剛剛過去的周末，除了南沙和花都一南一北鬆了限，爭先恐後給廣州本地人送房票之外，東部的樓市也相當熱鬧。
黃埔舊改大盤富力南馳·富頤華庭首次開盤了。
富頤華庭是個很有意思的盤。
亮相時，打著「下一個珠江新城」的高端定位，吹風價5萬，先把購房者唬住，選籌時再自降身價，北向單位3.9萬起，嚇得周邊競品抖了三抖。
周末開盤，局姐一個朋友在現場搶房。
雖然網上瘋傳開盤價瘋漲5000，但客觀地說，他下手那套是北向11樓，算是還不錯的樓層，折完後均價4.17萬，和吹風價比，差別不算太大。
和打著超低吹風價吸一大堆籌，回頭漲價開盤的中央城比，勉強算得上厚道了。
畢竟，大家心裡都清楚，富力這是真缺錢。
總之，巨無霸富頤華庭正式入市了，萬科城市之光正在蠢蠢欲動，加上之前掐得正歡的保利天匯與珠江花城，目前天河東-魚珠板塊已然出現四盤混戰的熱鬧圖景。
恰好，四個盤都是流量擔當。
應讀者的強烈要求，這幾天，局姐忙裡偷閒，去實地走訪了一圈。
這一篇，就來具體分析下這四盤的優劣，以及，不同需求，不同預算的小夥伴，到底該怎麼選具體的房源。
先看區位。
四個盤的位置，大概是這樣的：
在天河和黃埔的交界，方圓十公裡不到，兩個天河盤，兩個黃埔盤，都是5000戶以上的超級大盤。
這是一場「鳳尾」和「雞頭」曠日持久的PK。
保利天匯和珠江花城位於天河奧體板塊。保利在天河小新塘，打造方向是「天河智谷」，珠江花城在岐山路，基本就是黃埔邊上。
黃埔兩個盤都在魚珠片區，未來要打造成「廣州人工智慧與數字經濟試驗區」。
天河的金字招牌當然可以拿出來說道說道，但從樓盤周邊的界面上來說，並不是天河的就一定好。
保利天匯的區位是滿便利的，在廣氮-奧體的中心位置，城市界面成熟，出門就是大觀中路主幹道。要說不利因素，主要是主幹道的噪音和後面的水泥廠。至於旁邊的基督教天河堂，個人覺得還好。
萬科城市之光深陷舊改小區之中，被神奇的祠堂建築包圍，勉強算是距離主幹道不遠。
在環境上，最主要的問題是，後面1.4公裡的直線距離，有一個面積碩大的廣州石化。
廣州石化
富頤華庭周邊儲運公司、倉庫、物流園較多，珠江花城周邊的的界面就更一言難盡了——
周邊全是待改造的村落，外加鋼鐵物流基地以及4S店，就算在路邊建滿了高高的道旁樹，都遮不住後面破落的舊村。
四個盤的價格大致體現了當下區位和城市界面的差異，大概是這樣的：
需要著重說一下的是，保利天匯剛剛賣完的小戶型，均價也就4.6-5萬，其實並沒有比其他樓盤貴特別多，不過，新一期小戶型要等到11月份才有了。
此外，萬科城市之光還沒有開盤，據說是這周六（26號）才正式開放售樓部。最近樓盤吹風價的上下浮動比例都挺大，大家僅供參考就好。
從區位和產品來看，除了保利天匯之外，其他三個盤小戶型居多，整體偏剛需。而對於剛需和改善的小夥伴而言，最關注的，應該就是軌交和教育配套了。
交通方面一目了然，當下已經有軌交，並且一公裡以內地鐵口的盤，只有保利天匯和萬科城市之光。
萬科城市之光夾在5號線大沙東和文衝地鐵口之間，到哪邊的距離都不算遠，一條線，30分鐘直達珠江新城。文衝是始發站，上班路上的舒適度有保障。
保利天匯距離21號線大觀南路地鐵口大約1公裡，雖然需要轉一次線有點折騰，但到珠江新城的時間更短，只要22分鐘。
富力南馳是四個樓盤裡面最大的，總共8000多戶，大概相當於一整個靈山島尖的規模。
現在賣的這一期，距離魚珠地鐵站有點遠，2.5公裡，基本不可能走路。開發商說後期會有樓巴接駁。
而珠江花城離地鐵站的距離就更著急了……短期內指望的是7號線2期的姬堂站，好消息是已經在建了，壞消息是，就算開了，距離花城也有1公裡往上。
至於19號線這種遠期規劃路線，聽聽就算了，千萬別當真，等你換房的時候都不一定等得到。
總的來說，交通方面，萬科城市之光＞保利天匯＞富力南馳＞珠江花城。
教育配套上，四個盤都挺大，所以都自己配建了學校。
