協調地塊先行入市，徵收補償並進，共享運營落地等多方的推動。
漢湘街棚改地塊上的臨街老樓
過去只漲不跌的房價，不斷地推高補償預期，一度也讓拆遷，成為改造的老大難。 「早拆比晚拆好，多拆比少拆好」，老話也在發生改變。早期棚改項目地塊徵收安置，面對著新的市場環境。 伴隨貴陽樓市上一輪熱潮，房價經歷一輪過山車過後。價格的適度性回調，徵收安置預期平穩，又為改造推進提供了時機。 從近年啟動徵收安置的地塊類比，解決歷史遺留的棚改問題，重新以公開採購的項目形式推進，整體成本仍然可控。
儘管如此，這種改造啟動仍然需要巨額的資金。而拿地方如果更長於資源整合與商業運營，引入具有實力的資方也成為選擇。 為了推進漢湘街棚改，2017年業主方曾與實力雄厚的開發企業協商。此後，也陸續有過合作開發的意向。 早年的股權變更過後，這塊地上原生的籌碼已然改變。主導開發的一方，離場貴州足球過後，在省外的投資也有攤子。一成不變多年的原新百貨大樓，今年轉身運動時尚的商城，由不得多一些的告別。 這些年的風霜雨打，又何止落在那些老房？ 趕上2019年貴陽基準地價調整，這塊地如今更值錢了，也等到相對平穩的市場預期。 久拖未動的棚改，能否迎來轉機？ 商圈未來 漢湘街商街地產開發，從規劃之初就領貴州商業的新潮。不僅須要優勢的區位選擇，雄厚的開發實力，更要有後期的特色商業管理。相對於原老百貨大樓棚改與重建，這同樣也是具有難度。 本土開發的實現性而言，這相當於在7年前，就想把CCPark搬到老城中心，同時形成商住與文旅為一體的網紅商街閉環。 2016年中旬，漢湘街商業項目早期的規劃中，定位為文化旅遊商業綜合體，總建築面積55萬平方米。 而在2018年底，新版規劃在考察時展現。項目將改變漢湘街上世紀50、60年代的瓦房，形成帶有明顯可識別傳統、民宿符號高複合度綜合體建築群。 同時打造成為高端商務、現代零售業、分散經營的傳統商業，以及休閒娛樂、城市住宅功能為一體的大型商業區。
近期漢湘街棚改項目效果示意圖
效果圖也描繪出，大十字商圈進化的新形態。 圖的最左側，以中山東路為分隔，就是老百貨大樓新建的商業體。 再往右側，來到項目北區。臨街的是原新百貨大樓。其背後待拆遷的老樓，也將打造成為地標性的大樓。 而在達德學校舊址的背面，風情商業步行街，現代大型Shopping mall，形成開放式、低密度的街區形態現代購物中心。 以醒獅路為界的南區，則是密度較高的高層建築集合，規劃約15萬方住宅，及4萬方商務辦公業態。
近期漢湘街棚改項目規劃示意圖
雖然歷經更改，但是當時的商業眼光與遠景，即便放在今日，仍是獨具一格。 而這也是老百貨大樓轉身過後，原新百貨大樓引領下，嚮往的一番改變。也是對大十字商圈、城市文旅、宜居生活，具有貴陽本土商業名片的闡釋。 從整體布局層面，2020年也提出推動漢湘街棚改項目加快啟動建設，實現達德書院和漢湘街的連片升級改造，打造特色文化街區。 可是，商業的脈搏，不輕易隨人所願。 大型商業謀求轉型，傳統賣場期望轉身，而祖傳的小本買賣，則在叫賣聲中，生生不息。
大十字打出「拆遷清倉」的連排門面
大十字老樓「喊拆」的門面，也是由業主方接手後，進行整體管理。曾經用過長期的租賃，但是也因為拆遷的預期與安排中，進行過一次騰租。 時隔大半年，未有實質性的進展，又以短租的形式招租。「有一月一籤的，生意還不錯。有段時間想租，還得排隊」。 再一次「拆與不拆」的折騰過後，遮擋陳年棚改的幕布，最終被親手掀開了一角。 仿佛一夜之間，又回到記憶中的從前。 那是老百貨大樓還在日子裡，大十字已經拆除的環形天橋上，總是有相似的店鋪，在「倒閉、關門」的嘈雜聲裡，買賣著各種商貨。 如今生產力的極大提升，產品極度豐富。電商與實體加快融合的背後，商業傳承的源起，無非是生產與交換的買賣，滿足人們的生活所需，促成而來的生意。
俯瞰漢湘街上的老房
今天，更多的城市商圈裡，還在試圖復刻「大十字」的傳奇，但是終究成不了它。 老城商圈原址上，蘊含的，續寫的，註定是興盛與演變的磨礪，也是不斷追逐的新生。 疫情至今，城市的商業與消費，在雙循環的新格局中，還在加快復甦的腳步，走向新一輪的轉變。 大十字連排門面的「喊拆」聲，也似時代之間延續的聒噪，不悅耳卻入心，催促著人們繼續向前。
來源 貴陽樓市網
編輯 李劼
編審 王璐瑤