李嘉誠在內地「拋樓」和在香港「套現」一度被有些人質疑為對中國經濟的「看空」，而王石在微博上那句「這是一個信號，小心了！」的點評更帶來了疑惑和遐想的空間。一時間，經濟的不安全感再次向中國人襲來。
但更多的評論者認為，李嘉誠在內地
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先後擁有近80個投資項目，對於賣掉一個數十億的物業，沒必要做過度解讀。但謹慎者卻發現，一向以低負債和穩健經營聞名的港商，其在內地拿地的步伐已大幅放緩。
與此同時，儘管資金對住宅地產的追捧熱度不減，而躥升的房價更置調控於不顧，但和經濟景氣度更為密切關聯的商業物業則開始供應過剩。在一些一線城市的「次中心」，普通投資者已經明顯地感覺到陣陣寒意。
選擇「次高點」
當對不確定性的擔憂開始蔓延，普通人賣掉兩間商鋪的難度便會大過地產巨頭賣掉兩個樓盤。
29歲的「新深圳人」李璐便是這樣一位普通人。今年下半年，她遇到了家庭理財的「難題」。在打算賣掉深圳中心城區以北坂田片區的兩間臨街鋪位時，她發現所有買家的詢價竟都比購入價要低。2010年，她以自付300萬並貸款200萬的方式買下了這兩處店鋪作為投資。在當時看來，兩處物業距深圳中心城區不過20分鐘車程，且又臨近富士康和華為的總部，在這個被稱為「深圳次中心」的地方買鋪位必然穩賺不賠。
但李璐很快發現，3年來，附近住宅從每平方米9000多漲到近2萬，而鋪位價格卻裹足不前，部分還不升反降。中介評估後說，兩處物業恐怕再也賣不了500萬，但450萬左右還是沒問題。「沒想到會這樣，要不是當時限購，肯定買住宅了。」李璐對《南風窗》說，一位買家甚至告訴她，「李嘉誠都在拋樓了，你的檔口是不是可以再便宜點？」
普通人察覺市場的寒意或許只是個案，那麼一向精明的李嘉誠是否洞察到了地產業的悄然變局呢？目前，李嘉誠被傳「拋樓」指的是兩個項目，一個是位於廣州的西城都薈廣場，另一個是上海的東方匯經中心。前者已明確公告出售計劃，交易金額達30.3億港元。至於東方匯經，和記黃埔董事會10月18日宣布對外出售。據報導，和黃及長實將以共11.55億美元（約89.56億港元）售出該陸家嘴興建中的商業發展項目。
東方匯經中心位於「寸土寸金」的浦東陸家嘴核心區，建築面積超過10萬平方米。從2006年拿地至今，項目已開發了7年，原本預計在2014年第一季度竣工。也就是說，項目還沒有修好就要轉手，看起來賣得「有點急」；與此同時，上海自貿區在7月新獲國務院批准，浦東片區資產增值潛力更被看好。此時賣出，看起來「有點虧」。同樣，廣州的西城都薈也並非「非賣不可」，該項目位於地鐵上蓋，人流密集，而多年的低負債率經營風格也保證了和記黃埔等公司對該物業慢慢盤活的後勁。
但就李嘉誠的「穩健」風格而言，外界質疑的地方可能正是其高明之處。大宗物業的交易價格取決於經濟形勢、資產價值和對手談判底線，在對這些因素的掂量上，李嘉誠是高手。一方面，儘管內地經濟放緩，但數據下滑尚且可控，而自貿區概念新推資產價格走強，這正是大好機會；另外，長江實業等旗下公司目前在內地項目大多經營良好，現金充裕，此時交易，買家便會缺乏壓價的底氣。
李嘉誠的這種交易智慧曾在1980年代收購香港電燈時得到過很好的演繹。當時，李嘉誠和交易對手的談判持續數年，但他看到了對手怡和集團正急於剝離業務，因此一直故意壓價。最後，等到交易對手財務惡化，交易才以滿意價格達成。
