2016年年中，梁爽(化名)以130萬元的總價款買下天津市東麗區一套二手房，買完之後房價繼續躥升，最高時達到210萬元。但隨著調控降臨，價格一路下挫，最近的掛牌價在140萬元左右，基本跌回4年前購買時價格。梁爽感慨，名義上房價漲了10萬，但算上物價上漲、房貸利息，可能還要賠錢。
資料圖，新華社供圖
中新經緯客戶端近日在天津市場走訪發現，不管是新房，還是二手房，價格下跌成為當地房地產市場的主流形態，市區內的很多樓盤，都出現了數千元/平方米的跌幅。買到高點的購房人，或許都要承擔至少數十萬元的帳面損失。
先漲80萬，後跌70萬
時間線拉回2015年，在多次降準降息和樓市調控放鬆的刺激下，全國多個主要城市的房地產市場表現出上揚勢頭，天津房價也出現上漲。這年底，梁爽打算在天津入手一套住宅，她對中新經緯客戶端說：「當時我們相中了一套總價不到90萬元的房子，由於臨近春節，就計劃過年後再買。但剛過春節，房東要求漲價10多萬元，就放棄了。」
到2016年，天津市場愈發火熱，梁爽變得比較焦急，最終，她於2016年7月敲定東麗區一套二手住宅，總價款為130萬元。她說：「當時的房價一天一個價，漲得很快。我們買入後，房價還在漲，沒過多久，同小區同戶型的二手房掛牌價最高達到了220萬元，如果推算實際成交價，怎麼也有210萬元。那時候，我們很慶幸，雖然沒有趕在最低點買，但也賺了不少。」
機構數據顯示，2016年，天津全市新建商品住宅和二手私產住宅分別成交234264套、188751套，成交量分別比2015年增長75%、51%;成交均價分別為13662元/平方米、12354元/平方米，相較2015年上漲了16%、19%，創近年最高紀錄。
面對房價非理性上漲，天津於2016年下半年、2017年初數次出臺重磅調控政策，從限購、限貸等多方面抑制過熱的樓市。梁爽稱，調控政策實施之初，效果並不是很明顯，她樂觀估計，這套房子最多下降二三十萬元就差不多了。但沒想到，隨著時間的推移，調控威力逐漸顯現。
同小區同戶型房源的最高掛牌價止於220萬元，之後便進入到降價通道，梁爽最近留意到，小區二手房源的掛牌價已經降至140萬元，基本跌回買入時的價格。她稱，名義上房價漲了10萬元，但算上物價上漲、房貸利息，可能還要賠錢。
天津河東區市民劉曉峰(化名)同樣經歷了房價的「過山車」，他們家的房子從2014年買入時的約150萬元，飆升至2017年3月的310萬元，幾年調控下來，價格又不斷下降。2019年8月，他們家決定「賣一買一」，購入一套三居室新房，但劉曉峰說：「這套房子位置不錯，未來還是雙地鐵，本以為會很快賣出去，但沒想到，幾個月都沒人來看房。中介說，不降價就賣不出。」
在中介的催促下，他幾次下調掛牌價，經過8個月的漫長等待，到2020年3月才最終確定買家，實際成交價不到240萬元，較最初的掛牌價又下降30萬元。也就是說，這套房子漲了160萬元後，又跌去70萬。
「每平方米平均降5000元」
劉曉峰的房子遲遲不能賣出，或許與房產經紀公司熱衷推銷新房有關。近日，中新經緯客戶端走訪了天津市幾家房產經紀門店，經紀人們都在大力推介新房項目。德祐門店的一位經紀人唐勇(化名)說：「雖然新房、二手房交易都做，但還是願意推薦客戶買新房，現在新房、二手房的價格差不多，但新房的品質高、交易流程簡單、稅費負擔小，客戶也比較認可。」
不過，儘管有中介機構的大力推介，天津新房市場仍處於低迷狀態。唐勇坦言，與2017年高點相比，天津現在的新房價格確實出現不小的回落，「這個沒辦法，現在市場就是這樣，都在降。」在另一家門店，經紀人馮雯(化名)判斷：「相較於2017年，市區內的房價每平方米平均降了5000元。」
在河東區與東麗區的交界處，國內某頭部房企開發的住宅項目正在銷售。中新經緯記者在售樓部看到，由於是工作日，當天前來看房的客戶只有幾組，身著制服的置業顧問明顯多於看房客戶，他們三三兩兩聚在一起閒聊。一位置業顧問介紹，該項目在售房源的價格多在2.3萬元/平方米-2.5萬元/平方米，現在交定金，還能優惠3個點。唐勇稱，前段時間該項目個別樓層房源的優惠點數更高，能達到7個點，這麼大的力度，也是想吸引客戶去買。