保利天匯自建幼兒園、小學、初中各一所，銷售絕口不提引入的小學和初中是什麼牌子，只說是「公立學校」。當然，周邊的名校蠻多的，神馬清華附中之類的。
珠江花城自建了一座36個班的小學，已經完工了。上次局姐去的時候，招牌上書寫著幾個碩大的字：省一級小學。這次，這幾個字，被紅布嚴嚴實實地遮住了……
局姐不放心，回頭就問銷售小姐姐，是不是保證會引入省一級，小姐姐很謹慎，剛開始模凌兩可，再三追問下，說：只能確定是引入公立學校，這個禮拜就會有掛牌儀式。
好吧。
果然賣得好的項目，引進好學校也不是必備條件了呢。
富力南馳的地塊大，自建三所小學和一所中學，銷售直言一期地塊配的是廣大附中和廣大附小。
萬科城市之光的問題就有點大了。
作為一個拖了好多年的舊改項目，局姐在現場看到，就在施工圍蔽現場，還矗立著不少沒有被拆掉的村屋。
這些村屋為什麼沒有被拆掉？局姐向內部人士打聽了下。
一個好消息和一個壞消息。
好消息是，這些釘子戶並沒有影響到住宅用地，也就是說，你買萬科的房子，是可以按時交樓的；壞消息是，釘子戶佔用的，是教育和商業用地。
也就是說，配套的學校有不能如期建起來的風險。
校舍都沒有，會引進什麼名校就更難說了。沒準將來，你的娃只能去周邊的文衝小學拼手氣搖號。
此外，大家都知道，教育方面影響比較大的，除了學位還有生源。
目前來看，只有珠江花城是沒有帶回遷房的，未來不會和拆二代們手牽著手兒去上學。
這真不是歧視，這是赤裸裸的羨慕啊！畢竟，他們的娃是真的不需要努力了。
因此，從當下的確定性和生源來比較，富力南馳＝珠江花城＞保利天匯＞萬科城市之光。
對於有投資需求的小夥伴來說，可以更關注遠期的板塊價值、城市界面和產業規劃。
這裡先不展開了。
最後說說產品本身吧。
除了只剩大戶型的保利天匯，其他都是妥妥剛需盤。
2梯6戶就忍了，萬科城市之光的戶型圖裡，局姐驚訝地看到，F1棟和F7棟，一層樓裡竟然擠了8戶……
雖然不知道給這8戶配了幾個電梯，但光看這種上世紀的設計，就足夠嘆為觀止了。
從小區環境上看，珠江花城算是略勝一籌——畢竟是一個沒有回遷房的純居住社區，現在賣的第三期也就是臨小區內部道路，沒有特別的硬傷。
富頤華庭把最好的位置留給了回遷社區，第一期首開，樓棟北面正對著鐵路和廣園快速路，T8，T9樓下還疊加車行出入口加垃圾房與電房，南面對著幼兒園，N重噪音，十分熱鬧。如果要選，還是朝南的戶型比較合適。
如果不喜歡，可以等，畢竟下一期離鐵路和廣園快速路遠那麼一丟丟，南面也從幼兒園換成了……小學。
比較雞賊的是，售樓部直接用的異地板房，不到現場，根本意識不到距離噪音源多近。
萬科城市之光還沒有開盤，局姐拿到的消息是，先開F區。
從控規上看，北面是大沙地東路，對面有黃埔區兒童公園，東西兩邊各是兩個河湧。
順便提醒一句，從朝向看，東向、北向和東北向高層可以遠眺廣州石化景觀，對於氣味介意的慎入。
所以，作為手握300萬，單身/小兩口狀態的購房者，局姐給你的建議是：
如果萬科城市之光的價格足夠低，可以選擇萬科城市之光的南向單位。
畢竟，對於一枚通勤的社畜來說，距離地鐵近+自駕去珠江新城方便最重要，電梯多等會兒有什麼關係，小區學校未定有什麼關係？不就是晚上回來睡個覺而已。
如果城市之光價格沒有驚喜，又有車通勤，可以選擇珠江花城的63平單位。以290萬的價格，硬是做出了三間房，性價比槓槓的，雖然有一間房只有1.7X2米……
而如果是拖家帶口，預算提高到400-500萬，要求舒適一些，那就是不一樣的選盤思路了。
可以重點考慮富頤華庭的100平南向，畢竟從幼兒園到初中都披著名校的皮，加上一直都在眼皮子底下讀書，比較放心。
也可以考慮珠江花城100平上下的4房甚至4+1戶型，畢竟，多一間房，在二手市場上的溢價，還是不太一樣的。
萬一沒有配名校，那就努力雞娃吧，說不定能讓考成個學位房呢。
以上。