本報記者 餘燕明 廣州報導
在中國內地的房地產家族裡，朱拉伊、朱孟依、朱慶伊三兄弟所控制的地產生意，舉足輕重。
尤其是排行老二的朱孟依創辦了港股上市地產企業——合生創展集團有限公司（0754.HK，以下簡稱「合生創展」），排行老三的朱慶伊則創辦了港股上市地產企業——珠光控股集團有限公司（01176.HK，以下簡稱「珠光控股」）。
這兩間兄弟上市地產企業在平時鮮有交集，因此，它們之間所進行的隱秘交易，也更不為人所知。
2020年6月下旬，位於廣州市黃埔區的科學城板塊，延宕了近十年的火村舊改項目，等到了第一批住宅預售許可的發放。
在此之前，廣州火村舊改項目的實際控制方是珠光控股，但它目前正在進行資產轉讓。如果交易最終完成，意味著珠光控股在這個價值數百億元的舊改項目進入收穫期時拱手相讓。
廣州火村舊改項目第一批住宅已在銷售階段，現場的銷售人員會告訴來電、到訪的購房者，「現在的開發商是合生創展」。
該項目的接盤方為設立在境外的博大金融控股有限公司（以下簡稱「博大金融」），這是一家與合生創展及其實際控制人朱孟依家族有著潛在關聯的金融機構，其在內地部署的一系列投資，絕大部分流向了合生創展名下的地產項目。
但珠光控股與合生創展方面均未披露所涉廣州火村舊改項目的資產交易，是否構成了關聯交易，或是存在其他形式的利益安排。
價值百億的火村舊改
在廣州火村舊改項目第一批住宅推出預售時，珠光控股卻在籌劃從中完全退出。
2020年4月下旬，珠光控股與買方達成了協議，將轉讓所持廣州火村舊改項目的全部股權，以及由買方償付珠光控股對該項目墊付的大筆資金。其中，全部股權代價為15億元，債權代價為18.31億元，總代價為33.31億元。
珠光控股預計將從這筆資產出售裡確認17.63億元投資收益，而上市公司在2019年的歸母淨利潤也不過6.7億元。
但這些短期出售收益相對於廣州火村舊改項目的龐大體量及潛在價值而言，無足輕重。
該項目佔地面積接近61.51萬平方米，劃分為融資區和重建區。其中重建區相當於本地村民的就地還建，而融資區則屬於為項目平衡融資的商業開發區，即廣州火村舊改項目的市場價值及投資收益的主要來源。
廣州火村舊改項目重建區佔地面積26.09萬平方米，將主要建成76.43萬平方米住宅及2.65萬平方米商業物業。目前，重建區已開展工程施工，建成後所有物業將無償轉讓予當地村民及火村經濟聯合社。
融資區也已經進入工程施工階段，並且第一批住宅剛剛開盤預售。融資區佔地面積35.42萬平方米，將主要建成86.45萬平方米住宅及9.58萬平方米商業物業。
不過，融資區物業建成後並非全部歸屬於項目公司所有，其中13.86萬平方米住宅及商業物業將無償轉讓予當地村民及火村經濟聯合社，6萬平方米住宅及商業物業則將以1.2萬元/平方米的價格，轉讓予另一合作方科學城（廣州）投資集團有限公司（以下簡稱「廣州科學城集團」），作為其投資收益。
因此，項目公司應佔融資區建成後物業面積為84.42萬平方米，且當中主要為超過76萬平方米的住宅物業。根據珠光控股出售廣州火村舊改項目時進行的測算，項目公司應佔融資區資產價值將高達147億元。
據悉，廣州火村舊改項目取得預售許可的第一批住宅銷售價格介於3.1萬~3.6萬元/平方米，即便僅按照3.5萬元/平方米銷售價格且不考慮後續房價漲幅大致估算，項目公司應佔融資區超過76萬平方米住宅物業的可售貨值也將達到266億元。
由於開發體量龐大，廣州火村舊改項目也將面臨巨額投資。據測算，該項目整體投資總額預計超過190億元，其中重建區投資成本約為114.61億元，融資區投資成本約為75.52億元。
