高端寫字樓高聳入雲,成為廣州CBD代表性景觀。 新快報記者 孫毅/攝
一棟樓每年產生稅收超1億元,部分評定指標甚至超過香港……
一棟樓,每年稅收超過億元——大城市裡正在出現越來越多這樣的經濟景象。去年,廣州市天河區的CBD中有51棟樓宇實現年稅收超1億元,其中15棟年稅收超10億元。與天河區為鄰的越秀區,年稅收億元樓宇從2014年的39棟增至2016年的52棟,2016年重點商務樓宇稅收佔全區逾六成。往南看,海珠區在「十三五」時期樓宇經濟發展規劃中提出:到2020年全區年稅收達億元以上的樓宇數量要達到20棟。
新快報記者近日走訪了解到,樓宇經濟在廣州漸成燎原之勢,各區都將商務樓宇稱為「垂直的開發區」,出臺政策促進「平面經濟」向「立體經濟」轉變,以及樓宇經濟的可持續發展。
天河區
貢獻突出的樓宇最高可獲獎勵200萬元
在2018年3月出版發行的《中國樓宇經濟發展報告(2017)》中,廣州市進入「2017中國樓宇經濟十大活力城市」,廣州天河區也躋身「2017中國樓宇經濟十大活力城區」。一組數據可以說明天河區的樓宇經濟有多麼顯眼:截至2017年9月,僅天河CBD年稅收超1億元的樓宇有51棟,其中15棟年稅收超10億元。
為進一步提升天河CBD物業服務水平,吸引更多優質企業落戶,去年9月,天河CBD管委會聯合香港品質保證局共同發布了天河區中央商務區樓宇可持續發展指數,並為21棟已通過可持續發展指數評定的寫字樓授牌。對比香港樓宇可持續發展指數,天河CBD樓宇評定指標增加了智能信息化使用、人性化管理、無障礙設施、社區關懷、稅收、就業、租金、母嬰室建設等新元素。不僅如此,評估指標還包括測量樓宇對環境的影響,比如在大氣中排放破壞臭氧物質的情況、雨水循環回收情況,乃至白領分外關心的樓宇使用者的健康和舒適程度等問題。天河CBD管委會相關負責人稱:「個別指標甚至超過了香港水平。」
與此同時,天河CBD管委會現場宣講天河CBD樓宇經濟獎勵政策。根據《廣州市天河區產業發展專項資金管理辦法》關於樓宇經濟的內容顯示,對在天河區轄內,建築面積達到3萬平方米以上、符合甲級寫字樓基本條件、50%以上產權面積屬同一業主、入駐企業年度經濟社會發展貢獻總額超1億元,主要作為出租而非自用並支持政府部門招商和服務企業的商務樓宇給予支持。首次申請的樓宇業主(或合法代理方),按照入駐企業上年度對區經濟社會發展貢獻的10%,給予一次性最高不超過200萬元支持;非首次申請且入駐企業年度經濟社會發展貢獻總額增量超1億元的樓宇業主(或合法代理方),按照入駐企業上年度對區經濟社會發展貢獻增量的5%,給予一次性最高不超過100萬元支持。
越秀區
引導樓宇向創新資源集聚的「矽樓」轉型
論樓宇經濟的活力,與天河區不相伯仲的是越秀區。根據相關數據顯示,2016年越秀區重點商務樓宇實現稅收超220億元,佔全區稅收逾六成。其中,稅收億元樓宇數量從2014年的39棟增至2015年的45棟,再增至2016年的52棟。從這些數據可以看出樓宇經濟對越秀區的重要性,面積僅33.8平方公裡的越秀區,圍繞商業樓宇做文章、下功夫是必然的選擇。越秀區相關負責人曾表示,「強化經營空間理念,提升經濟『容積率』」,加快中心城區經濟轉型升級、實現可持續發展。
