深圳，用二進位0與1搭建起來的城市，常年走著簡約格子衫IT風，如代碼般「高冷」。
可生於斯長於斯的商業，總繞不開這股濃濃的低調、實在。沒有斑斕外衣，沒有狂躁喧囂。程式設計師眼裡的黑屏白碼，就是這裡的一切。
不知是時間改變了它，還是它改變了時間。去年秋天，THE COLORIST調色師平地響雷，裹挾著口紅眼影粉底液席捲了這座城市。
大批美妝品牌湧進購物中心，Nars、阿瑪尼、迪奧、YSL爭先恐後，圈粉無數的國貨「黑馬」調色師、完美日記當仁不讓。
昔日「煙火地」老東門、「宅男天堂」華強北，終是抵不住美的誘惑。美妝佔據黃金鋪位，玫紅色「海淘」、「免稅」、「全球」大LOGO取代了藍綠交替的OPPO、VIVO們。
魔幻現實主義劇情上演，香港的耀眼，已掩不住深圳的愛「美」之心。美妝，成了這座城市新的代言人。
1
湧進購物中心，美妝眾生相
「深圳最大彩妝集合店來了！」去年初秋，福田星河COCO Park，THE COLORIST調色師的彩虹色美妝蛋牆，刷爆小紅書等社交平臺，吸引大批年輕人打卡。
福田星河COCO Park開了13年，剛剛完成了一次大變身，美妝是重頭戲。除了調色師，Dior後臺彩妝概念精品店、YSL、CPB、紀梵希等14個國際品牌都來了。
過去很長一段時間，由於離香港較近，商業成熟度和價格優勢不明顯，深圳並不受國際美妝大牌的「待見」。
資生堂、雅詩蘭黛這些全球化妝品公司，20世紀末密集進入中國內地，加速布局則是2004年外資政策開放後，多以上海、香港、北京、廣州等地作為起點或初期拓展區域，佔領百貨渠道。
顯然，深圳並不是美妝大牌們入華首選地。美妝對這座城市的偏愛，是與後者商業成熟度成正比。
來源/YSL微博
2013年，「深圳灣超級總部基地規劃」將後海中心區總部基地納入，共同串聯深圳西部城市中心區，大批高級白領在此出沒。
這年，作為後海中心區最核心商業載體的深圳海岸城，迎來業態調整，引進雅詩蘭黛、倩碧（國內首家旗艦店）、歐舒丹、Benefit、MAC、Make up forever六大國際美妝。
打破百貨美妝專櫃布局傳統，海岸城引入的上述6大美妝均為獨立門店，此舉在彼時商業圈內譽為「先鋒」。
與百貨專櫃、商超（KA）、日化店（CS）等渠道相比，美妝的單品牌獨立門店可涵蓋更多產品線，提供皮膚測試、專業護理等體驗服務，利於客戶維繫，提升復購率。
在美妝業態等一系列調整動作加持下，海岸城2013年營業額達20億，僅次於萬象城（61億）、深國投廣場（28億）排名第三。（數據來自深圳市零售商業行業協會《2013年深圳購物中心發展報告》）
來源/贏商大數據製圖/商業地產頭條
美妝魅力幾何，深圳海岸城打了個樣。隨之而來的購物中心開業大爆發，則為美妝在深圳的成長提供了足夠的物理空間。
據贏商大數據，2013-2018年，深圳新增91個購物中心（3萬方及以上），除東門、華強北、後海等市級商圈外，寶安中心、高新園等區域商圈加速形成。
另一方面，深圳人口持續保持淨流入，且年輕人較多，為美妝品牌奠定了客群基礎。公開數據顯示，2015-至2017年，深圳引進的人才平均年齡約為27歲。2016年底，深圳常住人口平均年齡為32.5歲，屬於全國最年輕的城市。
來源/Euromonitor、國家統計局製圖/商業地產頭條
隨著居民人均收入水平步步提升，美妝消費全面覺醒。萬聯證券報告顯示，中國化妝品人均消費支出逐年增長，同比增速在2016年稍有回落後迅速反彈。
也就是在這期間，深圳多個購物中心扎堆調改，美妝之於這座城市商業的影響力凸顯。
海雅繽紛城將原百貨模式的島櫃調整為專賣店，引入阿瑪尼、芭比波朗、YSL、雪花秀、IPSA、後、蘭芝，與商場內的迪奧、蘭蔻、科顏氏等國際美妝組合。KK MALL引進MAC、芭比波朗，金光華廣場則招來了Dior彩妝專門店。
大牌美妝頻繁現身深圳，亦少不了來自政策的刺激。2016年9月30日，財政部宣布取消對普通美容、修飾類化妝品徵收消費稅，將「化妝品」稅目名稱更名為「高檔化妝品」，稅率調整為15%。
輕賦稅，意味著增性價比。歐萊雅家的蘭蔻、阿瑪尼、YSL，雅詩蘭黛旗下倩碧、MAC、芭比波朗、祖瑪瓏、Tom Ford等品牌，紛紛宣布降價。
來自愛茉莉太平洋的蘭芝、悅詩風吟、伊蒂之屋、雪花秀4個品牌327個單品零售價最高的下調了30%。
香港的價格優勢，漸漸衰退。相反，深圳愈加「有錢又有人」。2018年，深圳新增常住人口49.83萬人，高居珠三角9市首位；接收應屆畢業生10.8萬人，同比增長7%，連續5年創新高；歸國留學生累計超12萬人。
根據國家統計局發布的《2018年平均工資數據》，在「城鎮私營單位就業人員年平均工資」排行榜上，廣東省以58258元位列第二。抽樣調查顯示，深圳市達63635元，僅次於北京（76908元）。
