劉曉博劉曉博說財經
2020年，註定要被寫入人類歷史的一年。
在這個中國農曆庚子年裡，世界發生了太多的變化：百年不遇的疫情，引發了全球百年不遇的貨幣大放水，中美戰略博弈因疫情和美國大選變得更加激烈……
為此，中國提出了全新的發展戰略：加快形成「以國內大循環為主體，國內國際雙循環相互促進的新發展格局」。
這個新的發展戰略，又對樓市、股市、實體經濟產生了深遠的影響。看不懂這一點，你未來15年乃至更長一段時間的投資，將可能出現重大失誤。
一、樓市投資邏輯發生巨變！
在國家提出「以國內大循環為主體」的戰略之前，樓市投資的基本邏輯是：優先在大城市配置住宅，越多越好。
「內循環時代」這個邏輯變了。如果你持有太多的住宅，將成為國家調控的「目標群體」，等待著你的，很可能是累進位、懲罰性的房地產稅、遺產稅！
因為「內循環時代」，穩增長、保就業需要啟動內需。過高的住房價格，會抑制居民消費的提升。
為此，中央在十九屆五中全會通過的「關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議」裡提出：
1、完善現代稅收制度，健全地方稅、直接稅體系，優化稅制結構，適當提高直接稅比重。
2、完善再分配機制，加大稅收、社保、轉移支付等調節力度和精準性，合理調節過高收入，取締非法收入。
這兩段話意義深遠，意味著：在未來5年到15年的時間裡，中國將健全地方稅、提高直接稅比重，還將致力於縮小貧富差距。
房地產稅就是重要的地方稅，也是重要的直接稅；至於遺產稅，也是地方稅、直接稅。
未來國家將越來越重視「共同富裕」，這是改革開放之初的莊嚴承諾。現在40年過去了，國家要兌現承諾。近期的針對網際網路大企業的反壟斷，以及螞蟻集團暫停上市，都有「防止貧富差距擴大」的政策含義。
民粹主義思潮正在全球興起，「縮小貧富差距」正是民粹主義思潮的一個重要方面。所以我們看到，韓國房價大漲之後，政府毫不猶豫地出臺了累進位、懲罰性的房地產稅率，在新加坡也有類似的做法，德國政府甚至直接幹預租金價格。
可以想見，隨著大城市住宅供需矛盾越來越大，未來中國的房地產稅、遺產稅也一定會有累進位、懲罰性的稅率，讓富人多繳稅、承擔更多的社會責任，以降低貧富差距、減少社會矛盾。
所以，房地產的投資邏輯變了，即便你資金充裕、可獲得稀缺的購房資格，也不能在大城市集中持有多套住宅，一來會有重稅，二來可能違法。
這時候，多餘的資金投到哪裡？大城市位置好、配套好的「非住宅物業」，尤其是有居住屬性的商務公寓，就成為理想的投資工具。
近期，香港為了活躍樓市、拉動經濟，取消了「非住宅」的雙倍印花稅（最高稅率8.5%），而住宅高額的「從價印花稅+買家印花稅」（最高稅率30%）並沒有降低。
這就告訴我們：未來「非住宅」和「住宅」是兩個完全不同的領域，「非住宅」受管制、承受高稅率的機會要比住宅低。這跟目前「非住宅」稅負重、住宅稅負輕的情況，是恰恰相反的。
二、深圳的奢華公寓為何受追捧？
深圳是中國樓市的風向標。無論是2015年到2017年那一輪牛市，還是新冠肺炎後樓市的回暖，深圳都是「領頭羊」。
這裡面至少有三個原因：第一，深圳經濟發達，民間充滿活力，人口增長一直領先全國；第二，深圳土地有限，住房供需矛盾比較大，常住人口自有住房率不到25%，是全國偏低的；第三，深圳城市地位不斷提升，中央賦予的管轄權、改革權、立法權都在加大，吸引了大量新經濟企業、總部企業的遷入。
在深圳樓市，還出現了一個獨特的現象：奢華商務公寓成為拉動深圳房價的主要力量。
在其他城市，商務公寓無論位置多麼好、品質多麼優，價格基本上都低於同類住宅，甚至連7折都不到。深圳則不然，在後海、福田中心區、前海、蛇口等片區，都出現了優質商務公寓價格高於住宅的現象。
為什麼會這樣？四個原因不容忽視：
