我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
提問：有購房資格，首付40，目前己準備好現金400萬，想購純商品房，不要限竟房，最好現房或最遲2021年6月交付，總購房款在1O0O萬左右。麻煩，推薦在哪區買？哪個盤？未來有發展，生活方便，能保值增值的。謝謝
回答：付400萬，資質好的話對應總價1000-1200萬的房產。 關鍵一點是你的徵信，流水能否幫你貸到足夠款項。 在貸到的前提下，1000多萬，麗水嘉園這種純住宅類，九號公寓，清境明湖，富麗花園偏公寓設計，老破大的聚龍花園塔樓，這些都是的大面積低單價的投資選擇。 次新盤 可以看融科橄欖城、臻園、東恆時代二期、愛這城等
提問：房姐好！請問法拍房的詳細介紹在哪裡？搜索裡搜不到。謝謝！
回答：你好，都在精華主題裡。法拍房操作好了是很賺錢的，但是新手不建議碰。法拍房，是指被法院強制變現的房產。這種房子不是不能買，但建議不要盲目聽信中介的口頭保證，直接按法定程序操作：實地踩盤、繳納押金、參加拍賣，幸運的話，分分鐘比市場價便宜不只50萬。 不過，投資就是用風險置換收益，即：高回報=高風險。法拍房的風險主要是押金、房貸、稅費、戶口和清場這5個問題。 ■ 押金報名參加競拍交的押金要去到總房款的10-20%，如果拍到手不想要或買不了，押金不能退，所以最重要的是確保自己真的有名額購房，不然拍到了，你又過不了戶，那就只有兩行淚了。■ 房貸競得房子後，法院通常要求10天內付清餘款。那這是不是代表只能一次性付款？NO！「拍賣貸」請了解一下。 首先，在交拍賣押金之前，先準備好相關材料，發給銀行負責拍賣貸款的部門。 銀行收到資料後，會根據情況，評估能不能貸，能貸多少，給出判斷的結果。記住，購房前6個月不能頻繁查詢徵信，無論是買法拍房還是正規商品房，看房之前，一定先列印徵信，確定自己有貸款資格才開始行動。 買法拍房時，確定沒問題再交押金參與競拍（但是，在拍賣之前，銀行不會和你籤訂任何合同，只是口頭答覆可以貸款，因此也有一定風險），成功拍下之後，馬上開始走正式貸款流程，萬一這家銀行不行還來得及換下一家。 千萬不要以為買法拍房資金壓力大，傻傻一次性付款，一般來說，拍賣貸利率基本與同期房貸利率持平，而且放款時間會保證在規定的時限內，直接打到法院帳戶。■ 稅費司法拍賣中，涉及到買賣雙方的各項稅費，均由競得者支付。1套200萬左右的住宅，如果是不滿2年非唯一，各項稅費加起來最高超20萬。所以可以事先委託律師或擔保機構進行產權調查，淘寶上有這種服務，費用在幾百塊左右。 需要注意的是，如果房子上一手交易還沒出證，必須先完成上一手交易流程，再過戶。相當於要交兩次稅（法院拍賣公告裡會註明）。另外，如果房子有拖欠水電費和物管費，也要競得者自己買單。■ 戶口如果原業主的戶口掛靠在房產名下，競得法拍房的新業主要把戶口遷入會受到影響。所以在成功拍到房子，拿到房產證之後，要到所在區辦理戶籍業務的公安部門，申請將原業主的戶口「空掛」，才能把自己的戶口遷入，但如果學位被佔用，就真心無解了。所以競拍之前，要先調查學位是否能夠使用。■ 清場法拍房成交後，大部分城市的法院不負責清場，也就是說，如果原來住在房子裡的人是「老賴」，不願意搬走，你只能報警。 所以必須認準法拍房的類型！最值得考慮的房子是按揭違約，也就是還不起月供了被迫拿出來拍賣那種，原房產證和土地證在銀行手裡，拿法院成交書後去取就能過戶。這種產權屬於銀行的白盤，即買即過戶，銀行比你還積極，因為銀行不要房，只要錢。最麻煩的就是個人債權糾紛，業主被人追債，被迫拍賣的房產，後期如果有其他債主上門討債，絕對心累。 所以通常來說，法院有熟人打聽一下最妥當，身世清白的法拍房，不要猶豫，搶！看到這裡，大家明白投資法拍房最大的訣竅是什麼了嗎？是：朝中有人如果沒有政法系統的內部朋友幫你探清真實情況，自己又是小白，不建議你買法拍房：這個便宜很難輪到你撿。那麼，法拍房流派的便宜誰撿了？事實上大部分優質的白盤，還沒公開拍賣，就被內部消化了。具體攻略如下： 首先聯繫房管局，諮詢司法拍賣房產過戶的注意事項，以及需要哪些證明材料；然後聯繫法院（拍賣成功之後淘寶會告訴你聯繫方式），明確告訴法院的人你需要哪些材料，抬頭怎麼寫，要幾份，哪些地方文字必須怎麼填等，法院一般都會配合你完成，然後約定一個時間，跑一趟法院拿材料以及本人籤字確認司法拍賣。