儘管項目公司應佔融資區的投資成本預計僅為58.95億元，但廣州火村舊改項目重建區、項目公司非應佔融資區合計131.18億元投資成本，也均已在合作協議內約定由項目公司全部承擔。
至2019年底，項目公司已承擔並投入的開發成本達到35.14億元，其中絕大部分資金投向於重建區。這也相當於買方從珠光控股全盤接手廣州火村舊改項目後，其仍要承擔該項目後續將近155億元的投資成本。
記者向珠光控股方面核實了解其在廣州火村舊改項目進入收穫期時對外轉讓的原因，但該公司對此不予置評。
潛在關聯的接盤方
從一開始，廣州火村舊改項目的開發過程，就是一場圍繞當地村民、國企及民營地產商的地產盛宴。
早在2011年初，廣州科學城集團已與火村經濟聯合社訂立了一份合作協議，由火村經濟聯合社提供項目土地，而由廣州科學城集團提供開發資金。廣州科學城集團是一家國有企業，其控股股東為廣州經濟技術開發區管理委員會。
但廣州科學城集團無意推進廣州火村舊改項目的後續開發，其在2014年9月份通過附屬企業廣州東進新區開發有限公司（以下簡稱「東進公司」）引入了珠光控股，並約定由後者承擔該項目全部開發成本。
儘管廣州科學城集團並不承擔項目出資及開發建設，但它在引入珠光控股作為唯一合作方時設定的條件裡，仍然要求分佔廣州火村舊改項目18%的收益權，以及由項目公司向其支付巨額服務費。
根據珠光控股與東進公司、廣州科學城集團在2018年底進一步達成的協議，東進公司所佔廣州火村舊改項目的權益，將由項目公司應佔融資區建成後以1.2萬元/平方米的價格，向廣州科學城集團轉讓6萬平方米住宅及商業物業，以此作為收益分配。
此外，另據協議約定，項目公司仍需向東進公司支付巨額服務費。其中，僅2018年、2019年，項目公司所要支付的服務費就達到了3億元。
憑藉在2011年初與火村經濟聯合社訂立的一紙協議，連同項目公司應佔融資區建成後將向其轉讓的6萬平方米住宅及商業物業，還有項目公司所要支付的數億元服務費，廣州科學城集團已從廣州火村舊改項目獲得了巨額收益。
與廣州科學城集團的情形一樣，珠光控股介入廣州火村舊改項目近6年後，在項目進入收穫期時卻決定從中退出，並由此錄得了17.63億元出售收益。
據珠光控股方面披露，廣州火村舊改項目的買方為廣州博浩企業管理合夥企業（有限合夥）（以下簡稱「廣州博浩」）。廣州博浩穿透後的股東為設立在境外的博大金融，其在中國內地開展投資業務的主體為上海陽光博大股權投資管理有限公司（以下簡稱「陽光博大」）。
據記者查詢了解，陽光博大取得了私募基金管理人資格，其先後兩任法定代表人為張懿、黃紅燕，這兩名人士此前均為合生創展的核心管理層，目前亦為博大金融的核心高管。
其中，張懿現為博大金融的董事會主席，他在2011年~2013年出任了合生創展的執行董事、董事會副主席兼財務總監；黃紅燕現為博大金融的執行副總裁兼財務長，而她在2003年~2013年就職於合生創展長達十年之久，從合生創展離任前其出任該公司財務副總經理。
另據記者查詢獲悉，博大金融通過陽光博大等附屬企業在中國內地部署了大量投資，其所設立的這些基金絕大部分流向了合生創展名下的地產項目，而這也幾乎是博大金融在中國內地主要參股投資的地產項目。
其中包括位於廣東惠州的合生紫悅府、合生愉景灣、合生御山花園，位於山西太原的合生帝景，位於江蘇蘇州太倉的合生伴海花園，位於河北唐山的合生觀唐帝景以及位於廣東佛山的合生悅公館等項目。
而據珠光控股方面披露，其稱廣州博浩的實際控制人為溫天納與張懿，為上市公司獨立第三方。博大金融香港辦公室一位人士在接受記者詢問時，亦否認了該公司與合生創展的存在關聯。
但是，剛剛取得預售許可的廣州火村舊改項目第一批住宅的現場銷售人員都心知肚明，並正在向來電、到訪的購房者們介紹，「現在的開發商是合生創展，老闆與原來的股東是兄弟」。