第一，深圳是少數有貨真價實商務公寓的大城市。這些公寓在批地、規劃用途的時候就是居住型的公寓，而不是商辦公寓、產業公寓。在今年的調控中，深圳宣布以後不再批商務公寓用地，可售的商務公寓新房越來越少。
第二，深圳福田、南山、羅湖等中心城區的商務公寓，是可以申請學位的，有著「準住宅」的屬性。
第三，深圳商品住宅過於稀缺。配套好、位置好、戶型好的住宅尤其稀缺，高端市場長期得不到滿足。
第四，深圳的商務公寓不限購，再加上深圳地位不斷上升，氣候好、環境好，城市年輕、有活力，因此深圳的奢華商務公寓就成為全國乃至全球富人眼中的「優質資產」、「世界型資產」。
2020年12月6日，《2020胡潤中國最具投資潛力區域百強榜》公布，在中國最有投資潛力的10大城區裡，深圳福田區、南山區、龍崗區、寶安區躋身前十，數量位居全國第一。北京、上海、廣州則分別只有3個、1個、2個城區進入前十，由此可見深圳投資潛力之巨大。
三、福田的深圳中心地位不可動搖
談到深圳的發展趨勢，大家愛用「一路向西」來描述。的確，從深圳10個區經濟總量來觀察，南山區在2019年率先突破了6000億元，位居全深圳第一。
但要論地位之重要，定位之高，福田區仍然是各區的「老大哥」。比如在2020年6月深圳公布的《粵港澳大灣區建設深圳指引》裡，給各區的新定位就可以看出來。
福田區的定位是「聚焦金融、文化、教育等核心服務功能的中央商務區」，南山區的定位是「創新資源集聚輻射樞紐功能的中央智力區」，羅湖區的定位是「老城區煥發新活力的國際消費旅遊區」，寶安區的定位是「珠江兩岸協同發展的區域服務中心」……由此可見，福田區作為「深圳首善之區」的地位非常明確。
尤其是福田中心區作為深圳首屈一指的金融中心、政治中心、總部基地的地位，是不可動搖的。
或許有讀者會問：前海不也是以金融為中心的片區嗎？南山未來會在金融上趕超福田嗎？
我的答案是：不可能。
因為以「小平銅像」為核心的深圳中軸線，就在福田；深圳市委、市政府在福田區，深交所在福田區，絕大部分金融企業總部在福田區。這種集聚效應是很難被替代的。
金融是牌照管理的行業，它不僅需要圍繞核心市場（比如深交所）布局，還需要圍繞行政中心布局，這樣辦事效率才高。
比如上海成為全國金融中心很多年了，但上海匯聚的資金總量（金融機構本外幣存款餘額）一直跟北京差距很大，北京基本上等於「上海+杭州」。大量金融企業總部仍然留在北京，留在西城區的金融街，就是因為這個原因。
上圖是深圳2019年主要城區的金融增加值以及佔全市的比重，福田區優勢非常明顯，南山區不到其三分之一。福田一個區的金融增加值，就佔了全市的將近一半！
如果說南山區是深圳的科技中心，那麼福田區是深圳絕對的金融中心。金融和科技，是成就一線城市、一流城區最重要的兩個產業。
另外值得注意的是，福田區還是深圳的第一消費中心：2019年福田區社會商品零售額達到2200億元，佔全市的33.4%，是南山區的2.53倍。福田區的常住人口跟南山區基本相當，這意味著福田區人均消費是南山區的2.5倍左右。
也就是說， 「深圳的錢」主要匯聚在福田，也主要通過福田區「花出去」。看懂了這一點，你就會理解「大哥畢竟是大哥」這句話的真實含義！
四、深圳的「掌門資產」來了！
在樓市迎來「2020之變」的時刻，在深圳福田中心區，稀缺的深圳「掌門資產」出現了，這就是「深圳中心·天元」即將發售的T3、T4兩棟奢華商務公寓新品，帶精裝修交付。
這批產品面積在266—330平方米，當它們賣完之後，福田中心區將基本上沒有3500萬元以下的、以新房入住其中的機會了。
熟悉深圳樓市的人都知道，「深圳中心·天元」是崗廈舊改的一部分，崗廈舊改是由金地集團、卓越集團、大百匯集團共同投資的超級項目，佔地面積佔福田中心區的接近九分之一，配套了高檔住宅、奢華公寓和3個購物中心，高端商業面積達到29萬平方米。居住在這裡，可以便捷地享受深圳中心區的9大功能——行政、金融、文化、交通、會展、購物、酒店、公寓和居住。
