我是曾叔談房 ，資深房產投資專家。與你相見恨晚的買房導師，曾叔沒有千篇一律的自媒體，沒有遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！曾叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。關注曾叔談房 ，帶你成為最會買房的人。
提問：你好，曾叔，剛需，坐標杭州子彈80，一直想買房，很多原因一直沒買成，現在終於下定決心準備買房了，但是不知道從哪裡開始看起，選什麼區位什麼樓盤，買房很迷茫，剛需買房需要注意哪些，買哪裡？
回答：你好，曾叔，第一次買房，到底為什麼？圖什麼？是給老婆/女朋友一個棲息之居，看上去小區不錯，在大城市有個落腳點，有個溫馨的地方？還是眼看著貨幣貶值的預期，必須買個房放著，心裡才踏實？還是需要有個地方自住，丈母娘有要求……等等記住：真正的需求決定你要買的房子是怎樣，這是匹配的關鍵之處。我們認為，但凡滿足需求和預期的就是「買對」，但凡不滿足預期的哪怕漲得多哪怕房子再漂亮，那也是「買錯」。在預算一定的情況下，沒有絕對的好房，只有匹配你需求的房子，這才是剛需切實的選房標準。而不是單純地看房子好不好，頂豪雖好，但和你沒關係。一般而言，剛需的購房要求會比較綜合，要有個房子住，還得儘量不錯的品質和物業，旁邊有不錯的學校，最好具備較大的升值空間。
剛需因為就買一套房，也僅僅一套房，當然希望這套房承載他的所有需求，宜居、教育、板塊、保值等，全家桶式的滿足才好呀。其實，剛需買房，最忌的就是貪大求全，什麼都要好，導致忽略了真實需求，從而各方面失衡、不匹配。因此，第一次買房，其實是做減法的過程：滿足自己最核心的需求，適當捨棄其他因素。年輕人的第一個房子，是人生的第一個籌碼，是階梯的第一步，是第一個房——僅僅是第一個房罷了，以後發展得好，會有第二個、第三個……接受第一次的不完美，妥協，做減法是必要的。杭州亞運會是利好，大量基建會落地，之前已經有預期，房價會夯實。 地鐵鋪開，杭州會有一波，不過近期不會有太大動靜。杭州現在並不便宜，投資策略是逢筍入，不少新盤價格倒掛都在5千以上，搶到可以無腦入。具體投資價值高的板塊，內部有推薦。
提問：曾叔！您好！長三角一體化是否會比較有利於嘉興的房產投資 如果想在嘉興投資一套房，推薦什麼區域呢？
回答：你好，長三角一體化是有利於嘉興的房產投資，這個理論沒錯，但是也正因為這個規劃，嘉興的房子已經漲了一大截。房價目前多少還是有點泡沫，如果投資，的長期持有，等交通、配套都完善後，有一定漲幅和升值。
提問：你好，曾叔，請問你為什麼看好杭州？謝謝回答！
回答：你好，1.供應角度：我也認為杭州不會普漲，僅限於底部拉升、沿江和未來科技城，就像深圳一樣，西部人一套房賺500萬1000萬了，東部很多區域嚴格堅守「房住不炒」的國家方針。2.金融角度：杭州的尺度不會比深圳小。3.需求角度：阿里、海康、網易以及眾多獨角獸企業造就了一定體量的中產階級，他們的購買力是強大的，找到他們的消費習慣和偏好，提前買入他們會接盤的產品。4.城市本身：老生常談，人口、位置、文化、歷史、科技、經濟、產業，杭州全方位的強。杭州投資價值高的板塊，具體詳見內部分享！
提問：你好，曾叔，坐標浙江嘉善，明年孩子上初中，目前居所（高層複式）對應學區是實驗中學，是比較差的學校，剛處理掉一套頂樓非電梯房，手頭有170子彈，家人意向購入一套優質學區（浙師大或者四中）的房子為孩子讀初中兜底。個人覺得嘉善房價有虛高成分，此時購房可能站崗，若要投資保值希望去高能級城市購房，孩子讀書的事希望多動用社會關係來落實搞定。想聽聽曾叔建議？如果購入學區房，有什麼樓盤推薦？如果周邊城市投資保值有什麼比較好的城市推薦及樓盤推薦？謝謝！
回答：你好，你的投資思路是正確的。學區房，除非自用，投資不建議，而且嘉善房價太貴，已透支利好。嘉善，與上海市的松江，青浦，金山接壤，不少對周邊城市不太了解的人或許會認為，花橋也是與上海接壤，嘉善的未來勢必會和花橋一樣隨著軌道交通的連接，這房價一定會有一個大幅上揚。如果你這麼認識嘉善，基本也就進入了誤區，要知道花橋離上海人民廣場大概在四十多公裡，而這嘉善差不多要90公裡了。距離上就該知道這嘉善的樓市不會像花橋那樣佔盡臨近上海的地理優勢。而買房投資，這距離往往是第一大考慮因素了。而且嘉善經過炒作已經漲過一波了，當下時機還不成熟，不適合再進場，學區如果可以找辦法解決那更好，子彈170投資推薦杭州，未來價值更大化。
