長江實業的「慣用套路」?被監管「封殺」的成都和記黃埔,到底和...

「一早上這文件在成都金融圈內傳瘋了。」

9月23日上午，一位成都金融業人士對21世紀經濟報導記者表示。她所提到的文件，是一份《關於禁止和記黃埔地產（成都）有限公司融資、貸款和重大重組的函》。

21世紀經濟報導記者從成都金融機構人士處獨家獲悉，成都高新區財政金融局當日向區內各金融機構下發通知，要求禁止向和記黃埔地產（成都）有限公司提供新增融資、貸款，以及為其進行重大資產重組提供幫助。

該通知稱，為貫徹執行中央、省、市房地產調控政策，監管打擊房地產開發企業捂地、捂盤行為，切實維護高新區房地產市場健康秩序，因和記黃埔地產（成都）有限公司存在捂地、捂盤不良行為，嚴重影響區域房地產市場平穩發展，經研究，禁止高新區內金融機構向和記黃埔地產（成都）有限公司及其項目公司提供新增融資、貸款，禁止高新區內金融機構向和記黃埔地產（成都）有限公司進行重大資產重組提供幫助。

但是有媒體稱，曾先後向成都高新區財政金融局和成都市地方金融監管局求證，相關人員均表示不清楚此事。

與此形成對照的是，9月14日，成都市發布《關於保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》，提出「全面清理已供未開發的土地情況並向社會公布，加大已供未開發土地的促建力度，嚴格落實閒置土地處置規定，堅決打擊捂地、捂盤行為。」

在獲知上述高新區對金融機構貸款給和記黃埔地產的禁令之後，9月23日下午，長江實業集團回應21世紀經濟報導稱：「和記黃埔地產（成都）有限公司現在並非長江實業集團有限公司之附屬公司，亦不是由本集團控制。」

和記黃埔地產（成都）有限公司成立於2004年，是和記黃埔地產繼北京、廣州、深圳、重慶之後進入內地的十四個城市之一。資料顯示，和記黃埔地產（成都）公司股東為和記投資有限公司和Carton international limited，這兩家境外企業均為長實集團名下的間接全資附屬公司。和記黃埔地產（成都）為南城都匯項目的開發主體。

和記黃埔是香港富豪李嘉誠的長江實業旗下重要上市公司，地產為其重要布局領域。

一位成都高新區金融機構人士對記者表示，和記黃埔地產此次事件，或與其剛進入成都就開始操盤的地王項目南城都匯有關。

7月23日，長實集團宣布了成都南城都匯項目的轉讓公告。根據公告，成都南城都匯項目接盤方為禹洲集團控股有限公司和成都瑞卓置業有限公司，作價約78.47億元，預期出售事項計及融資安排後錄得約38.11億元未經審核得益。在公告中，此次出售的目標公司Carton及HME名下發展項目即成都南城都匯，包括第1至8期住宅、商業單位及停車場。

也就是說，在這則禁令發布前，和記黃埔（成都）公司在7月份連同旗下南城都匯項目被一同轉讓出手了。

值得注意的是，這塊地皮2004年就到手，和記黃埔卻歷經16年還未開發完畢，最終易手他人。

根據《界面新聞》此前報導，2004年，和記黃埔將成都列為西南地區的重點投資發展城市，先後競得天府新城南地王項目及溫江新城區光華大道項目兩大地塊，由此正式入駐四川成都。這個當時轟動一時的地王就是如今的南城都匯項目，彼時拿地總價為21.35億，樓面價為1030元/平方米，被譽為和記黃埔地產在成都的1號作品。但是賣了16年，南城都匯還剩有6000多套房源。而當年樓面價不過千元的高新區新川板塊樓面價，目前已經高達2萬元以上。