在3年前，這一區域的新房售價曾高達3萬元/平方米。與上述售樓部僅一路之隔的小區，是國內另一家頭部房企開發的項目，在2017年，這裡的小高層與洋房的精裝售價達到3.2萬元/平方米以上。到2019年7月，開發商將精裝房改為毛坯房，一夜間降價6000元/平方米左右，引起當時很多人關注。
開發商大幅降價，招致老業主們的不滿，紛紛要求給出說法。一位老業主稱，2017年8月買房時，由於小高層與洋房太貴，就以2.5萬元/平方米的價格買了高層住宅，但2019年7月開發商降價後，小高層與洋房的售價僅為2.3萬元/平方米、2.5萬元/平方米，價格上與高層住宅形成倒掛，業主們的損失都在幾十萬元到上百萬元。同時，在過去一兩年間，該開發商在東麗區、北辰區項目的售價，也都出現過數千元/平方米的降幅。
查詢房產交易平臺數據發現，該小區當前二手房的售價多在2.3萬元/平方米-2.6萬元/平方米之間，其中有兩套房源近兩周的降價幅度分別為18萬元、13萬元。該項目一套一樓帶花園與地下室的二手洋房，近兩周共計降價72萬元之多，即便如此，掛牌價依舊不低。
賣掉房子後，劉曉峰迅速以2.6萬元/平方米的價格購入一套新房，這一價格，已經比該樓盤最初的售價低了約6000元/平方米。他說：「很多之前買房的業主，都是3.1萬元/平方米、3.2萬元/平方米買的，我進入業主群後，老業主問我買的多少錢，我都不敢說，害怕他們受不了。不過，我買的是尾盤，面積大，樓層也不太好，便宜一點是應該的。」
落戶人數相對有限
貝殼研究院提供給中新經緯客戶端的數據顯示，受調控政策影響，天津2017年的二手房交易量比2016年下降57%，2019年又比2018年下降11%。疫情之下，今年1-7月的成交量，較去年同期下降了23%，佔比去年全年的50%，預計全年成交量與去年基本持平。價格方面，2020年二手房成交均價較2017年下跌了9%。
新房方面，貝殼研究院稱，在2017年，天津新房市場成交量環比下滑47%，回到了2015年以前的水平，之後幾年保持穩定。調控對價格較高的核心城六區的新房市場打擊明顯，而作為主力成交區域的城市外圍，下跌幅度較小，且2018與2019年的量價均表現穩定。
縱觀全國，在經歷2016年、2017年的房價大漲後，主要城市基本都出臺了力度不一的樓市調控政策，而經過近幾年的檢驗，京津冀城市群成為調控效果較為明顯的區域之一。
中原地產首席分析師張大偉稱，由於北京在樓市調控的示範效應，整個京津冀城市群的調控政策都非常嚴格，這在很大程度上打擊了投機炒作需求，加上這幾年的嚴格執行，整個區域的房價都出現明顯回調。
就天津而言，他還分析，除了樓市調控嚴格，天津這幾年發展速度放緩、承接北京產業效果尚未顯現等宏觀經濟因素，也對房地產市場形成一定的拖拽。
2018年5月，天津「海河英才」計劃宣布實施，由於落戶政策大幅降低，引來一大批外地人排隊落戶，成為轟動一時的事件。當時，不少人都認為，戶籍政策的鬆動，將會推動天津房價的上漲。
但從現在的情況看，「海河英才」計劃並未阻止房價從高點向下回落。今年8月中旬，天津市人社局在公開回復網友提問時稱，2年多來，該市共引進人才近30萬人，其中戰略性新興產業從業人員、技能型人才均佔到1/4左右。
張大偉認為，天津的落戶門檻雖然較之前大幅降低，但與杭州、西安、南京等城市相比，標準相對較高，加上不能在外地有社保繳納記錄的規定，導致很多想去落戶的年輕人產生觀望情緒。天津2年多吸引了近30萬人落戶，與其他落戶人數動輒幾十萬、上百萬的城市比較，也不是很多。另外，即使拿到了天津戶籍，這些「新天津人」也不會急於買房，購買需求的釋放相對緩慢，在市場上難以形成購房熱潮。
從2016年國慶節算起，天津本輪房地產市場調控政策即將滿4周年，時至今日，還沒有出現明顯的鬆動，房價未來如何走存在未知數。在採訪的最後，經紀人唐勇用不太肯定的語氣說：「應該不會再跌了。」
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房價會降還是會漲?「因城施策」意味著什麼
「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。」這是今年政府工作報告中有關「涉房」表述。據了解，這是繼2018年政府工作報告提出「房住不炒」後，再次提出「房住不炒」，2019年並未提及。
外界關心，這番表述背後有何考慮?對於房地產市場，又將產生什麼影響，房價是會降還是會漲呢?