提問：你好，曾叔，請問保利學府裡和萬科東薈城，哪個升值潛力更大？打算近期去看看小三房，但是一個已經漲到5萬多了，一個4萬，不知道保利學府裡還有沒有漲，太高了，都接近天河了。
回答：你好，保利學府裡這種網紅盤我認為還有潛力的。萬科東薈城各方面稍遜色一些。具體參見內部分享！
提問：你好，曾叔， 請賜教， 我目前居住上海，社保滿五年，已婚，有購房資格， 但是首付不夠，手裡也就40幾萬。那天聽銷售忽悠，一激動付了杭州灣樓盤的定金（5萬元），也沒有認真調查，也沒有去現場考察。我現在該怎麼辦？求賜教！萬分感謝！
回答：你好，杭州灣本身是一片圍海灘涂上拔地而起的新城，是極度缺乏地緣客戶支撐的，少量周邊村鎮以及本地產業自住客戶也早已在前期消耗殆盡。在沒有深厚地緣客戶的支撐下，外部投資客的目光很容易被其他片區的聲勢所吸引，一夜春風也轉瞬即逝。所以杭州灣投資來說並不看好。可以和開發商協商，退定金。畢竟還沒有交首付，完全來得及。但不能簡單粗暴，你直接說不買，開發商肯定不退。要有策略，可以在合同裡找漏洞，找關係，向房管局或住建局反映等。
提問：你好，曾叔，謝謝上次你的回答。鑑於你建議我在溫州本土作戰，我抽空看了幾個樓盤。一個是甌海南湖板塊的甌海印象，開盤價20000。一個是甌江口新區的公元上城12000，還有一個是龍灣濱海經濟開發區的德信陽光城的翡麗雲邸12000，如果打算投資長持，選擇哪個樓盤好，麻煩你給個建議。
回答：你好，長持投資肯定優選低價潛力盤，看的是未來，而不是現在，價格低 未來漲幅空間就大，高價盤投資 未來幾年潛力已被提前透支，站崗時間長。1.2w底盤對比一下未來規劃，商業 交通 學區，哪個優就選哪個，後面投資長持路線，如何判斷區域價值尋找潛力盤？1、主城區：土地儲備量見底，區域建設已經完成的地方，價格價值一般都已經到達上限，未來難有突破的空間。這種地方，樓盤與土地同樣珍貴，每次有純新盤入市均會自動肩負刷新城市房價的使命。對於考慮這裡購房的人群只有兩種選擇：要不買，要不放棄，只需與荷包商量就行。2、新區：這裡邊啥都沒有，新盤置業顧問和你介紹周邊時，都會帶著「規劃中」三個字，不確定因素比確定因素要多。
卻有著一大波人願意天天研究這些「規劃中」不確定的東西。新區意味著是這座城市下個十年將要發展的方向。對於城中有資產，有資源的原住民來說，是最佳二套，或三套的下手區域。但對於新市民，剛需客來說，能下手的機會不會很多。能下手的個別居住板塊都存在著各種不盡人意的瑕疵。新區選房儘量以潛力值排名擇優下手：商圈、核心區＞交通主幹區＞ 學府景觀居住區 ＞ 濱江水系區＞產業園區3、其他區域：二八定律，也同樣適用於城市區域分級，一個城市除開20%價值潛力佔絕對優勢的區域外，其它80%的區域均發展得普普通通，不算是最好的，但該有的均會陸續配齊。價格都會遵守平均線原則，不會超過城市均價最難選的就是在這類不溫不火的區域裡做篩選了。沒有看得到的實際優勢，但囊中羞澀也僅夠買這些區域。在這裡挑選一個隱形潛力地段，技巧還是要有的，具體詳見內部分享。
提問：曾叔，你好！現在買房貸款壓力大，現在有一部分年輕人是屬於能夠買得起房子但是不買的人，而是選擇了租房。租房方便可以隨時隨地地更換地點，想租哪就租哪，而且沒有壓力，您覺得買房好還是租房好？
回答：你好，對於買了房子的人來說，付了首付後接下來只需要自己還房貸，雖然很有壓力，但是卻擁有了屬於自己的房子，考慮到30年後的通貨膨脹和房子價值的增長，房子大概率還是保值的。同時房子還是「家」的象徵，大家也可以把財產留給自己的子孫後代。雖然買房前期有很大的壓力，但是隨著通貨膨脹和未來個人收入的提高，現在4000多的房貸有壓力，十年後、二十年後相對壓力就會小很多。關於租房買房這個問題，在年輕的時候可能看不出來，但是隨著歲數的增長之後也是非常明顯了。因為隨著時間的沉澱和收入的增加，房貸的成本會越來越低，但是房租卻是會不斷變動的，租客的成本也會增加，但是租客卻把金錢都給了房東，而買房的人有了屬於自己的房子。
提問：曾叔，你好，請問在杭州買房投資，怎麼做到效益最大化？
回答：你好，買房投資，要買大城市或者周邊地區。資源集中，有需求支撐，能保證投資回報率和流通性。買房投資怎麼做，詳見知識內部資料分享。
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