在廣州,率先對商務樓宇進行評「星」的也是越秀區。早於2015年,一個包含樓宇運營、樓宇設施、樓宇招商、產業集聚、社會貢獻、節能環保6方面共59個具體指標項的星級樓宇評價標準在越秀區發布,對該區356棟重點商務樓宇進行了星級評分。2017年11月,在越秀金卡首發暨星級商務樓宇發展大會上公布了相關數據:廣東國際大廈、中華國際中心等32棟星級商務樓宇總建築面積145.8萬平方米,產生稅收達63.38億元,佔全區稅收收入近兩成,而這一批星級商務樓宇佔地面積僅0.16平方公裡。獲評「五星商務樓宇」的中華國際中心負責人表示,商務樓宇的存在可帶活帶旺周邊商街的經濟活躍度。持「越秀金卡」的企業將享受越秀區全方位的優質服務,包括政務綠色通道快捷服務、優先申報入戶服務、優先享受醫療保障服務、優先享受優質學位服務等服務。
新快報記者還了解到,越秀區將編制《越秀區發展戰略大綱(2018-2035)》和產業發展規劃,優化提升「一核三帶四區」產業空間布局,深入推進「中央文化商務區」建設。進一步推進樓宇升級行動計劃,引導有實力的市場主體參與更新改造,引導商務樓宇向創新資源集聚的「矽樓」轉型。
海珠區
在創新帶辦全區首個垂直樓宇孵化園區
說到廣州的樓宇經濟,廣州市海珠區的琶洲地區是繞不開的焦點。2018年1月,海珠區有關部門印發「十三五」時期樓宇經濟發展規劃(2016—2020)。規劃顯示,琶洲擁有已建成的商務樓宇20棟,建築面積共約195.18萬平方米。規劃還提出總體目標:至2020年,海珠區年稅收億元以上的樓宇數量要達到20棟。
根據相關數據顯示,2017年海珠區年稅收億元以上的商務樓宇已有10棟,其中保利國際廣場北塔寫字樓、廣交會展館B區寫字樓兩棟的年稅收已超10億元。
為推進樓宇經濟發展,海珠區出臺《海珠區促進樓宇經濟發展的實施意見》、《海珠區科技企業孵化器和創新園區認定與扶持辦法》,藉助政策扶持,鼓勵樓宇、園區經營單位優化樓宇環境、引導產業集聚,以商定稅收目標、合作協議等給予樓宇租金補貼、獎勵扶持。
上述規劃明確,「十三五」期間,海珠樓宇經濟空間總體布局將以琶洲網際網路創新集聚區為龍頭,琶洲、中大國際創新谷和南中軸、海珠灣濱水區為支撐。根據《廣州市城市總體規劃(2011—2020)》中,對海珠區「構建以會展經濟、總部經濟、文化創意、高新技術和商貿服務業為主要支撐的現代產業體系」的發展規劃,海珠樓宇經濟發展主力業態確定為商務商貿產業、文化創意產業、電子商務與網際網路產業、科技研發產業。在琶洲等重點區域推動樓宇經濟集聚發展,吸引世界500強、大型跨國企業,以及國內外行業領軍企業進駐。目前,位於海珠灣濱水區創新帶的廣州之窗創新示範園區成為全區首個垂直樓宇孵化園區。
上述規劃也指出了海珠區樓宇經濟發展面臨的一些問題。對樓宇經濟的產業屬性、成長機理、重要意義、發展方向等缺乏足夠的認知,各街道對此重視程度不一,存在嚴重不均衡的問題。同時,一些高端商務樓宇儘管租金較珠江新城、天河路商圈等區域的高端寫字樓低,但招商不盡理想,入駐企業以中小企業居多,其中創稅能力、帶動效應好的總部企業較少,與高端寫字樓定位不相符,影響了樓宇的經濟貢獻率。
樓宇經濟出現「2.0版」 科技範兒十足?
在廣州市南沙區一個「獨角獸牧場」,入孵團隊製造的機器人引起了專家的關注。 受訪者供圖
創新團隊在「獨角獸牧場」進行路演。 受訪者供圖
獨角獸牧場、智慧財產權眾創空間、創工場……
專業機構發布的2018年第一季度廣州房地產市場分析報告顯示,全市甲級辦公樓存量維持在530萬平方米左右。這麼多的高端寫字樓,都以引進500強企業為目標顯然不怎麼現實。事實上,廣州的樓宇經濟已經進入了「2.0版」。那麼,升級版的樓宇經濟是什麼樣子的?
