天府新區神盤陽光城未來悅上周五拿證，帶裝修均價11342-14792元/平米，吸引了一大票購房者報名。
今天有消息稱，最終報名人數大概在2萬多一點。
該項目受追捧，一個重要的原因在於它之前預估售價17000-18000元/平米，但最終以低於預期約5000元/平米的價格入市，買房菌一度以為標價錯誤。
項目剪刀差至少在5000以上，如果以最小戶型125平計算，搶到一套帳面收益少說在60萬以上，是不是爽歪歪？
現在報名已經結束，大家開始靜待搖號。在這短暫的平靜期，我們很想搞清楚的是：
陽光城未來悅的房價為什麼那麼低？以後還會不會出現這樣的倒掛神盤？
通常來說，一個項目的銷售價格，由地價+建安成本+利潤構成，地價一般是公開可見的，建安成本相差也不大，利潤則不同房企相差比較大。
但在限價政策之下，價格需要接受政府指導價。按照之前的規定，開發商預售價格申報，將按照樓面地價+建安成本+合理利潤的方式申報,並且不能高於附近在售樓盤價格。
2018年6月的《成都面對面》節目上，成都市住建局給出了具體的商品房限價邏輯：
「目前成都市限價主要參考的因素是市場比較法，對於新起的預售許可的商品住房的項目，我們通過選取周邊兩到三個，如果有更多的三到四個，我們選取他們的實際成交均價作為新盤的預售指導價格。我們這個三同原則，同時期、同品質、同地段的商品住房實際成交均價作為新預售許可項目的指導均價，並沒有考慮土地成本因素，第二個方面是對於非首次開盤的住房項目，我們要求不得高於前期商品住房項目的指導價格。」
但該政策沒有考慮地價成本因素，之後隨著西派國樾、金茂府等高地價項目入市，成都開始執行地價房價掛鈎的政策，地價越高，房價越高。
從已拿證的項目來看，超低樓面價項目，清水價格可以批到1.2萬左右，如華潤置地悅璽，川發天府上城；地價在1萬左右的，清水價格可以批到2萬，帶裝修價格可以上到2.5萬；地價越高預售價越高，但一條紅線是清水均價最高不超過3萬、帶裝修最高不超過3.5萬。
綜合一下，成都商品房限價邏輯就是以地價為基礎，參考同時期、同品質、同地段其他項目定價。在這個基礎上，純新盤首次拿證和老盤加推，則又有不同的邏輯。
拿陽光城未來悅來說，作為純新盤，如果參考之前華熙528藝術村「參考周邊二手房項目定價」的邏輯，該項目預售17000-18000的價格與南湖片區二手房價格接近，是合理的。
但最終大幅低開，說明該項目並沒有參考周邊二手房價格定價，而是採用地價基礎之上的「三同原則」。
那麼，陽光城未來悅的地價是多少呢？
查詢資料可知，未來悅地塊是陽光城於2017年收購獲得，按照當時的公告，陽光城以總價16.81億元，收購了半山艾馬仕一二期地塊以及華陽綠野村40畝地塊，合計土地使用面積214.4畝，綠野村地塊即呈現為陽光城未來悅。
陽光城並沒有給出該地塊的具體收購價格，但以總價16.81億元，總用地面積14.3萬平米、並計算容積率，這三塊地的平均樓面價大概在3200元/平米。
這個地價，高於恆大天府半島和川發天府上城，與遠大中央公園比較接近。
再參考同時期、同地段的邏輯，陽光城未來悅的清水價格，應該略高於川發天府上城和恆大天府半島。
實際看，遠大中央公園扣除5099元/㎡的裝修價格後，清水價格在9459-9964元/㎡，恆大天府半島在扣除3398元/㎡的裝修價格後，清水價格在7508-10262元/平米，陽光城未來悅扣除4199元/㎡的裝修後，清水價格在7143-10593元/平米。
可以看出，未來悅的清水價格跟遠大中央公園、恆大天府半島非常接近，基本遵循了地價房價掛鈎並參考周邊項目定價的規律。
但從「同品質」的角度看，未來悅容積率1.8、兩梯兩戶、125平米起步，小高層為主，又靠近錦江河灣。該項目整體品質高於其他幾個項目，理應比其他幾個項目賣得貴一點。
但最終預售價格與其他項目接近，這也說明「品質」是很難被量化的。而這種低價格、高品質的反差，也是其受追捧的重要因素。
不管怎麼看，陽光城未來悅都算得上今年最值得買入的樓盤了，它基於地段、環境之上的剪刀差，都是可遇不可求的。未來無論在天府新區，還是主城區，都很少會出現這樣的項目了。
報了名的童鞋，祝你們好運。