房住不炒的主基調未變
今年兩會上，政府工作報告強調，「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。」
專家指出，中央多次強調「房住不炒」傳遞的信號是，這將是很長一段時間內我國房地產市場調控的主基調，一方面強化了房子居住品的定位和功能，另一方面淡化弱化其投資品的炒作功能，這有利於降低房地產金融風險，促進樓市平穩健康發展。
就房地產的居住功能而言，北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都師範大學教授趙秀池表示，目前我國仍處於城市化加速階段。2019年城市化率為60.6%，按保守估算，每年大約1200萬人口進城，所以城鎮的住房需求還在不斷增加。一方面需要為新進城居民解決住房問題，另一方面原來的城鎮人口的住房需求也還有不少缺口。 為了滿足居民日益增長的住房美好願望，隨著城鎮人口的不斷增加，住房的供應必須不斷增加，直到城市化目標完成，這個趨勢不會改變。
從炒作風險來看，目前房地產市場面臨著「三高」風險。一是房價高;二是庫存高;三是槓桿率高。2019年底，個人住房貸款餘額30.07萬億元，同比增長16.7%，過高的住房信貸不僅透支購買力，而且還將擠壓其他消費。
上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此表示，儘管房地產市場面臨很大的壓力，但是房住不炒依然要堅持，近期全國各地也在積極管控房地產業務，尤其是中介業務等，說明穩價格、穩交易依然是政策面基本導向。
趙秀池認為，在「房住不炒」的定位下，主管部門和地方既要通過制度設計嚴控炒房，又要大力發展租賃市場，建立租購併舉的住房制度，給承租人賦權，通過減免稅收加大對個人房東和租賃機構的支持力度，增加租賃住房的供給，減少住房市場的購買壓力。
更強調城市政策的靈活性
本次政府工作報告還提出，「因城施策」。
嚴躍進表示，此次兩會重提「因城施策」，其含義在於希望各地基於樓市實際情況來決定具體實施政策，為各地政策鬆綁提供了更大的空間。實際上今年各地土地交易和房屋交易都很弱，各地進行政策放鬆是有必要的，市場交易只有穩定，樓市才能發展得更好，預計兩會後政策放鬆概率加大。
趙秀池對此表示，下一步要落實地方政府的主體責任，因為只有地方政府對當地情況比較了解，也才能做到因城施策，平衡供求關係，促進房地產市場平穩健康發展。
從中央布局來看，因城施策絕非坐視不管，讓地方隨意決策。
根據住建部部署，目前正推進全國一張網建設。
即各地建立以房屋網籤備案數據為基礎的房地產市場監測體系，為房地產市場調控提供數據支撐和決策依據，促進房地產市場平穩健康發展。市、縣住房和城鄉建設部門應當及時完善房屋網籤備案系統，按照房屋網籤備案業務操作規範要求，統一流程開展房屋網籤備案工作，及時獲取和上傳交易數據，實現新建商品房、存量房網籤備案全覆蓋。
趙秀池對此表示，對於地方而言，通過網籤備案系統能夠更加準確地掌握當地的住房信息，進而制定正確的房地產調控政策，穩定社會預期，其因城施策更加有的放矢。對於中央而言，通過全國一張網建設，有利於中央對地方樓市調控進行監管，同時也能夠更加全面地掌握全國樓市動態，從全國層面對市場進行監控研判。
房地產市場依然存在較大空間
今年的政府工作報告還指出，「促進房地產市場平穩健康發展」。
嚴躍進表示，房地產發展目標依然是平穩健康發展，就當前樓市情況看，市場交易偏弱、樓市投機依然較多、部分貸款資金繼續進入房地產，這都是後續需要重點關注的內容。
嚴躍進表示，相比而言，「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」、「落實地方政府主體責任」等內容沒有寫入此次兩會報告，這也使得各地在平衡房地產和宏觀經濟關係、鼓勵地方政府穩定房地產方面有更大的作為。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華此前告訴中國新聞周刊，在保持市場平穩發展的背景下，加上疫情的影響，今年房價大幅上漲的基礎並不存在。
此次，政府工作報告還提出，「深入推進新型城鎮化，發揮中心城市和城市群綜合帶動作用。完善便民設施，讓城市更宜業宜居」。
趙秀池表示，這也是樓市的一大脈動。新型城鎮化建設中，城市群的發展非常重要，城市群的發展可以起到1+1大於2的效果。城市群發展中，每個城市要找好自己的定位，與城市群中的中心城市和其他城市錯位發展，互相扶持。因此，城市群要做好城市群規劃，確定各自的產業發展定位，進而確定各城市需要的崗位。
嚴躍進表示，完善便民設施的類似表述，之前相對是比較少的，這有兩個重要含義。第一，城市發展不局限於住房建設，更強調宜居性，後續補短板是重要的內容，尤其是在城市公共設施等方面會強化，包括老舊小區改造等都是重要的發力點。第二，城市的功能定位更加清晰，「宜業宜居」成為關鍵，後續預計城市建設將獲得更多的財政支持，尤其是在綠化率提升、新基建建設、公共醫療衛生設施建設等方面會發力，這對於房地產發展也具有積極的作用。
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