新快報記者近日走訪發現,打造空中的獨角獸牧場、眾創空間和創工場,廣州各區的樓宇經濟不僅另闢蹊徑,而且科技範兒十足,「科技創新」成閃亮招牌。
南沙區
入駐「獨角獸牧場」可免費使用軟體包
不到一年時間,位於廣州市南沙區香江國際金融中心18樓的「獨角獸牧場加速器」已出現溢出效應,「獨角獸牧場」這個新名詞因此引起了公眾的注意。
這是怎樣的一棟樓?近日,「牧場」負責人馮建林在接受新快報記者採訪時解釋:「準確地說,金融中心應該叫科創中心。」
去年11月,面積約2000平方米的加速器迎來了首批18家入孵企業。在此之前,廣州南沙開發區、微軟(中國)有限公司、香江集團攜手,瞄準人工智慧、雲計算、大數據及物聯網等高科技領域,共同打造「微軟雲暨移動技術孵化計劃-廣州雲暨移動應用孵化平臺。
新快報記者近日走訪孵化平臺,看到開放的辦公空間和會議室裡人氣爆棚。「孵化器目前已經飽和,準備從18樓擴展到17樓。」馮建林介紹,在現有的30多家入駐孵化平臺企業中,部分企業因規模急速擴大,即將搬到其他樓層獨立辦公。值得一提的是入孵企業的「福利」,創業團隊除了可以免費使用4個月至6個月的多功能開放式辦公空間,孵化平臺還免費提供價值30萬元的微軟技術軟體包,並將微軟的前沿技術成果導入共服平臺等。
「科技創新將觸發和推動傳統產業的轉型升級。」馮建林表示,傳統產業要跟創新和科技結合在一起,才能更好地發展。藉助微軟的技術資源,同時用好政府的優惠政策,孵化平臺不僅能培養更多的獨角獸企業,還可以培養更多人工智慧人才。「創新創業的載體長什麼樣子並不重要,關鍵在於能否建立可持續的創新生態鏈。」他說,傳統的寫字樓模式已經是一片紅海,承載創新夢想的樓宇有著更大的想像空間,可以朝更好的方向發展。
黃埔區
進了眾創空間 「網商」有望變「知商」
知商谷國際智慧財產權眾創空間(以下簡稱「知商谷」)位於黃埔區內的廣州科學城,於2016年8月落成,是全國首家智慧財產權金融平臺,主要由國際智慧財產權交易中心、國際智慧財產權創客空間、國際知商服務中心和智慧財產權金融運營中心四部分構成。談及創新推動樓宇經濟發展時,建設、運營知商谷的匯桔網負責人謝旭輝總結為一句話:「幫助『網商』升級為『知商』。」
他說,很多企業並不注重自身核心競爭力的打造,只是一味地拼價格,在網絡平臺上大量甩貨。「僅僅為他們提供智慧財產權的申請、註冊服務,無法讓他們走上創新發展之路。」他說,越來越多的企業雖然擁有智慧財產權,但是不能很好地運用起來,打造自己的核心競爭力,掌握自己的定價權,知商谷就在探索幫助更多企業走上依託智慧財產權的自主創新之路。目前,知商谷二期項目將建在中新知識城。
新快報記者了解到,知商谷內的創客空間適應廣州開發區特色和企業需求,入谷的團隊可以優先以智慧財產權為標的,在平臺上進行債券發布、眾籌以保證資金募集。在拿到第一輪融資以前可持續享受眾創空間提供的多項免費服務,並免費使用知商谷在全國各地的創客網點。不過,謝旭輝也表示,創客空間並非簡單的租賃空間,入谷的基本門檻是「必須要有核心智慧財產權」,在「畢業期」到來之前須接受半年一輪的審核。
此外,匯桔網也引入廣州智慧財產權運營基金落戶知商谷,該基金的成立將為智慧財產權運營注入強大的動力,直接激勵創新創業的開展,滿足企業將智慧財產權資產轉化為經濟價值的迫切需求。