作為交易高手，當你作為收購方，必然要將對手價格壓到「最低」，但成為出售方則不必等到「最高點」，因為這個點誰也無法確定。相反，主動選擇「次高點」，在自己現金流良好、底氣十足的時候和對手交易，反倒可以獲得更大收益，這便是李氏財技的高明之處。因此，李嘉誠選擇在這個時點出售物業並非無奈「拋售」，而僅是策略性選擇。換個角度看，他在歐洲投資基建需要大量的錢，那麼在「次高點」賣出東方的資產便是最好選擇。
港商的邏輯
在李嘉誠的商業帝國中，3家公司在內地的曝光率最高，除長江實業與和記黃埔之外，另一家便是在歐美也大名鼎鼎的長江基建。因其投資力度大，該公司一度被譽為英國最大基建投資者。公司官網顯示，其在內地共有8個項目，但部分已售項目也名列其中，主要是高速公路和大橋。在歐美及澳洲，其投資項目達到17個，光英國就有6個。
這些年，隨著這個「基建事業部」的全球性擴張，長江基建在李嘉誠商業帝國中的重要性與日俱增。資深港股專家，新加坡輝立證券駐上海分析師陳耕對《南風窗》分析，如果長江實業與和記黃埔對內地的商業物業進行出售，那麼獲取資金最可能是注入長江基建，充足的現金可以讓長江基建更容易獲得海外被投資方的信任。
李嘉誠對基建的青睞由來已久，因此他可以被稱為溫和的「宏觀投資者」。在改革開放初期，中小港商選擇了在內地投資設廠，而資金更豐厚的李嘉誠、鄭裕彤等大財團則選擇了以基礎建設作為參與區域發展的切入口，同時以開發商業地產從城市化進程「分羹」。其投資信心來自於對內地經濟前景的篤定，因為只要經濟有增長，基建利用率就高，收益就有保證。
1990年代，李嘉誠最受關注的內地項目多屬於這兩類，以基建為例，他投資了深汕高速公路和107國道駐馬店路段等項目。今年7月，長江基建將所持有107國道駐馬店路段66%的股權賣給了當地企業，交易價格為人民幣8637萬。長江基建高層透露，多年以來，該項目表現理想，「回報率達雙位數」。
由於香港大財團在基建領域投資和營運經驗的積累，加上近年來海內外項目在收益上的良好表現，一直以來，資本市場對港商的這種投資偏好頗為肯定，基建概念也一直是港股的大熱門。港股最早一次基建概念熱發生在1990年代中期，先是鄭裕彤家族旗下的新世界基建在1995年將武漢長江二橋等內地項目打包上市，隨後的1996年，長江基建便緊跟著登陸港股。
臺灣併購與私募股權基金協會理事長黃齊元曾任新世界基建上市承銷商裡昂證券的中國區投行部總經理，領導了港股基建行業的數次重要上市。他對《南風窗》分析，投資英國的基建項目只是李嘉誠全球資產配置的板塊之一，不用過度解讀。一方面，李嘉誠的投資帝國，其體量甚至接近於部分國家的主權財富基金，具備在全球進行資源配置的實力；另一方面，香港和內地資產價格正接近頂點，作為世界性的投資家，必然要分散風險。
黃齊元也坦言，儘管內地改革開放已經30多年，但部分境外投資者在內地投資仍「水土不服」。以投資基建為例，投資者可能在地方政府的力邀下投了巨資，最後卻發現這個項目根本沒有獲得中央部委批准；另一種情況是重複建設，兩座城市間本來只需要一條高速公路，但地方政府卻先讓投資者修一條，然後自己再舉債修一條，到頭來大家都是虧本生意。「即便內地某項目預期收益有10%，而英國只有9%或者8%，那麼他也肯定會投後者。」黃齊元說。
實際上，港商在內地的基建投資趨冷，主要是內地經濟發展後資金累積和銀根放鬆帶來了充裕的流動性，使得港資看起來不再那麼重要。與此同時，港資對收益的看重和對風險的把控，使其越來越不符合內地一些地方政府的「胃口」。因此，有著基礎建設投資「偏好」和豐富營運經驗的大型港資財團登陸歐美，實在是情理之中的事情。