① 拿到法院材料之後，首先要求法院解封房產。（這裡我是陪著法官一起去解封，事實證明完全可以不陪同）② 確認解封之後，立刻去房管局解除抵押（如果房子是銀行要求查封，往往房產是抵押在銀行手上），解除抵押之後，房產就徹底清白了（無查封，無抵押）。③ 洗白的同時，可以拿著法院的材料，直接要求房管局出具房子是否滿五唯一的相關證明。④ 拿到雙方的房產信息之後，加上法院的材料和房產清白證明（房產無查封，無抵押狀態的證明），可以單方面提出過戶申請，申請提出後，需要登報公示若干天。（登報由房管局操作，等就可以了）⑤ 登報環節結束之後，房管局會通知你過去交契稅，以及土地所有權變更等手續，辦理完成之後，就是X個工作日後領不動產證。
提問：房姐您好，看房也小半年了。最後一哆嗦了……求翻牌。個人情況：在高校工作，工作時間自由，收入穩定但不高，目前月到手剩餘可以還7000，需要利用房租還月供。首付準備了300。由於工作關係，主要活動範圍在高校聚集地，即北京西部和北部。單身，主要是上車加投資，兼顧居住（萬一置換不掉，自己住也不會太痛苦就行）目前看中若干個標的求教1.西壩河小三居，70多平，三層，單價6.7萬，三室一廳，總價520;2.老國展二環邊頂層複式，112平（實際使用面積130+平），單價4.9，四室一廳，總價550；3.天通苑東三區頂層複式，191平（帶露臺共計230+平），單價2.7萬，三室二廳，總價535。謝謝
回答：你好，北京選籌一定要具體到樓盤 樓層和戶型才能做精準判斷。西壩河是半個死胡同，缺少道路，河道分割，造成難進難出的局面。 雖然空間位置很好，但是地勢，交通不好。 所以造成了反常的結果，讓人以為價值混亂。東三有部分奇葩的八角戶型，如果是八角戶型，這個價格性價比不高，如果是方正戶型，上個月剛淘到一套單價2.4的，建議入手價在2.5以內。感謝打賞！
提問：房姐您好！小白一枚，迷茫中，問題比較多！非京戶，單身，社保兩年，年收入20萬，國貿附近工作，根據目前市場行情，是否應儘早上車？如果是的話，計劃1．儘快辦理工作居住證，取得購房資格，目前社保只有兩年，如何早辦？計劃2 借用親戚房票，三年後取得購房資格再過戶。計劃3 再等三年取得資格再購房，又怕房價上漲過快上不了車。如果可以買房的話，有子彈近500，無貸款記錄，首次上車如何選擇區域和戶型，兼顧自住與投資，推薦下具體小區，如果貸款的話，父母是否可接力貸？謝謝！l
回答：1. 看下你們公司有沒有工作居住證名額。親戚靠譜，代持也是一個好選擇2. 500子彈，依照你的月供能力，看一淘600-700上下的標的比較合適，建議選籌集中朝青板塊 例如 珠江羅馬嘉園、青年匯佳園、國美第一城。都是不錯的自住兼保值樓盤3. 用你的資格可以接力貸
提問：房姐您好，經營貸深圳在查，您推薦的全款入的方法就是這種，北京這條路會不會也堵上，您預計是什麼時候，現在操作這種方式有什麼風險嗎？
回答：深圳已經通報排查結果 " 未發現貼息貸款炒房，抵押買房規模佔比很小 "。北京的政策走勢不做預測。只能說房地產對任何地方zf都是支柱產業，沒誰願意輕易動它
提問：房姐好，本人北京土著，名下無房無貸款，目前手裡有現金600～800可用（但又不想全用），目前無學區需求 本著保值、看漲的目標買房 推薦哪裡？如果有具體推薦樓盤最好～望京（看過上京新航線）？雙井（研究過富力城A）？朝青？通州？西紅門？急～望指點～感謝！ &是買一套好？還是分兩套買好？
回答：600首付的話，按首套買一個1000+的標的沒問題。還需要看你的月供能力。望京 朝青 雙井 都不錯，例如 上京新航線 大西洋新城 季景沁園 北緯40度 臻園 都可以選籌，還有 富力城 華紡易城 遠洋萬科城 蘋果社區 樂成國際 也可以淘。建議買一套，充分利用sfsd