並且，2006年和記黃埔將南城都匯886畝土地抵押給中國農業銀行、中國銀行以及中國建設銀行，共獲得26.21億的抵押貸款，比購買地塊的總價還要高4.86億元。

一位成都當地居民對記者表示，南城都匯項目也並非完全不動工，也有吊車一直在工作，但經常因為各種小事故停工，因此一拖很多年沒有完工。

據四川在線報導，8月28日，禹州集團收購和記黃埔(成都)有限公司後，首次在成都舉行品牌戰略和新案名發布會，發布會上該公司有關人士透露，該項目還剩餘約100萬平米待開發，約為6750套房源，新案名「山河峰薈」。

「這是長江實業慣用的『套路』，當年全國多地放開政策歡迎港資前來投資，長江實業順勢取得很多地塊，但之後又開發緩慢，有些地塊隨著時間升值，比如南城都匯的升值十多倍，一轉手就變成了『炒地皮』。」一位上海銀行業人士對記者表示，其實多地政府對長江實業的操作套路心知肚明。

但上述人士也表示，用行政手段幹預融資等市場行為，也有不妥之處，有擾亂市場交易之嫌。其實拿地卻不開發，可以由房地局等部門收回。

「收地」的案例並不鮮見。比如去年11月6日，上海市靜安區政府發布閒置土地信息公告稱：認定上海靜安協和房地產有限公司一宗國有建設用地為閒置土地。協和城項目曾被上海市政府列為南京路五大主要商業項目之一，由中國地產集團主導，計劃分兩期開發，其中，二期項目拿地時間可追溯至1992年，開發時長至收地時已接近30年，仍未完工。

國土資源部於2012年7月1日開始執行的《閒置土地處置辦法》指出,因開發商自身原因未動工開發滿一年的，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十徵繳土地閒置費。未動工開發滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權。另外，《城市房地產管理法》第26條也有類似規定。

在獲知禁令之後，9月23日下午，長江實業集團回應21世紀經濟報導稱：「和記黃埔地產（成都）有限公司現在並非長江實業集團有限公司之附屬公司，亦不是由本集團控制。」

長江實業稱，公司所有發展項目均嚴格按照國家法規進行，並不存在囤地之情況。作為地產開發商，公司之主要業務為房地產買賣，一直按計劃完成發展及出售公司。公司所有開發專案均與地方政府保持緊密溝通，配合當地規劃及要求進行專案發展。

雖然南城都匯項目被轉手給了禹洲地產，但禹洲地產並不認為這則通知針對的是自己。禹洲集團相關人士表示，這則處罰是針對原來股東，也只面向成都高新區內的金融機構，對公司收購的項目沒有影響，他們正在爭取項目儘快入市。

另外，長江實業方面對21世紀經濟報導解釋稱，成都南城都匯項目設有23,253個單位（包括住宅及商鋪），在之前的銷售活動中已售出16,503個單位，最近大手出售的部分涉及剩餘6,750個單位及部分車位。長江實業將在項目公司中保留一名董事，其將協助項目運營，住宅單位亦將精裝修升級後推出市場。

「長江實業資深顧問李嘉誠先生及主席李澤鉅先生均對香港及內地充滿信心，除了長江實業於本年5月下旬以港幣49.5億元投得將建成超過2,800個單位之安達臣道地皮外，李嘉誠先生及李澤鉅先生亦透過共同持有之公司及李嘉誠基金會擁有之公司，先後多次增持長江實業股份，單計最近12個月，已累計斥資近港幣32.8億元。」長江實業方面表示，長江集團是眾多香港公司中，內地業務規模最大的一家。

不過，李嘉誠這些年一直在出售內地物業。比如2019年10月份，李嘉誠將自己旗下的大連市西崗區黑嘴子項目，以約40億元的價格，轉讓給了融創的孫宏斌。該地產項目是李嘉誠在2011年左右花19億元購得，也就是豪賺了21億元。

2016年10月，李嘉誠以200億元的售價賣掉了上海陸家嘴的「世紀匯」綜合體，這是李嘉誠在內地出售的最大一筆物業。

據長江集團旗下長江和記實業半年報顯示，截至2020年6月末，集團在中國的收益總額達到336.42億元，佔集團總收益的17.71%。