儘管內地可能不再真正需要港資來投資基建，但港資在商業地產領域的躑躅不前卻開始釋放出明顯的信號。
變局之兆
李嘉誠究竟在內地投了多少項目，目前尚無權威統計。長江實業官網羅列了長江實業與和記黃埔在內地的62個商業和住宅地產項目，加上長江基建在內地項目以及百貨等相關板塊的投資，在不考慮近年股權變更的前提下，李嘉誠商業帝國在內地的項目總數在80個左右。所謂香港「十大財團」，在內地做到這個體量的也鮮有他人。
「在內地投資是一種政治資本。」陳耕認為，李嘉誠在內地已經打造了另外一個商業帝國，斷然沒有「撤資」可能，這是一種政治姿態。但內地資產泡沫化傾向日益明顯，他應該看得很清楚，因此他適當地作出了反應。
事實上，其他港資財團對內地項目的態度同樣越發謹慎。儘管新鴻基9月份以217.7億元的價格將「徐家匯中心項目」地塊拿下，但總體而言，港資地產商積極性已大不如前。以廣受關注的深圳前海為例，該區域定位為深港現代服務業合作區，原本計劃引入港資地產商開發，但在今年7月和8月的兩輪地塊拍賣中，港資地產商興趣寥寥，最終的買家要麼是內資，要麼是中央駐港企業。
一直以來，不論是從港商投資內地的軌跡，還是從其他國家的發展經驗來看，商業地產的熱度一直被看作經濟形勢變動的「報春鳥」。今年，知名機構仲量聯行發布數據稱，2003年，中國內地僅有2%的商業房地產直接投資流向海外房地產市場，而在2012年，這一數據增至26%，達到近50億美元。今年，從平安集團花2.6億英鎊買下倫敦勞合社大樓到李嘉誠的「拋樓」和「套現」，資金從新興經濟體回流發達國家已是不爭的事實。
相比而言，儘管中國內地住宅價格目前依舊高居不下，但商業地產的疲弱早已無法掩蓋。從2012年開始，店鋪空置在一線城市的各個「城市次中心」開始蔓延，李璐投資的深圳坂田片區只是一個縮影；在上海的南部片區一些新開的城市綜合體，人氣不振成為了困擾承租方的第一難題；同樣，在北京的四環內外一帶，儘管住宅均價超過4萬還「一屋難求」，但部分片區的商業物業已出現招租難；在中西部和東北的一些省會城市和二線城市，一哄而上的城市綜合體開發熱更帶來了「要10年才能消化」的商業物業供應。
「租金上漲和租戶承受力越發背離。」陳耕對中國地產行業的研究頗具前瞻性和中立性，也因此被評為了《華爾街日報》2012年中國內地最佳分析師。不同於其他分析人士，他時常「直言不諱」。在他看來，內地地產業已出現變局，商業地產和實體經濟的緊密度超過住宅，因此其遭到的衝擊也早於後者。從2012年下半年開始，內地商業地產不論是售價還是租金，其增幅越發被住宅拉開。
促成商業地產下行的根本因素來自於實體部門。今年7月，國家工商總局發布了一項數據，從2008年初至2012年底，全國累計退出的企業中，批發和零售業企業數量最多，達到了142.84萬戶，佔退出市場企業總量的36.2%。這一比例大幅領先於製造業17.1%的水平。當然，其中固然有電子商務衝擊的因素，但實體經濟疲弱無疑是主因。
和大亨們長袖善舞，善於化解風險不同，在世界上任何地方，普通投資者總會成為經濟變動後果的最直接承擔者。10月中旬，兩家鋪位的擁有者李璐試圖通過協商將租金提高5%，但兩家租戶—分別是一家保健品銷售部和髮廊，都以顧客減少為由表示無力承擔。李璐無奈地說，打算繼續找買家。「底線是砍掉50萬，450萬不能再少了。」
（文中李璐為化名）
本文來自《南風窗》2013年第22期（2013.10.23出版），作者：特約記者譚保羅