提問：房姐好！新人首問：剛出手名下唯一住房，騰出首套首貸資格。子彈360，我在良鄉上班，過幾年退休，孩子在空軍總醫院附近上班，擬用我們的資質（能貸15年）購買一套總價620萬上下的80～90平米兩居室。購房目的：老兩口退休以後可以離孩子近點，相互有個照應。孩子未婚，這兩年孩子主要居住，過幾年孩子結婚生子老兩口居住，生活方便。目前主要考慮孩子通勤和投資保值，30分鐘以內路程的板塊。關注過：1、遠洋山水（包括沁山水）；2、玉海園；3、田村；4、定慧東裡；5、恩濟裡；6、豐臺萬年花城；7、草橋欣園等。考慮以後升值兼自住。請您幫助指點分析，給排排序，另外如果有更好的選擇，也請您幫著分析指點。謝謝！期盼您的回覆！！
回答：保值角度不建議看遠洋山水（包括沁山水），由於在八寶山這一片，遠洋山水基本是唯一的次新，類似十裡河山水文園，相對稀缺造就了遠洋山水的普遍溢價。整體排序 豐臺萬年花城>草橋欣園>恩濟裡>定慧東裡>玉海園>田村
提問：房姐，您好。700-1200 純投資，如果在望京選有什麼推薦呢？例如哪些小區？什麼單價？幾居？您推薦的小區裡什麼樣的算筍盤呢？老破大和次新哪個優先呢？寶星國際這類的可以嗎？
回答：整個望京，重心在望京SOHO。 以廣順南北大街，北小河，望京東路為「望京內環」。 中廣怡景灣，金隅國際的問題比較接近，都是靠近望京橋，離望京中心有一段距離，離地鐵比較遠，適合日常開車。 國風尚樾和星河明珠有點溢價，如果品質自住可以考慮，國風夾角位置，星河離地鐵近點。 寶星華庭屬於理想標的，可以細淘
提問：新人首問！重新整理一下下。家庭改善，工作在金融街，3年後去東直門。總預算1200-1400，三居到四居，最好兼顧投資。看了很久依然沒定，重點考慮中國璽，建邦華府，Moma萬國城，銀河灣。海澱西北也看了，很喜歡西山華府無奈地點太遠進城太堵；亦莊的改善型住房確實優質可惜投資潛力感覺不大，求指點。幾個問題請教：1，大亦莊的房子真的好，河西圍繞南海子，東面紫禁一號院幾個品質無敵但沒有地鐵，金茂悅和金茂府位置略偏但有學校，和園和未來的和錦誠園離亦莊遠卻有地鐵進進城，不知漲幅有何見解？2，很喜歡山水文園4期因為挨著十裡河地鐵站，三條頂級地鐵實在誘人，但是戶型太差似乎價格已經很高？3，石景山古城片區改善確實誘人，大片空地還沒有房子，長安和璽戶型驚豔但價格似乎不低，天璽戶型也很贊然而稍微遠地鐵，不知道區域怎麼看啊。多謝指教啦！！！
回答：1. 亦莊的未來看好，南海子公園一期+二期類似奧森公園，可以賞湖跑步。南海子體育園區能夠類比現在奧森南部場館區。 不過客觀說來，由於地鐵、配套的問題，達到奧森的熱度幾乎不可能。只能說未來足協搬過來，稍微好點。這裡的配套發展還需要點時間。亦莊金茂悅不建議考慮了，品質不太行，附近金茂府要好一點。2. 山水文園，相對稀缺造就了遠洋山水的普遍溢價，屬於跑輸大盤的產品3. 石景山適合自住，古城那邊開車的話到西二環都是一路高架。現在石景山還在做產業轉型，未來升值潛力上不好評估，看重升值就僅剩選擇你看的幾個盤 中國璽>銀河灣>建邦華府\/Moma萬國城
提問：房姐，你好！ 新人首問，已付費 我在京具備首房首貸資格，手裡資金可以準備210W左右，買房的主要目的是為了孩子上學，只圖個中等學區就行，其次兼顧自住，一家三代，家庭月收入在4W多，年底不確定，我在海澱上班，我愛人在國貿上班，目前傾向於霍營、回龍觀、望京、朝青，目前離婚狀態，我愛人三年後有戶口，但是可能趕不上幼升小信息採集了，我目前自己準備了三種方案： 方案一：用我首房首貸資格，按揭買一個總價450左右的房子，三年後通過過橋填平貸款，辦理落戶後再辦理抵押貸款，填平過橋。 方案二：用我的資格先買一套總價280左右的小的，三年後自己平掉貸款，再賣掉這個小的，換個大點的，再按照二套正常按揭。 方案三：用我愛人的二套資格直接買個，這樣可以按照非京籍有房來派位，前兩種只能按照租房派位。 煩請房姐幫忙分析下這三種方式，那種更穩妥，或者還有沒有更好的方式，另外這幾個地方，這個首付條件，您有沒有推薦的房子。
回答：建議方案三，這樣順位更靠前。還可以考慮墊資全款抵押的方式入，這樣能拉高總價，突破二套貸款限制，回龍觀建議看 融澤嘉園，對口育翔、161的昌平分校。望京就看 南湖東園二區 小學一般，但初中是望京陳經綸很不錯的，還可以看看南湖中園、望京西園的房子
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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