張瑞敏說：沒有成功的企業，只有時代的企業。因為所謂成功的企業，只不過是因為踏準了時代的節拍。
如果說，2015年到2019年是許多房企彎道超車的5年。
那麼，2020年到2024年是少數優質房企改寫格局的5年。
對於地產行業而言，2020年既是極為困難的一年，又是一個新時代的開端。
這一年，無論是行業趨勢、企業發展態勢，還是資本市場對地產股的估值邏輯，都發生了深刻的變化。
01.
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在分析具體問題之前，我們先來看幾張圖。
這是萬科：
這一張是龍湖。
上面兩張圖，分別是萬科、龍湖過去幾年的股價走勢圖。
在這兩張圖中，我們可以清晰的看到，從市值的維度，截止到2020年1月6日，萬科的市值是3320億（人民幣，港幣近4000億），龍湖市值為2196億（人民幣，港幣為2629億）。
我查了下在剛剛結束的2020年，這兩家房企的銷售規模數據。
從銷售額看，萬科7041.5億，龍湖則為2706.1億。
也就是說，單就規模體量而言，萬科比龍湖大兩倍多。
但從市值上看，龍湖的市值只比萬科少1000多億（人民幣）。
你可能要問，是萬科出了問題嗎？
並沒有。
至少到目前為止，萬科仍舊是中國乃至全世界最優秀的地產公司之一。
那是資本市場搞錯了嗎？
顯然也不是。
你要知道，金錢是最聰明的，數千億的真金白銀，這些玩家們犯錯的機會微乎其微。
那問題何在？
答案是時代變了，趨勢也變了。
何為時代變了？我想有這麼兩大關鍵詞。
1、總量見頂：
不管你承不承認，那個屬於房地產的激情狂飆的年代已經結束了。
自2016年以來，國內樓市連續4年的成交面積是這樣的：
2016年：15.7億平方米；2017年：16.9億平方米；2018年：17.2億平方米；2019年：17.2億平方米；
而今年前11個月，全國新建商品房的銷售面積是15.1億平方米，同比增長了1.3%。
儘管到目前為止，官方的數據尚未出來，但大概率會在17億平左右，與去年持平。
當然了，需要強調一下的是，這裡的總量見頂是指銷售面積，而非價格。
2、大分化：
一是城市間的大分化：一二線樓市大爆火熱，三四線樓市有些暗淡。
易居研究院的數據說，2020 年 1-11 月，一線城市商品累計成交面積同比增長 14%，二線城市累計同比下降 5%；三四線城市累計同比增長 1%。
而從價格來看，一線深圳、廣州、上海等城市在過去的一年多中熱得發燙，二線的杭州、成都、南京等日子也相當不錯，但絕大多數三四線城市，價格都是陰跌的，而且暫時看不到好轉的跡象。
二是房企間的大分化：少數房企在逆勢生長，不僅銷售再創新高，增速也十分可觀；更多的房企則是遭遇滑鐵盧，銷售額大幅下滑，資金鍊存壓力。
這個數據我不一一列舉，有興趣的同學，可以翻看一下第三方機構年底的榜單。
要說，這都是歷史和周期的必然，由不得你我。
事實上，在已到來的地產下半場，房企的分化只是行業走向成熟、深度洗牌的開始。
02.
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很多人問，龍湖的市值為何能持續穩定增長？
其實，上文已給出了基本的答案。
接下來，我們就再梳理下，龍湖做對了什麼。
自2018年開始，龍湖集團開始踐行並堅守「空間即服務」的戰略，強調地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務四大主航道業務的多維驅動，協同發展。
這個戰略的本質是什麼？
其實就是龍湖所主張的「空間+服務」戰略。
底層：以空間打造為核心的開發引擎；
升級：即圍繞「空間」展開多重服務場景創新，深度連接人與空間的需求。
在這樣的持續布局和協同發展下，龍湖的四大主航道都取得了標杆式的成績。
1、地產開發
最新數據顯示，龍湖2020年的銷售額在2706.1億左右。
老實說，當下環境仍能保持穩定增長實屬不易，但也過得去。畢竟，剛剛過去的2020年，對許多行業、許多人來說，都是非常艱難的一年。
我們在前面說了，在大分化時代，只有布局高能級的一、二線城市，才有可能打贏地產下半場。
從現有的數據來看，龍湖堅持了其一貫的邏輯與紀律：緊密圍繞核心城市群範圍內的一二線及熱點城市進行布局。
目前龍湖的業務遍布環渤海、長三角、華中、華南、西部五大區域的62個城市，90%的貨量集中在熱點城市和價值區域，且成本合理，為後續的盈利增長奠定基礎。
2、商業運營
如果說，在地產上半場，得規模者得天下。
那麼在地產下半場，做不好商業的地產公司，一定不是一家好公司。