越秀區
傳統商廈內辦創工場 各方均獲益
近日,新快報記者走訪了位于越秀區西湖路的廣百大廈30層的合眾·創工場,負責該平臺運營的杜志聰介紹,該平臺提供可容納100多人的路演大廳,入駐機構每個月可免費使用三次。此外,入駐機構可以免費使用文印室的複印機等設備,可免費使用的還有四五十平方米的會客大廳、無限次使用的小會議室,而附設咖啡廳的消費水平也比市面要實惠。
新快報記者了解到,該平臺有兩類辦公室出租,一類是小戶型,有4個卡位,約10平方米,每個卡位租金800元起,一間3000元左右。另一類是大戶型,每間1300平方米,整個場地面積為2500平方米,有52間辦公室,現已達到95%以上的入駐率。
創工場負責人張建文介紹,該平臺依託北京路商業圈獨特的商業文化氣息,以「快時尚、奢生活、新文化、輕空間」為運營理念,重點吸引文創、旅遊、自媒體等機構。「實現兩個主動,一是主動策劃和整合平臺的企業類型,這樣能夠更專注於後續服務;二是主動服務,提供適合入駐企業運營的常規服務,和適合它們發展各類增值服務」。以進駐不到1年的微程魚飛信息工程公司為例,起初只有創始人一個人,現已擁有一個初具規模的團隊,該公司從事區塊鏈運營,已在中國的廣州、上海、北京、深圳、臺灣,以及日本的創投圈頗有影響。
張建文表示,共創空間建在大樓裡,第一大優勢就是在原有基礎上改造成本較低,其次位於鬧市區,交通比較方便。而共創空間對於創業團隊來說,一是成本相對較低,儘管租金與同區域的寫字樓持平,但獲得更多的公共服務,如毎周一次的跨界項目分享會和投融資沙龍,還有不定期舉行的創業大賽等,有益於企業的發展。從數據上看,廣百大廈過去是以服裝設計和銷售為主的企業承租,出租率約七成,創工場入駐後帶動了整個商廈的活躍度,現在出租率已超九成。而創工場的租金也比原租金升了一倍。「雖然在裝修、平臺的公共服務方面投入大了,但出租率提高,一些增值的收費性項目收益增加,因此總體效益會更好。」張建文說。
專家
樓宇經濟發展 步入「2.0時代」
樓宇經濟可以簡單地理解為出租辦公室嗎?多次在廣州調研樓宇經濟發展案例的中國樓宇經濟專家夏效鴻表示,樓宇經濟是指以商務樓、寫字樓、標準廠房、城市綜合體等(不包括行政、事業單位自用房、賓館、專業市場、醫院、學校等建築)為載體,通過出租、售賣、合作等形式,招商引進現代服務企業和都市型工業,從而培植新稅源和新的經濟增長點、促進城市經濟發展的經濟活動。
夏效鴻介紹,樓宇經濟是集聚現代服務業與製造業企業總部的高級經濟形態,能夠在非常集約的空間內匯聚可觀的人才流、資金流、信息流,創造持續的就業與稅收,產生的財富效應與節地效應非常明顯。
夏效鴻認為,當前,包括廣州在內的一線城市和部分二線城市中心城區的樓宇經濟發展已步入「2.0時代」,最典型的特徵就是硬體智慧化、軟體個性化和訴求多元化。當今時代已不再是「工廠生產什麼,商場就賣什麼,消費者就只能買什麼」的時代了,而是追求「我需要什麼你就能賣什麼,就能給我生產什麼」的「眾包設計」。「以前人們喜歡住星級酒店,但這些年沒有星級標準卻個性化的民宿十分火爆,我覺得這代表了一種趨勢。」夏效鴻說。
■統籌:新快報記者 朱清海 ■採寫:新快報記者 朱清海 李應華 鄧毅富 通訊員 姚瑤