中新經緯客戶端1月4日電 題：《李宇嘉：「三道紅線」到「五檔分類」，樓市資金面大變局》
作者 李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)
從「三道紅線」到 「五檔分類」
2020年12月31日，央行、銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知(銀髮〔2020〕322號)》，啟動對銀行差別化的房貸「五檔分類」控制模式。
資產端和資金端「雙管齊下」，資金違規、過度流入地產的問題有望解決，房價快速上漲、樓市大起大落將成為歷史。這次房貸「五檔分類」，與針對房企融資的「三道紅線」的邏輯，完全一致。
房貸「五檔分類」，對銀行在房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比上採取額度佔比「雙管控」。工農中建交郵儲銀行地產貸款佔比、個人住房貸款佔比，最高限分別為40%和32.5%；中型股份行佔比分別為27.5%和20%；城商行、縣域銀行佔比限制很嚴。
若房貸佔比觸頂了，要想繼續發放房貸，須要做大分母，增加對實體經濟的貸款。比如，國有大行要想新增40億房地產貸款融資，首先必須增加60億元其他類別的貸款，這樣才能使得總體比例控制在40%左右；要不，就得壓降存量房地產貸款的規模，將新增貸款空間釋放出來。
地產資金面大變局
控制開發商融資的「三道紅線」，2021年在地產全行業開始實施，而控制資金端的房貸「五檔分類」的新規也來了，地產資金面發生大變局，將對未來地產融資、地產走勢，產生重大影響。
首先，「三道紅線」、「五檔分類」，與過去無序的融資窗口指導、周期性的「鬆緊循環」相比，最大的不同，就是因企(房企)施策、因行(銀行)施策，規則清晰且獎優罰劣。
這樣做的好處是，開發商和銀行都形成了明確預期，自己能不能融資、能不能放款？能融多少、能放多少？看看那幾個關鍵指標，一目了然。
其次，不會倒逼監管層放鬆融資了。過去，周期性的「融資關閘」後，開發商、銀行都一致認為，未來一定會松，因為地方財稅收入、固定資產投資、緩釋地產風險，都受不了太久的「融資關閘」。而新規則下，任何時候，既有開發商被約束融資，也有開發商融資放行；既有銀行被約束放貸，也有貸款暢通無阻。這樣，房地產貸款就不會周期性波動，地價、房價、樓市成交量也不會明顯波動。由此，也不會出現因地產明顯下行，拖累投資和經濟，倒逼監管層開閘放水的問題了。
最後，地價、房價大幅上漲的基礎弱了。如果資產端的「三道紅線」和資金端的「五檔分類」都能落實到位，開發商一股腦地高成本融資，然後一起衝進土地市場高價拿地，高舉高打、唯快不破的「高周轉」現象，也就少了。同時，地價倒逼房價上漲，進而倒逼調控鬆綁，被迫允許房價上漲的動力也弱了。
新規影響有多大？
對購房者，要關注大勢。「五檔分類」新規的實施，意味著給資金流入地產，又上了一道枷鎖，房貸利率大概率要走高了。記得十多年前，按揭貸款都是打折的，且明顯低於實體經濟貸款利率，彰顯了鼓勵住房發展、培育新消費增長點的信號。現在，實體經濟貸款和房貸利率分野、分化，房貸利率明顯高於實體貸款，標誌著管理層不再依賴地產了。
當然，這不是一蹴而就的，但趨勢是不可阻擋的，冰山融化往往是從一角開始的。包括金融監管新規在內，樓市的長效機制開始見效了，近期的多個跡象，需要引起重視：
比如，2020年疫情紓困，貨幣明顯增長，槓桿率提升，但很多熱點城市的二手住房價格跌了。
比如，房子很難賣了，新房開盤不再搶了(除非價格倒掛)。開發商賣房，要啟動所有的渠道，營銷費率越來越高。有人說，未來類似貝殼這種帶客的平臺，要比開發商賺錢。
比如，很多城市二手房掛牌量創新高。二手住房從掛牌到出售，一般要經歷一年半載，有的降價也賣不出去。未來，二手房出售的難度會越來越大，有價無市或砸在手裡。
比如，房價在上漲，而租金卻在下跌，呈現出背離。預示著，實體經濟不支持房價上漲，老百姓收入不支持房價上漲，房價向均值回歸也是必然的。
從上述這些角度看，不要低估政策的決心和效果，只是還在生效的路上；不要低估國家治理樓市的智慧，只是發力於無形之中、漸次加力，等你發現政策的效力時，一定會恍然大悟。(中新經緯APP)
李宇嘉
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