一定體量的商業，能為公司提供持續且穩定的現金流，是未來業務的增長極，也是創新業務的載體。
過去幾年，為了補齊商業地產的短板，萬科收購了印力，而中海則不聲不響的在寫字樓領域做到了全國第一。
同樣的，儘管規模也只是萬科、碧桂園的三分之一，國內商業做得最好的華潤置地市值也超過了碧桂園，這就是商業的力量。
就目前來看，商業規模和營收能力僅次於華潤的就是龍湖。
資料顯示，目前龍湖的投資物業集中在26個有地鐵的城市，已經實現全國核心市場布局。
2020年1-6月，龍湖的物業投資業務實現不含稅租金33.6億元，同比增長30.4%，商場佔比77.4%。
而到2020年底，龍湖開業商場達到49個。
3、租賃住房
這也是一個面向未來的賽道。
你可能不知道，龍湖之外，萬科、中海、招商、保利都在加大布局。只是，在這個賽道上，龍湖已建立起一定的優勢。
目前，龍湖冠寓已布局全國30餘個高量級城市，並在全國十餘個重點城市落地40多個人才公寓項目，提供超過2萬套人才保障住房。
儘管2020年長租公寓遭遇寒冬，但龍湖冠寓保持穩健發展態勢。
2020上半年龍湖冠寓租金年收入7.3 億元，同比增長 63%。
4、智慧服務
這條賽道的想像力其實不用多強調。
就在1月6日，港股上市的碧桂園服務大漲超過16個點，市值超過1700億港幣。
儘管未單獨上市，但龍湖智慧服務板塊無論是規模體量還是服務口碑，都是國內靠前的。
數據顯示，在物業管理方面，龍湖智慧服務實際管理面積1.32億平方米，其中51%為外拓面積。
2020年上半年收入同比增長42%到24.9億元，毛利率保持較高水平約為27.5%。
這在業內是非常有競爭力的水平。
不僅如此，通過5年的探索實踐，龍湖智慧服務已於2019年全面完成科技系統「智慧服務引擎」的搭建，涵蓋20餘項科技產品，並通過這些科技產品將各業務場景充分線上化。
2020年，龍湖智慧服務連續第12年實現超過90%的客戶滿意度，累計進駐30個省、自治區、直轄市；基於客戶的需求，推出全新九大增值服務。
03.
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從上述龍湖的發展路徑，以及萬科、中海、保利、融創等幾大房企過去幾年的表現來看，在地產下半場，至少有幾大趨勢是很明確的：
1、從規模為王，到規模、利潤一個都能少
過去兩年，眾多房企都放棄了對規模的極致追求，進而尋求規模和利潤之間的平衡。
比如融創，在2020年3月就公開對外表示：融創已經具備一定規模，銷售額的增加是必然但不是重點，現在利潤才是第一位的。
再比如龍湖，在充滿挑戰的2020年上半年，龍湖集團實現營業額511.4億元，同比增長32.6%，利潤總額則達136.37億元，做到了規模和利潤的相對平衡。
2、從單一住宅開發，到主航道之下的相關多元化
比如龍湖強調地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務四大主航道業務的多維驅動，協同發展。
而中海則不斷加大對寫字樓、商業等業態的布局，以此平滑周期的波動。
碧桂園和恆大則嘗試走跨界多元的道路，比如恆大造車、碧桂園進軍農業和機器人，從目前來看，難度略大，效果不明顯。
3、從高負債、高槓桿、高增長，到穩健、高質量增長
過去幾年，很多策略激進的房企，都或多或少的遭遇了困難。從綠地到泰禾再到福晟，概莫能外。
反觀一些穩健型的房企，他們不僅土儲優質、債務合理甚至低下，而且手握上千億的現金。
還是以龍湖為例，2020年上半年，龍湖保持了平均借貸成本4.5%的低位，平均貸款年限6.45年，淨負債率51.4%，在手現金784.0億元，現金短債比4.55，一系列指標均維持行業內的較高水準。
值得注意的是，在監管部門設置的「三道紅線」中，龍湖是沒有在三條線裡的。
無論是負債水平、債務結構還是融資成本，龍湖的財務表現都十分健康穩健，以一個民企的身份做到了央企的水平。
事實上，在過去兩年，資本市場對龍湖的認可和重估，或許是一個新的開始，即第三次地產股估值模型變革的開端。
在過去的數十年中，地產行業的估值體系經歷了兩次的的變革，目前正在向第三次邁進。
1.0時代：土地為王、龍頭定價，萬科作為行業老大一騎絕塵的時代；
2.0時代：槓桿為王、規模定價，代表性企業是高槓桿、高負債、高增長的融創、碧桂園；
3.0時代：服務、運營為王，更注重穩健、高質的增長，龍湖是典型代表。
其實，資本市場對龍湖的追捧和重估，揭示了一個道理：
在分化加劇、集中度提升的下半場，只有保持克制、把握時機，回歸客戶，回歸價值創造與運營提升、不斷升級產品及服務，才能在不斷變化的市場和政策環境下，保證公司長期、可持續發展。