曾建文
深圳市寶晨物業管理有限公司副總經理
深圳市寶智評估諮詢有限公司總經理
對於城中村項目而言，各種管理模式都有其存在的理由，我們要根據小區基本條件及內外部環境選擇合適的最優模式，儘可能往市場化、專業化方向引導，提高物業公司自身的生存造血能力，同步提升經濟效益和服務質量。
自2006年開始，深圳市原關外開始城中村小區引進物業管理的進程，至今已超過14年。在此期間，城中村小區物業管理如雨後春筍遍地開花，自建的、引進的、退出的、自管的、退出再引進的……各種現象層出不窮。市、區、街道各級物業管理主管部門都在積極探索最佳模式，希望在實現城中村物業管理全覆蓋基礎上，建立政府不再補貼、企業獨立經營的長效機制，同時全面提升城中村物業服務品質。
自2006年以來，筆者一直從事城中村物業管理相關工作，基本了解各種現象，現針對城中村物業管理現有的各種模式進行簡單探討。
Ø 模式一：引進模式
定義：由社區工作站、居民委員會或股份合作公司直接引進專業物業服務企業，承接城中村小區物業管理項目。
優點：專業化程度較高，具備良好的主動服務特質，物業服務品質提升見效快。
缺點：「外來和尚」難念經，特別是對於大多數房屋產權人是本地人的小區，難以收取物業服務費是硬傷，如果沒有政府補貼難以維持生存，股份合作公司一般給予引進企業的支持力度較小。
適宜小區類型：外地建房人佔比較多的小區，社區工作站和股份合作公司支持力度較大。
成功案例：龍華區民治街道創業花園與深圳北站僅一路之隔，可以說是深圳的門戶和窗口，小區建築面積接近40萬平方米，以外地建房人為主。2010年，小區引進的深圳市向南物業管理有限公司，該公司兢兢業業，通過努力得到了住戶及小區自治組織樓長協會的認可，也得到了社區工作站的支持，目前小區物業服務收費標準為每月0.80元/平方米，收費率達到了95%，小區還建立了社區公共設施維護資金。
Ø 模式二：自建模式
定義：股份合作公司成立物業服務企業，承擔城中村小區物業管理事務。
優點：具備本地協調的先天優勢，具有股份合作公司的支持，收取物業服務費比較容易，比較容易生存下來。
缺點：一般情況下自建物業公司市場化行為相對不足，管理模式容易僵化，專業化程度相對不高，改進和提升的動力相對不足，難以提升物業服務品質和實現精細化管理。
適宜小區類型：本地建房人佔比較多的小區，股份合作公司推動力度較大。
成功案例：龍華區民治街道民樂村位於梅林關口，地理位置顯著，小區建築面積達到60萬平方米，2007年村股份合作公司成立了物業管理分公司，當時正值村委換屆選舉期間，但股份合作公司領導依然堅定決心，通過大力推進物業管理開展環境整治，小區面貌煥然一新，告別過去髒亂差現象，小區物業服務收費標準為每月0.80元/平方米，收費率達到了98%。
Ø 模式三：自治模式
定義：小區成立自治組織，由自治組織成立物業公司或直接聘請物業服務人員，開展小區物業管理服務工作。
優點：建房人自治自管，容易集中業主的建議。
缺點：自治組織成員之間如果產生意見和分歧，難以協調，對整個小區的物業管理事務造成較大影響;發生物業管理相關的安全問題等，自管模式的小區難以追究主體責任;自管模式專業化程度也相對不高。
適宜小區類型：適用於規模不大、建房人意見較為集中的小區，小區自治組織具備較高公益心，且有專業性程度較高的自治組織骨幹成員，且有充足時間承擔日常物業管理事務。
案例：龍華區龍華街道和平小區位於地鐵4號線邊上，建築面積8.9萬平方米。小區原物業公司退出後，為了解決物業管理空擋問題。2014年，在區和街道辦物業管理主管指導下，成立深圳市首個城中村小區物業管理促進會。小區物業管理促進會一心為公，駐點管理的骨幹具備較高的專業素質。社區工作站也積極支持物業管理工作，幫助建立藝術長廊、消防站、圖書館和閱覽室、物業服務中心、環衛休息驛站。通過多方共同努力，小區面貌煥然一新，物業管理費收費標準為每月0.60元/平方米，收費率達到95%。
Ø 模式四：自建+人才
定義：自建模式的物業服務企業，引進專業管理人才，擔任物業公司骨幹。
優點：本質上屬於自建模式的完善和進化，通過引進人才，補充自建物業人才不足的劣勢，提高自建物業模式的專業性。
缺點：不能從根本上改變自建模式市場化不足的特性，引進人才容易同化或流失。
適宜小區類型：自建的物業公司服務有幾個規模較大的小區，股份合作公司領導思想比較開明。
案例：自2006年開始，龍華區民治街道牛欄前村為了推進轄區3個小區的物業管理工作，成立了子公司新瀾物業管理公司。為了解決專業人才匱乏問題，引進了包括副總經理、項目經理、保安主管等骨幹人才，引進人才與本地人才形成良好的配合，對推進社區物業管理髮揮了關鍵性作用。目前，小區物業管理費收繳率幾乎達到100%，還收取了公共設施專項維修資金。2008年，牛欄前新村小區獲評為「深圳市優秀住宅區」榮譽稱號。
Ø 模式五：自建+顧問
定義：股份合作公司聘請顧問公司，指導城中村小區物業管理事務。
優點：本質上仍屬於自建模式，通過聘請顧問，補充自建物業專業化程度不足的劣勢，提高自建模式的專業性。
缺點：不能從根本上改變自建模式市場化不足的特性，顧問難以完全代替自建模式物業工作人員的作用。
適宜小區類型：自建物業公司初期組建階段或鞏固提升階段。
案例：2019年10月份，寶安區石巖街道辦為了提升社區物業管理，通過招標聘請深圳市寶晨物業管理有限公司擔任物業顧問，指導應人石新村等小區的物業管理工作，開展「一社區一樣板」城中村物業管理提升工程。其中應人石新村村股份公司靠近白芒關，建築面積15.96萬平方米。在街道辦的統一領導指揮下，街道辦物業主管部門(城管辦)會同社區黨委，首先取得股份公司三會支持，通過顧問指導，物業公司大力提升服務形象和服務質量，改善小區環境，將物業管理費從從每月0.70元/平方米提升至每月1.00元/平方米，實現從服務質量求效益的良性轉變。
Ø 建議創新模式：股份公司+專業公司合作
定義：以市場化的模式，選擇專業物業公司，通過股份公司與專業物業公司合作，組建新的物業公司，本地人才和專業人才融合，根據城中村物業管理特性，建立符合城中村特點的專業物業管理制度。
優點：依託專業物業公司，管理模式不容易僵化，聘請人員也能實現市場化，能提高專業化程度;可以充分利用股份公司的良好協調屬性，支持小區物業管理事務，提高物業服務收費率。
缺點：考驗股份合作公司與專業物業服務企業的融合程度。
總而言之，各種管理模式都有其存在的理由，我們要根據小區基本條件及內外部環境選擇合適的最優模式，儘可能往市場化、專業化方向引導，提高物業公司自身的生存造血能力，同步提升經濟效益和服務質量。