項目的地理位置極為優越，處於深圳兩條最重要軸線的交匯點，這兩個軸線就是橫向的深南大道和縱向的「小平銅像—市民中心」中軸線。
項目的斜對面，是深圳市政府所在的「市民中心」和深交所。旁邊是亞洲最大的地下高鐵站——福田站，通過福田站向南14分鐘就可以到達香港西九龍，向北則可以連通全國主要城市。
除了福田高鐵站，在香蜜湖東還規劃了時速高達600公裡的「廣深磁懸浮」深圳香蜜湖東站，直接聯繫廣州東站。另外，在「深圳中心·天元」項目旁邊還有多達8條地鐵線路。（見下圖）
項目所在的福田中心區，是對標「曼哈頓+矽谷」的世界級金融商務決策中心，集行政、文化、金融、商業、交通於一體，匯聚80多座高端寫字樓、全市約70%金融持牌機構、超百家世界500強企業，年創造上千億稅收。
福田中心區的西側，規劃了香蜜湖金融街，未來將成為深圳新一代的城市客廳、金融總部基地，還將是深圳主辦世界級商務活動和國家重大主場外交活動的場所。（下圖為「香蜜湖片區山海綠軸示意圖」）
福田中心區向南，是內地聯繫香港的兩大重要口岸——皇崗口岸和福田口岸。在兩大口岸、福田保稅區以及對面的河套地區，規劃了深港科技創新合作區。在深圳特區建立40周年慶祝大會總書記的講話裡，提及了大灣區四大重點片區，前海和深港科技創新合作區位居第一和第二。
香蜜湖金融街和深港科技創新合作區兩大國家級項目的啟動，將全面提升福田中心區的地位和價值。
「深圳中心·天元」就是在這樣濃墨重彩的國家戰略片區裡誕生的，深圳優質的「掌門資產」。
居住在這裡，你不僅能擁有全球的視野、超級的金融資源、一流的行政資源，還將擁有深圳頂尖的圈層和資源整合便利，便於運營自己的企業王國，打造百年企業。
這裡跟後海、前海、蛇口奢華公寓的最大區別，主要體現在兩大方面：
第一，「深圳中心·天元」已有的客戶，主要是上市公司的老闆、總裁、董秘、大股東等，而且偏重於金融行業。他們實力雄厚，風格低調，不喜張揚。
第二，「深圳中心·天元」的客戶更重視商務活動的效率：市民中心有深圳級別高、效率高的審批窗口，有福田高鐵站、香蜜湖高鐵站（規劃中）和兩個口岸，可以便捷聯繫香港和內地市場，附近金融總部企業眾多，貸款、調撥資金方便等等。而這些優勢，恰恰是後海、前海、蛇口等片區不具備的。
比如我一個朋友，他是一家企業的老闆，在蛇口和後海都有豪宅，但他更喜歡住福田中心區，最大的原因就是商務活動更方便，生活、工作效率更高。
「深圳中心·天元」T3、T4棟（見上圖），擁有三層立體大堂——車庫大堂、首層大堂、架空層大堂。車位比達到了1:2，電梯則做到了3梯1戶、私家電梯廳入戶。
項目的各個環節，都邀請了全球一流的設計團隊精心打造，比如：L&O、Matrix design、Aedas、WSP、MVA、LPA、奧雅等。
上圖：項目大堂。
小區內有「水之園」半弧形無邊際泳池（下圖），「空中森系」景觀空間，物業管理則由金地物業旗下高端服務品牌「榮尚薈」負責，為客戶提供安全、舒適、私密、尊享的生活空間。
不要以為住在福田中心區只有工作的氛圍，這裡還有一流的生活氛圍。
僅崗廈舊改項目，就為「深圳中心·天元」提供了29萬平方米的商業空間，而福田中心區裡還有中心城、皇庭廣場、卓越世紀中心、星河cocopark、購物公園、平安金融中心等大型購物場所，深南路北側還有深圳中心書城、音樂廳、圖書館、博物館、美術館、城市規劃館等文化設施。
上圖：項目配套的音樂噴泉實景圖。
項目周邊還擁有市民中心南廣場、蓮花山、中心公園、深圳高爾夫球俱樂部等公園、綠地。
可以說，「深圳中心·天元」提供的不僅僅是便於掌控企業、把握商機的「掌門資產」，還是非常適宜生活、可以傳世的「家族資產」。