於是，美妝大牌們摩拳擦掌，高調布局深圳購物中心：
海岸城西區調改，在15家化妝品品牌基礎上，新增迪奧、GUCCI Beauty、YSL、CPB、雪花秀等一線品牌，美妝品類達到25家。海雅繽紛城新增華南首家帶配飾香奈兒門店、華南首家迪奧香氛世家精品店DIOR MCD、華南首家香氛精品店法國嬌蘭，至此其包攬24家國際美妝，均為寶安首店。壹方城引進蘭蔻、YSL、科顏氏、植村秀、CPB、資生堂、IPSA，以及法國頂級功能性化妝品第一品牌Clarins，且將原創IP運用到品牌宣發廣告中，開創國際一線美妝與購物中心IP聯動的先河……
來源/公開資料製圖/商業地產頭條
至2019年，這股浪潮達到了一個頂峰。國貨「黑馬」調色師、完美日記，神仙腮紅Nars、阿瑪尼、迪奧後臺彩妝、因韓劇大火的YSL等一線大牌，絡繹不絕。
贏商大數據顯示，截至2019年底，深圳78個購物中心（5萬方及以上）共引進了155個美妝護理業態品牌，總門店數達499家（統計自贏商網踩盤數據）。近90%的購物中心，擁有2家及以上美妝門店。
其中，國產品牌（含港澳臺）門店226家，約佔45%。國際品牌中，來自法國、美國、韓國、日本的品牌開店較多，分別有60家、46家、40家、27家。
來源/贏商大數據製圖/商業地產頭條
從品牌檔次來看，目前深圳購物中心引進的大眾化美妝品牌門店數量佔比過半，中高檔和高檔品牌分別佔34%、10%。
來源/贏商大數據製圖/商業地產頭條
大牌美妝擁有嚴格的開店指標，拓店速度相較其他品牌慢。目前其在深圳的門店數量雖佔比較低，但與過去相比呈增長趨勢，YSL、迪奧等品牌門店較多。
2
東門華強北，美妝生意第二形態
這邊廂，美妝揮舞「魔法棒」點綴深圳購物中心。那邊，中國電子第一街華強北，在美妝這把「手術刀」下，從「宅男天堂」變身美妝城，業務重心瞄準跨境電商、國際美妝批發。
來源/公開資料製圖/商業地產頭條
華強北，乘著改革開放的春風而生。作為中國電子第一街，30多年裡孕育了騰訊、大疆等知名企業，至少走出了50個億萬富翁，也圓了無數小人物的暴富夢。
昔日，「華強北一個噴嚏，可以讓全國電子產品市場感冒」；而今，五步一個少女粉，十步一個「李佳琦」，與曾經模樣相去甚遠。
強烈反差背後，是電子街這門傳統生意的式微。過去數年間，受金融危機爆發、電商崛起、地鐵施工等多重因素影響，華強北人流減少，衰象不止。
而電商兇猛，則給了華強北們致命一擊，轉型成了唯一的出路。眼見北京中關村變身科技園，廣州太平洋電腦城被改造成公寓酒店，武漢廣埠屯電腦城變成美食一條街……
華強北，也在行動。2014年，華強廣場嘗試過黃金珠寶市場；2015年，明通數碼城投身智能穿戴、智能家居；2017年比特幣價格瘋漲、挖礦盛行，華強北順勢成為全球礦機最大交易市場；到了2018年，華強北的電子菸熱潮取代礦機。
IT世界，瞬變是常態，輝煌同樣短暫。好在，華強北的內核是個「腦袋轉得特別快」的IT男。很快，它就瞅上了大熱的美妝生意。
國家統計局公布，2018年社會消費品零售總額380987億，同比增長9%，其中化妝品類零售總額2619億，同比增長9.6%（限額以上單位商品零售）。
另據歐睿諮詢統計，2018年國內化妝品行業市場規模達4105億，同比增長12.3%，彩妝與護膚品市場規模分別同比增長24.3%、13.2%，高端進口護膚彩妝成為增長亮點。
2012-2018年，國內化妝品行業銷售額年複合增長8.7%，同期全球化妝品市場增速僅為0.9%。
位於華強北主街與振華路交界處的明通數碼城，是最早開始試點美妝業態的電子商城，2017年7月正式劃出40個店鋪作為招商試驗點，並陸續與電子數碼商家終止合同。
兩年不到，2019年7月，明通數碼城已正式完成從電子數碼城到美妝批發城的轉型。
華強北各商城轉型美妝時間
來源/公開資料 製圖/商業地產頭條
逐利風口，只是第一步，有實力才能走得遠。做美妝，華強北擁有兩大優勢：
跨境電商的政策性紅利
來源/華創證券及公開資料製圖/商業地產頭條
自2014年合法化跨境電商業務後，國家財政部、稅務總局等相關部門陸續發布多項利好政策，調整進口商品稅收，不斷降低稅率。
進口渠道優勢進口美妝利潤高，門檻低，只要有渠道便可入行。過去，華強北通過手機等電子產品積累了進口渠道優勢，可轉化為化妝品批發，快速從各國免稅店批發進口美妝。並且，還有香港這個「大倉庫」，進貨不成問題。
接下來，在華強北這片1.45平方公裡的商業地上，這抹「粉紅色」風潮仍將持續。但能否長久？無人知曉。
畢竟，在很多人的認知裡，華強北還代表著機會主義、短視與投機，「你看吧，做化妝品的也就是一陣風，沒兩年的事兒」。
可別忘記了，深圳是一座機會之城，過去是，現在也是。即便今日美妝在華強北摔了一跤，它定會找到另一個華強北重新站起，蓬勃生長。