摘要
鬱亮表示，銷售規模的增長早已不是萬科的目標，為了拿到白銀時代的「入場券」，萬科今年以來做了很多創新和改變，「白銀時代的萬科將是一個草根企業，為普通大眾、草根服務，而不是為有錢人蓋房子。」
雖然鬱亮宣稱房地產已進入白銀時代，但這似乎沒有妨礙萬科銷售規模的持續增長。10月26日，萬科發布了今年前三季度的經營數據。在全國房地產市場成交普遍放緩的大背景下，1~9月，萬科實現銷售面積1263.8萬平方米，銷售金額1490.6億元，同比分別增長15.0%和16.0%。
「白銀時代雖然與黃金時代不可同日而語，但依然有賺錢的機會，未來十年住宅業務仍將是萬科的主要業務。」在10月25日的萬科30周年媒體見面會上，鬱亮表示，銷售規模的增長早已不是萬科的目標，為了拿到白銀時代的「入場券」，萬科今年以來做了很多創新和改變，「白銀時代的萬科將是一個草根企業，為普通大眾、草根服務，而不是為有錢人蓋房子。」
在鬱亮看來，房地產高利潤時代已經過去，萬科未來將通過提高周轉率來尋求更多的盈利空間。
盈利能力下滑
今年以來，住宅市場持續調整。7~9月，全國商品住宅成交面積同比下降14.2%，北京、上海、深圳、廣州、天津、瀋陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州等14個城市，住宅成交面積同比下降21.5%。在萬科看來，三季度以來雖然新房入市速度有所放緩，但市場新增供應超過成交的局面短期內仍然難以改變。
在這樣的背景下，第三季度萬科實現銷售面積442.6萬平方米，銷售金額481.5億元，同比分別增長了15.8%和7.4%。1~9月萬科累計實現銷售面積1263.8萬平方米，銷售金額1490.6億元，同比分別增長15.0%和16.0%。按照2000億元的年銷售目標預期計算，萬科前三季度已經完成了今年目標的74.53%。
萬科將前三季度的業績表現歸功於萬科的營銷創新。今年以來，萬科在營銷上進行大膽突破，包括與淘寶聯手推出淘寶帳單抵房款活動，通過「萬科經紀人平臺」「分享達人」等活動掀起全民營銷浪潮，以及聯合騰訊推出基於微信的購房理財服務等，極大促進了項目的銷售。
值得注意的是，銷售規模的持續增長並未給萬科帶來上佳的盈利表現。第三季度萬科的淨利潤僅升2.8%至16.49億元人民幣，首9個月實現淨利潤64.58億元人民幣，僅增長4.84%，遠遜市場預期，當日業績發布後，萬科股價跑輸大市跌3.3%至8.79元。野村證券分析師認為，在樓盤減價預期下，萬科的毛利率可能會繼續向下。
同樣表現欠佳的還有萬科的營收數據。三季度萬科的營業收入與去年同期相比呈現出下降的趨勢，為631.4億元，同比下降了0.43%。
對此，萬科董秘譚華傑解釋稱，歷年來公司四季度竣工面積佔全年竣工的比例就比較高，今年這一特徵尤為明顯，前三季度萬科實現竣工面積661.6萬平方米，完成全年計劃竣工面積的44.7%，較去年同期下降了5.8個百分點。「隨著未來幾個月竣工交付高峰的到來，預計全年竣工量將與年初計劃相差不大。」譚華傑稱。
不過受市場調整的影響，萬科的新開工進度明顯有所放緩。前三季度，萬科實現新開工面積1367.2萬平方米，佔全年計劃開工面積的61.1%。譚華傑表示，今年以來市場持續調整，部分庫存較高的城市競爭更加激烈。為確保產品適銷對路，公司對部分項目的規劃設計方案進行了適度的調整和優化，導致項目前期準備工作相應延長。公司預計，全年新開工面積將略低於年初計劃。
唯一在現金方面，萬科繼續保持其謹慎的財務態度，三季度末萬科的帳面現金達到487.4億元，相比年中進一步增加；與此同時，其淨負債率為26.2%，繼續維持行業低位。
截至三季度末，萬科已售出尚未結算資源的合同金額為2193.7億元，比年初增加35.1%。保守估計，萬科今年銷售金額突破2000億元是大概率事件。
住宅仍是主營業務
對於早已是行業龍頭、不再一味追求規模的萬科而言，年銷售突破2000億元只不過是一個符號上的意義，如何保持萬科的持續穩定的運營，提高盈利水平才是未來萬科經營的真正考驗。
「房地產的黃金時代已經過去，萬科正在爭取白銀時代的入場券。」在三季度業績公布的前一天，在湖南張家界召開的媒體見面會上，鬱亮再一次強調了他的「白銀時代」論。鬱亮表示，房地產暴利時代已經結束，在白銀時代，萬科要去精英化，做草根企業，只為普通人、藍領蓋房子。
「為藍領建房是解決1億農民工市民化的問題，他們沒有完成市民化但他們的子女要完成市民化。市民化就會產生購房需求，而且他們的收入也有條件買房子。」鬱亮認為，堅持住宅為主營業務，抓住最底層的需求，萬科才能在白銀時代活下去，而且活得更好。
為了拿到「入場券」，萬科今年從上到下作出了一系列「接地氣」的變革，向網際網路企業學習，在管理架構上推出事業合伙人制、項目跟投制；在營銷創新上，運用網際網路工具推廣各種概念的全民營銷等等。
時至今日，這些創新正在幫助萬科解決千億規模之後的諸多問題。「通過踐行合伙人制度，萬科的管理層、員工建立起了一個共創、共擔、共享的機制，每個人不僅為公司打工，也為自己工作，為公司的精細化運營提供了前提。」鬱亮表示，合伙人制度讓萬科的激勵機制更加科學，是職業經理人的升級版，利用這個機制，萬科成功地將股東與員工的身份合二為一。
據鬱亮透露，隨著合伙人制度的推進，接下來萬科會把更多力量往區域和一線放，給予地方公司更多的決策權，讓地方公司擁有試錯的權利。在鬱亮看來，地方公司試錯並不會影響大局，如果成功了，可以全國推行，如果錯了，也不會影響到萬科的整體運作。
而網際網路工具的運用則正在幫助萬科解決尋找客戶的難題。「與黃金時代不同，白銀時代最難的是尋找到自己的客戶，而在這一方面，接地氣的網際網路是一個很好的工具。」鬱亮認為，即使很多地產中介對萬科全民營銷、網際網路營銷的做法有意見，但是萬科必須保持這種找到客戶的能力，「不能讓別人壟斷」。
至於行業利潤的下滑，鬱亮認為這是行業大勢所趨，他並不擔心萬科的盈利能力會下降。「毛利水平是個偽命題，白銀時代毛利低是正常的，更應該通過提高周轉率去改善它。在地產黃金時代，企業要做大才有機會，而在白銀時代，企業要周轉快才能活下去。毫無疑問，未來十年房地產還是白銀時代，不是青銅時代、黑鐵時代，還是有賺錢的機會，而住宅業務仍會是萬科的主營業務，萬科將繼續買地。」鬱亮表示。
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